开盘秒光！新政尚未满月，广州楼市慌了

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两道调控新政接连出台，广州楼市却热度依旧。


就在上周，黄埔、天河两大热盘开盘，秒光！


5月8日，位于天河广氮板块的天河壹品，通过小程序开盘选房，306套房源，不到5秒，全部售罄，整体均价约7.3万元/平。










5月5日，位于黄埔科学城的大壮名城，同样是线上抢房，不到30秒，全线飘红，180套新品被一抢而空，整体均价约5.5万元/平。







当然，除了上述两大热盘，其他新盘销量也不错。


据合富研究院统计，刚刚过去的“五一”，广州楼市推新量约3800套，总体去化率约42%，维持在一个比较稳定的水平。

其中，开盘去化超50%，或成交50套以上的热销项目，就有13个。

而彼时，距离广州出台4.21新政，还不满20天。


4月2日，广州出台《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的意见》，主要内容有：


加大土地端供应、指导市场合理限定价、人才购房限售3年、加强房地产金融管理。







4月21日，广州又发布《关于完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》，加码楼市调控，主要内容有：


人才购房需缴纳一年社保、9区个人销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。

但两道新政，似乎并没有让广州楼市冷静下来。

指导市场合理限定价，发挥作用

从五一楼市市况来看，整体表现是量高价稳。


也就是说，在指导市场合理限定价方面，新政还是发挥了一定的作用。


例如，位于科学城板块大壮名城，整体成交均价约5.5万元/平，部分房源甚至低至4字头。


要知道，目前科学城核心区二手价格都卖到了5万/平，再远一点的融创广府壹号吹风价也喊到6万/平。


在一二手房倒挂的情况下，大壮名城低至4字头的新房，无论产品如何，买就是了。

大壮名城规划图

位于天河广氮板块的天河壹品，整体成交均价7.3万元/平，最低6.6万元/平。


黄埔部分热盘吹风价6万+，宇宙中心的天河网红盘，还有6字头的单位可选，价格不可谓不香。

天河壹品规划图

根据合富研究院统计，“五一”推新的楼盘中，8成项目价格是与4月持稳的，仅有小部分项目有小幅度的提升。

二手房重税，新房市场升温

4.21新政，最具杀伤力的一条就是：
将越秀区、海珠区、荔湾区、天河区、白云区、黄埔区、番禺区、南沙区、增城区9区个人销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。


二手房重税，让许多买家将目光投向了新房。


毕竟，新房，不仅限价、而且还不用交增值税，更不用看二手房业主的脸色。


尤其是像天河壹品、大壮名城这种位于东部核心区板块的项目，自然更受到热钱的青睐。

房贷收紧，审贷越来越严

4.02新政，明确要求严格监管经营贷、进一步加强个人住房贷款审贷管理。


事实上，早在4.02新政之前，广州多家银行就已经开始严查首付款的来源，申请房贷还须提供首付款支付账户近6个月流水。


4.21加码调控后，首付款要求提前3个月入账，取消接力贷，二套房贷利率飙升至5.6%。


日前，更有银行对超过30年楼龄的楼梯房，限制贷款，最高贷五成。







房贷越收越紧，审核越来越严格。


部分购房者似乎觉得，现在不买房，以后房贷审批可能会更加困难。

高价地频出，恐慌性购房

4.02新政第一条，就是进一步加强住宅用地供应和监管。


于是，4月26/27日，广州共计成交了42宗涉宅用地，成交面积353万平，收金906亿元。


353万平，906亿，广州首场集中供地落幕，供需将深刻影响楼市


22宗地，收金452亿：白云金沙洲4.2万，创新城摇号、知识城2.7万双摇号





本场土拍，共有7宗地块拍至封顶价，黄埔知识城、科学城、番禺创新城地块，更是需要通过摇号来确定竞得人。


但也有6宗地块不成交。







我们此前说了集中供地的作用，主要是为了抑制地价走高，从而抑制房价。


我们也说了，集中供地会让区域分化更严重，核心区、热门板块、优质地块将会更抢手。


于是，随着本轮土拍结束，多宗高价地的诞生，部分购房者内心怕是已经崩溃，现在不买房，将来恐怕更买不起。







新政下，我们似乎可以感觉到购房者的焦虑。


事实上，从以往经验来看，每一次的政策出台，窗口期都会对购房者造成一定的恐慌。


因为恐慌而买房的人有，但不会很多。


别忘了，广州刚刚结束的第一批集中供地，总面积就有353万平，广州是不缺房子的。


至于房价，集中供地必然会带来项目的集中入市，因此，未来在一定程度上将平抑房价上涨的压力。


同时，由于市场竞争压力较大，对房企的产品力也将提出更高的要求。

愿为素心人

人才，刚需！何为人才？何为刚需？人才，用则为才，不用(如何形容)。刚需，据说今年有6百多万大学毕业生，运些均是刚需，去年广州市入户的据说40多万，今年呢？这些人均是刚需，还有高中，职中毕业的亦是刚需。但是，广州市供应了多少土地，建造多少房子？来满足这些刚需们？