新政一个月，有些楼市真相，被忽视了

风吹吹蛋蛋疼风w

试问一句：还有人记得合肥“4.6新政”这件事吗？还记得这件事的起因，和出台新政的目的吗？

恐怕很多人都慢慢忘记这件事了，或者说，这件事慢慢被冲淡了。

现在的热点，全部集中在“打新”“开盘”“集中土拍”这些字眼，几乎每一个端口——买房人、开发商、媒体都是。

即便前两天有一份《新政一个月合肥楼市行情变化》的数据曝光，也仅仅是被各大媒体以“新政后楼市降温”之类的描述，草草带过。

这样做总结，未免太显草率了些。我们不能仅简单粗暴地对比新政前后，只有把时间线拉得更长，才能抓住新政后楼市的真正变化逻辑！

今天趁余温散去，我和大家聊一聊，这份数据中，被忽视的那些细节。

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还是老规矩，我以截图的方式，把这份数据原封不动地呈现。
该数据，统计于合肥房地产业协会。

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看完这组数据，我们首先肯定一件事：新政是有效的，它的确让合肥楼市有所降温。
这个降温，主要体现在二手房市场。
还是那句话，新房市场的变化，无论是价格跌了，还是销售量跌了，都和楼市热度变化无关，仅仅是因为没有开盘。数据几乎没有什么参考性。
所以，我们聚焦二手房市场就好了。我把几个重点拎出来讲：
● 4月份，合肥市区成交11273套，较3月份下降27.1%。限购区成交2988套，下降45.4%；非限购区成交8285套，下降13.0%。

部分区域二手房限购，这一效果是相当明显的，使得成交量锐减。尤其是限购区域，成交量近乎“腰斩”；同时，这种情绪也影响到了非限购区域。

此外，造成这一结果，其实还有一个原因——“打新”这件事，使得很多原本考虑二手房的人，陷入短期观望，投入“打新”。

我预计在一段时间后，部分人“打新”频频无缘，就重新流入二手房市场，二手房交易量也会往上“回回血”，进入相对平稳期。

● 4月份，合肥市区二手住宅成交均价17834 元/㎡（数据来源：贝壳研究院），较3月份下降5.3%。其中，限购区均价25885元/㎡；非限购区均价15430元/㎡。
二手房成交价的这组数据，其实更加真实。我们会发现，相比成交量的大幅度下降，成交价的变化不算太大。
为何？因为这条新政的直接影响，就是限制交易量。
而我们想象的“二手房价下跌”，是建立在“交易量下跌后，房东慌忙离场”上的。但现实呢，降价出售的例子有，但占不到多数。
还有很大一部分房东，选择不卖，或者不降价就那么挂着。如果站在这些人的角度来看，我认为他们可能做了最好的应对。
另外，我还对这组数据提出一个疑问点：为何在成交量的时候，单独做了对限购区和非限购区的涨跌幅；而在成交价格的时候，没做？



● 非限购区的热点区域成交量下降，但价格上升，特别是和平路小学学区房价格明显上涨。其中，屯溪路小学学区上涨3.8 %；和平路小学学区上涨15.6%；8中学区上涨9.8 %；38中学区上涨1.4 %。
这个逻辑怎么理解？
我是这么认为的：成交量下降，是和学位制有关；成交价上涨，是和限购区的学区房难买有关，非限购学区房行情上升。
另外，我还想对数据统计者提一个小小的建议，能否摘取几个限购区域的学区房典型，跟踪一下这些房子的成交量和价格变化？
而不是一股脑算在限购区域二手房里，还是有所区别的。正如我现在怀疑，限购区域的学区房价，到底有没有在跌。

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接下来，我就要说说这组数据里，被忽视的那部分了。
● 4月份，合肥市区商品住宅销售备案均价19383元/㎡，较3月份下降1.7%，较去年同期上升15.1%。



2020年以来合肥市区商品住宅销售备案均价及同比增幅
划重点：4月份合肥新房销售备案均价为19383元/㎡，较去年同期上升15.1%。
记得我文章开始刚说的，新政前后一个月的对比，仅能看出新政的及时效果。而要想对未来的楼市走势做判断，我们需要站在更长的时间维度。
多长为合适？
我们看一年就够了。
4月份的合肥新房价格，相比一年前，涨了15.1%。
我觉得这组数据会戳中很多人的心，甚至回来和我辩驳，但事实就是这样：无论这一年间发生了什么，最终结果是，房价涨了15%。
当然，我知道仅对比2个月的数据，具有随机性，且我刚刚也说了，新房市场其实是受新政影响不大的，所以其即便有涨幅，也是正常的。
所以，为了稍微严谨那么一些些，我又去对比了一下去年4月和今年4月的二手房数据。
为了保证数据之间的可对比性，我找的两组数据，均来源于贝壳↓↓↓
去年4月：



今年4月：



要知道，今年4月的二手房数据，是在新政影响后的数据。
但就这组数据而言，对比一年前的合肥二手房价，还是明显上涨的。无论聚焦每个区域，还是从整体来看，都是如此。

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我说这么多，是想说什么呢？
我不是在否认新政的作用，新政的作用已经体现了。要知道，新政的使命，是降温当时的市场，而不是让房价回到一年前。
所以我这一点，是想惊醒那些准备买房，但还犹犹豫豫，甚至说在新政之后反而觉得没必要买房的人。
当你把目光拉长一点看，合肥房价这四个字，的确是在涨的。
我不知道，是我们买房人过分理解了“新政”的意义，还是官方对于“新政意义”的宣传使得我们对楼市的认知出现了过分理解。
但无论是哪种，我们必须走出这种误区。
新政，不是意味着楼市就垮、一切崩盘。
你往细了看，除了那批在新政前高位接盘的人，还有哪些人是真正一下子蒙受了损失呢？你问问一年前两年前买的人，他们可没有那么的紧张和心痛。
我是真怕眼下这种“楼市伊甸园”的造梦，又弄糊涂了一群人。

05

新政降温不假，但没有他们说的那么神乎所以。
真正有买房人需求的那波人，不要被这种数据和解读论调所蛊惑了。
特别是当下，能打新就尽量参与下打新，现在很多打新的盘也是性价比较高的。
至于以后，你很难保证每场土拍过后，会发生什么。
在楼市里请记住，别只看到别人想让你看到的，也别只选择性看到你想看到的，你要尽可能看到所有全局，才会判断更清晰。

[size=0.706em]数据来源：合肥房地产业协会、贝壳

真不是我干的的

都去碰运气摇号去了

芊芊551

我在48中本部有套房 ，每天都有中介打电话 ，说哥:房价又涨了

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