楼市结构性分化越来越明显，普涨行情不会到来

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4月份后各项限购限贷政策措施逐步出台，广州火热的楼市已经踩了急刹车，也预示着这轮楼市行情将逐步进入慢车道。回顾盘点下各区域的涨幅，不难发现，楼市结构性分化越来越明显，主要体现在：

（1）优质楼盘涨幅明显，特别是带有独特资源的，如靠近CBD、带学位资源楼盘；

（2）越高端的楼盘涨幅越大，老破小、远大新一点也不香；

究其原因，主要有以下几点：

（1）聪明资金更喜欢配置核心区域房产。为对冲疫情影响，宽松的货币政策引爆了这轮楼市行情，越有钱的金主越容易贷到款。经营贷又变相提升了大额房产的流动性。持有核心区域的稀缺房产，既能保值增值、抗跌抗通胀，还能享受不到4%的低利息贷款，显然已成为富人最优的资产配置方式之一；

（2）房票有限，宁缺毋滥。购房指标有限的前提下，购房者越发谨慎。买房子不仅要考虑当下的需求，还要考虑未来的需求。况且房价高，换房代价更高，在“一步到位”的目标指导下，很多有明显缺陷的楼盘被买家过滤，只有核心房产才能大浪淘沙，脱颖而出。

（3）核心资产稀缺，供需比极度不平衡。广州早期房屋受港式住宅设计的影响较深，能称得上优质的小区凤毛麟角，以华阳（含分校）学位房为例，也就峻林、尚园、富力天河华庭、中怡城市花园等少数几个小区相对优质。要在交通、教育、配套、区位和楼盘品质各方面都达标的楼盘，只有一种可能，那就是“贵”；

（4）只有改善型需求，才有足够的消费能力。刚需、投资客大多往郊区买新楼，而停留在市区内买核心房产的有很大一部分，就是改善型需求。这部分人群相对首次置业的刚需客来讲，优势在于可以卖一买一，价格不那么敏感。改善型需求的买家增多，会逐步推高市中心高端豪宅的价格。

（5）学位需求集中爆发。16/17年出生的二胎洪峰，将在2023年冲击各区学位房，核心学位房的购房热现象从今年开始就已经提前爆发。没带学位属性的楼盘要么是非常高端的豪宅、要么就是非核心区域资产。只有学位房需求才能穿越楼市的牛熊周期，恰逢各区学位政策大调整，各种取舍中也推高了核心房产的价格。

总之，在楼市分化愈演愈烈的背景下，新一轮的楼市调控也已经逐步落地，该涨的也都涨得差不多了，还没开始涨的，可能真的就涨不动了。