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|@81大白话
今日头条第300篇房产原创文章
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运行了二十多年的楼市运行模式进入到变革期.......
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从第一轮的集中供地中，我们不难发现，目前房企的投资正在呈现一种龟缩的状态。
从这一轮土拍的情况来看，集中土拍反而有点像中国楼市最新的助推器，尽管这与集中土拍的原始目的，正背道而行。一年就三次机会买地，错过每一次，这一年可能就跑空趟了。开发商抢地的气势，甚至让很多人感到如同回到了2016年。杭州，广州，重庆。集中供地、集中推红盘，目的一样，结局一致。4月至今，几个个重点城市完成首批集中供地，有城市溢价率超100%。
集中供地出现了这个结果，就说明目前房企争夺热点城市的地块，已经达到了一种内卷的状态。在接下来不确定因素很多以及房企资金受限的情况下，争夺热点核心城市的地块，相当于就是稳中求生。
不过，让人意想不到的是，这次集中供地当中，北京引入了一种新的竞拍规则，很可能会对中国楼市的未来模式产生影响。
5月11日晚，北京首次“两集中”土地出让落下帷幕，30宗土地总成交价达1109.71亿元，其中22宗均触及最高土地限价。按照竞拍规则，一旦竞价触及价格上限，竞拍要转向另外三种方式，分别为直接转入高标准程序；竞报公租房面积，触及面积上限后再转入高标准程序；竞报政府持有商品住宅产权份额，触及份额上限后再转入高标准程序。这次转入高标准程序的土地共10宗，最终花落谁家还有待揭晓。由于预先设置了最高上限，所以此番土地平均溢价率仅9.5%
北京这次土地拍卖的竞拍规则最大的一个特点就是给竞拍的土地设置的最高的限价，当竞拍额达到这个限价后，就要拼其他条件了。
这次土地出售的新探索，究竟会为接下来的楼市带来什么深远影响呢？
图片来自网络
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北京的这次土地拍卖，相当于是让房企们从价格的竞争转向为政府提供多少保障房份额上，对保障房体系进行补充。
这就让我看到了新加坡模式的影子了。
虽然和新加坡模式有很大的区别，但至少让我们感觉到了楼市运作模式可能要发生变化了。
那么什么是新加坡模式呢？
我国1998年开始的房地产改革，其模式就是向当时的香港特区学的。而这其中最为重要的就是公摊面积，与其说是跟香港学的，倒不如说是跟李嘉诚学的。
李嘉诚是谁，是垄断了香港诸多资源的大资本家，当时的个人风评还是非常好的，但现在我们清楚地看到了他的本质。
那么这样一个资本家设计出的房地产运作模式最终是为谁服务的，答案其实就不言而喻了。
房改后，住房市场的发展主要是以商品房销售为主，向香港学习的土地批租制度使得土地收入成为了地方政府的主要收入来源。
从批租这两个字我们就可以深刻地意识到，购房者最终是用了几乎一生的努力，只是得到了一个租约而已。
香港模式在香港已经演变到了极致状态，买不起房子的人可能永远都买不起。
但问题是，房子是人们生活的必需品，如果让房产完全商品化，那么肯定会有人永远买不起房子，而这些人其实并不是所谓的刚需，因为刚需是可以利用种种手段最终实现上车的人。而他们如果没有保障性的制度，是不可能拥有一个固定的安身之所的。
所以，住房的保障性制度是非常重要的，这也会使得社会阶级矛盾最大限度的弱化。
我们来看看新加坡是怎么解决这个问题的吧。
1964年，新加坡房改开始，推行的是"组屋"计划，即政府提供大量低于市场价3－4成的公租房、廉租房。2018年底，新加坡政府提供的保障住房，即"组屋"（按照不同方向以及一二手房的情况，价格仅为私人住宅的三分之一到五分之一左右）的占比达到了79%，而且在一定条件下，组屋也是可以进行出租或者二次售卖的。
03
价格十分低廉的保障性住房占到了住宅总量的近80%，而且还可以对外出租或出售，这听起来真的很香，这种情况下，年轻人真的还会内卷或者躺平吗？
那么问题来了，香港模式已经把我们的楼市给弄成如今的这个样子了，如此之香的新加坡模式就真的适合我们吗？真的可以解决楼市的现有问题吗？
我们从三个角度说一下这个事：
1、香港和新加坡这两个地方有一个共同点，那就是土地面积小，没有可外迁的地方。
这就是使得他们遇到的所有楼市问题都得在这一亩三分地中解决，香港模式最终肥了资本家，而新加坡模式则给居民带来了最大的幸福感和安全感，但我们这里的情况又不一样，就拿深圳来说，我们也看到了，大企业因为房价太高，接连外迁，人也是一个样，留不下就到其他城市，也就是说，土地面积并不是我们楼市问题的主要原因。这种情况下，大量推广保障房制度，将会给房价带来巨大的冲击，房价如果大幅下挫，最先倒下的不一定是开发商，很有可能是银行。
2、目前我们的人口流动趋势是呈一中集中的状态，大量城市的人口正在向少数城市中集中，从需求端的绝对数字看，也很难提供到相对全面的保障，因为保障房入市是有一个时间过程的，而且，一个城市再大，也断然不会容纳得了所有流入的人口，本给他们提供保障房。因为，从本质上讲只有本地的居民才会获得优先权，如果大量的保障房都保障了其他城市流入的人口，那么就会出现新的社会矛盾。
3、从房产总数上，我们实际上是不缺房子的，楼市的问题，其实是结构性问题，也就是说房产拥有并不平均，大量的空置房集中在少数人手中，造成了目前的楼市局面。
所以，从这几个角度来看，如果完全照搬新加坡模式，很可能会出现水土不服的现象，到时候很容易就会弄巧成拙。
重点还是要结合自身的实际情况，通过他人的经验，解决自己的问题。当然这也要有足够的决心，就从这一点，这次也要为北京的勇于探索和尝试点个赞。
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发表于 2021-6-10 08:58:53
