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文/刘晓博
今天（2021年5月11日）傍晚，楼市传来一个大消息。
在财政部官网，以“财政部新闻办公室”的名义，发布了一条非常简短的新闻通稿，标题为“财政部等4部门在京召开房地产税改革试点工作座谈会”。
由于新闻通稿不长，全文引述如下：
5月11日，财政部、全国人大常委会预算工委、住房城乡建设部、税务总局负责同志在京主持召开房地产税改革试点工作座谈会，听取部分城市人民政府负责同志及部分专家学者对房地产税改革试点工作的意见。
新闻越短、事情越大。
这篇新闻通稿，传递了非常重要的信号，下面是我的分析。
这次座谈会的名称是“房地产税改革试点工作座谈会”，而不是“房产税改革工作座谈会”，所以意义重大。
熟悉房地产行业的人应该知道，“房地产税”和“房产税”是完全不同的两个概念。
“房产税”，中国早就有了。比如“中华人民共和国房产税暂行条例”就诞生在1986年，企业购买房产，多数时候是要缴纳房产税的。2020年，全国征收的房产税为2842亿元。
但个人购买的房产，包括住宅、公寓、写字楼等，一直免征房产税。从2011年开始，个人住宅开始在重庆和上海试点开征“房产税”。
从实际操作看，重庆和上海的房产税征收量都不大，对房价的平抑作用也不甚明显。重庆房价比较理性的最重要原因，不是房产税，而是天量供应。
最近几年，国家屡屡提及的、要立法推出的是“房地产税”。虽然跟“房产税”只有一字之差，但含义完全不同。
仔细研究一下“房产税条例”你就会发现，它的征收方式是这样的：
1、房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。
2、房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。
也就是说，房产税的税基是“最近一次交易的房价”，如果你几十年没有交易，征税只能按照当时的房价来计算。这里面没有体现升值的因素，而房屋升值的关键，还在于土地价值。
所以，当“房产税”变成“房地产税”，就是一个重要变化，也是一场变革。
今天财政部等4部门召开的，是“房地产税改革试点工作座谈会”！
而“房地产税改革试点工作”此前还没有提到过。
之前国家提到“房地产税”立法，给出的说法一直是“立法先行、充分授权、分步推进”。
而房地产税立法，一直没有实质性进展。至少在2021年，没有纳入立法计划。
国家“十四五规划和二零三五远景目标规划纲要”提到房地产税立法的时候，使用的说法是“推进房地产税立法”。
这意味着，房地产税立法是整个十四五的任务，而且可能偏后期，不是在最初两年。
但突然之间，现在出现了“房地产税改革试点工作座谈会”。这印证了之前的一个重要猜测：鉴于房地产税立法的复杂性，以及部分城市房价上涨过快，国家可能选择部分城市试点房地产税。
而这个试点，跟此前重庆、上海的试点不同，是跟未来房地产税立法对接的。
但仍然存在两种可能：
第一，鉴于当前楼市比较热，仅仅出台常规性的调控措施不足以遏制，需要在房地产税方面有消息出来，给市场预期降温。所以，有了这个座谈会。
第二，管理层真的希望搞试点，可能会有新的城市被选中。
如果是前者，则仅仅是心理战。如果是后者，意味着房地产税立法的脚步加快了，试点可能很快推出。
我个人猜测，后者的可能性偏大。
也就是说，可能要来真的！
而且这次会议是中央四部门召集，包括了财政部、全国人大常委会预算工委、城乡建设部和税务总局，立法、操作、行业主管部门都来了。
部分城市政府负责同志，还有部分专家学者也参加了，而且提出了意见。
种种迹象显示，房地产税的试点，有可能在立法之前推出。
那么哪些城市可能试点新的房地产税？目前尚不知道，只能做一个推测：深圳因为房价上涨太快，连二手房官方参考价都推出了，并禁止公开发布市场价，其力度之大在全球尚无先例，所以如果在深圳率先试点房地产税，大家不会感到意外。
此外，北京、上海、杭州、东莞等城市，也不是没有可能试点。
如果要试点，不仅要有一线城市参与，还应该有二线、三线、四线城市参与，这样才有广泛性，取得的经验才可参考。
如果试点推出，对于楼市来说将是一个里程碑事件，其影响将远远超过重庆和上海试点的旧版的“房产税”。可以在短期内，对楼市的炒作之风起到遏制作用。
从长远看，尚未有哪个国家和地区的房价，在开征房地产税之后出现了趋势性下跌。房地产税说到底，是地方政府最重要的“饭票”，而不仅仅是一种楼市调控手段。
但如果未来有累进制、惩罚性的房地产税率，会对富裕阶层资产配置产生深远的影响。
至于哪些城市应该列入房地产税改革试点，大家可以在评论区里留言！ |
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发表于 2021-6-7 09:29:28
