这几条消息影响三四线楼市，下跌窗口已经打开，房价出现异动

却写杂布计

近几年有关房产行业的消息不断，从去年深圳的7.15调控以来，在“房住不炒”的大环境下，又相继出台了约束开发企业负债率过高的“三道红线”，和限制银行资金违规流入房产领域的“二道红线”。



此套组合拳对一二线楼市的调控是显而易见的，但是，没有对三四线楼市形成有力的约束。因为持房成本低而且不限购等因素，很多富裕家庭拥有二套以上的房子，造成空置房增多和投机成分的加剧。同时，由于房产市场的低迷和二手房的有价无市，银行贷款萎缩，“二道红线”遥不可及，根本碰不到。
最近，有几条消息密集发布，对三四线楼市影响较大。可以预见“房住不炒”已经波及到县城的楼市，具体措施出台，将对三四线楼市形成有力的冲击。或许下跌的窗口已经打开，楼市走向出现明朗化。消息灵通人士已经出售多余的房子，房价出现异动。



第一，全国人口普查数据，三四线人口外流严重，县城空置房增多二手房难卖
第七次全国人口普查数据显示，人口流动活跃，近十年间流动人口达3.76亿人，比十年前增加了近70%。人口主要向沿江、沿海和内地大中城市流动。而且受教育的程度逐年提高，15岁及以上人口的平均受教育年限从2010年的9.08年提高至9.91年。16-59岁劳动年龄人口平均受教育年限从2010年9.67年提高至10.75年，文盲率从2010年的4.08%下降为2.67%。
随着城市群、都市圈的发展，人口向大城市集中。而且，全国纵横交错的高铁网，把人口虹吸到大城市发展。并且随着高等教育人群的增加，区县的经济发展和管理方法不适合年轻人工作和学习，他们更愿意到发展前景广阔、收入高、就业渠道广的城市。如果没有大量青年居住和工作，人口老龄化严重。也许十几年以后，这些退休人员会随着孩子去外地养老。三四线城市的房子，又会有多少人居住呢？



第二，学区房改革已经开始，如果取消学区房，三四线楼市将失去上涨的领头羊
近几年三四线楼市上涨最猛的就是学区房，富裕的家庭可以买几套，甚至给刚出生的孩子都准备了。家庭条件不好的就购买价格最低而且最破的小房子，为了孩子能够上重点学校，有些房子除了学区根本没法居住。县城的学区房炒到接近20000元/平方米，并带动周边的房价上涨。出现暂时的楼市繁荣，堆积了大量泡沫，蕴藏极大的风险。
最近，北京、上海、广州、深圳等城市出台学区房改革方案。北京市住建委于4月发布通知，要求积极稳妥推进以多校划片为主，单校划片和多校划片相结合的入学方式；上海接连推出高中招生新政、教师轮岗改革等为学区房炒作降温。深圳推出大学区制、学校集团化办学、“公民同招“、加大优质公办学位供给，推进差异化、特色化办学等。高层已经对学区房的炒作采取措施，三四线城市也面临学区房改革，一旦时机成熟学区房光环不存在，那么，房价没有上涨的题材，回落在所难免。



第三，房地产税改革试点将开始，持房成本增加，多套房的家庭降价也要卖出
5月11日，财政部等4部门在京召开房地产税改革试点工作座谈会。此前，财政部部长刘昆5月6日在经济日报撰文《建立健全有利于高质量发展的现代财税体制》，透露财税体制改革在“十四五”时期的重点工作，其中“推进房地产税立法和改革”被提及。那么，房产税开征对三四线楼市有什么影响？
三四线楼市多套房的持有者比一二线城市风险更大，而且持房人群多数想赚取差价。如果房价下跌或者难以卖出，就会砸在自己的手里。一二线城市二手房不愁卖，三四线城市会出现既不好卖又租不出去的现象。如果贷款持有多套住房，不但需要支付银行贷款利息，还要承担房产税，持有的房子或许成了负资产，出现断供的现象。所以，未雨绸缪，很多家庭开始降价出售多余的房产，降低持房风险。



第四，县城停建高层住宅，前期开发的高层楼房弊端浮现，降价也无人购买
前几年开发企业为了降低土地成本等，在区县建设了很多高层住宅的小区。现在这些高层建筑的弊端浮出水面，面临着电梯老旧，房屋质量出现问题，如果物业管理缺失，维护保养不当，建筑折旧会极快。因其密集程度和高度，拆迁的可能性很非常小。2021年3月29日，住建部发布了《关于加强县城绿色低碳建设的意见（征求意见稿）》表示，县城新建住宅要以6层为主，6层及以下住宅占比不应低于75%。而县城新建住宅最高不超过18层。
今后三四线城市的住宅以多层为主，那么前期建设的32层以上的超高层建筑会没有人接盘，容积率低、居住人口密集、停车难、光照不足等因素，导致高层建筑降价也没有人买。未来会有大量的高层建筑群出现烂尾等现象，购买这些高层住宅的家庭，面临财产大幅缩水和居住体验不佳的现象。



早在前几年著名企业家曹德旺先生，就针对高房价的现象提出告诫说，把多余的房子卖掉，这些水泥砖块不值那么多钱。现在三四线楼市下跌的窗口已经打开，人口大量流出的城市，那么多高价房给谁住呢？

就放荡不羁就h

那今年买房要买多层的电梯洋房

强绝商爸摇

三，四线城市降价是必然趋势

内托体头

房产税要来了吗？

什么大师特

利益，人口基数多。还是要涨的

楚一帆

该来的终归会来，中国也不会例外！

崔炫俊献

教育质量不均衡