调控下的三四线楼市，房价会大幅下跌吗？原因现实又无奈

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当前国家出台很多措施影响到三四线楼市，如“三道红线”、“二条红线”、学区房改革、县城停止高层建筑、停止棚改货币化等。从最近发布的人口普查情况看，三四线城市人口大量流出，主要流向东部沿海和本省内的大中城市。



前几年曾经一度火爆的楼市，也因为人口的减少而降温。但是，很多购房者期盼的“抛房潮”却没有到来，有的城市房价出现逆势上涨。很多人感到迷茫而又不解，这么多调控措施的出台，这么多新规都没有让房价下跌，到底什么原因呢？
第一，人口正向主城区集中，四五线的区县人口流入三四线的市区
虽然停止货币化棚改，但是家庭富裕的农民仍然会去城里买房，因为有重点学校、商超、医院、银行和休闲娱乐的场所。四五线区县的人群会去三四线的市级城市发展，虽然总人口减少，主城区人口却增加。如临沂，三区六县的人喜欢来临沂主城区购房居住，导致房价居高不下，因为县城的就业和教育远不及地级市的资源丰富。这些刚需的购房者不会因为调控和房价的波动而出现“抛房”的现象，他们把房子当成家，而不是理财产品。



第二，房价下跌也没有人接盘，二手房出现“有价无市”的现状
如果出现“抛房潮”，必须有大量的楼房卖出，而且，会有很多的购房者逢低买入，造成楼市在低价成交活跃的现象。现在的情况是，即使降价出售，也没有人来购买，有价无市的现状不会出现交易活跃的情况。有的房子在中介连续挂上半年，其中降价多次也没有人感兴趣，这种情况下，不会出现“抛房潮”的。再说，近几年房产严重过剩，已经透支了多数家庭几十年的财富和收入，即使降价，又有多少人有能力购买呢！



第三，外出的打工人在县城留一套房子养老，已经不适应在农村居住了
当前在偏僻的农村，“空心村”的现象十分普遍，年轻力壮的打工走了，家庭条件好地把父母接到城里居住了。那么，县城在老城区也出现“空心城”的现象。很多人在外地打工，在县城买一套房子让父母居住或者准备以后养老。这些房子即使父母百年之后闲置也不会出售，因为虽然在大城市工作，但是由于限购和房价太高等原因，大城市毕竟不是自己的常驻之地。所以，无论房价涨跌，这些空置的房子也不会大量抛售。
现在分析一下楼市新政对三四线房价的影响有多大？基本可以断定近几年三四线楼市的走向不会出现大幅下跌的可能。



01，“三道红线”和“二条红线”对三四线楼市的影响有多大？
“三道红线”对开发商负债率做了规定，如果负债率高资质不良的开发商就会出现问题。如果出现烂尾甚至跑路现象，购房者将血本无归。所以，选择开发商比选择位置更重要。“二道红线”对三四线城市的购房者约束不大，本身近几年楼市低迷，贷款额度并不紧张，只是不要高杠杆贷款，就不会有很大的风险。
02，学区房新政对楼市影响较大，未来的学区房仍是首选，但房价不会大涨
三四线楼市上涨源于重点学区房的资源稀缺，成为近几年三四线房价上涨的主要原因。如果实现学区资源的均衡配置和分享，学区房就不会被爆炒。但是，学区房的优质资源仍然是三四线城市的核心区域。即使学区房不会大涨，也比其他区域的房价要高。新规出台以后，孩子入学有了多种选择，天价的学区房一定会被冷落，但是，大幅下跌的可能性不大。



03，停建高层住宅多层洋房受欢迎，高层楼房价会下跌
近期影响三四线楼市的因素很多，停建高层住宅对房价影响较大。那么，当前情况下多层楼房涨价是不可能的，势必会导致前期开发的高层住宅出现房价下跌的现象。因为高层住宅存在的隐患较多，而且几十年后维修和拆除都是困难的事情。所以，高层楼房的下跌也会成为三四线房价下跌的导火索。
此轮调控对三四线楼市影响较大，高房价会得到遏制。但是百姓的购房热情也会锐减，或许会渐渐退出公众的视野。前几年在高位接盘的购房者会出现财产缩水的现象，未来的购房者会更加理性和慎重。