西安楼市再不供货，西咸就要被买空了

王俊杰2017

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写文章的时候，腾讯官方推了一则“一二三线城市楼市明显降温”的新闻。观点的依据是各类城市在五一期间新房成交遇冷，南京、深圳、合肥等地皆是如此。


但似乎西安和全国楼市不再同一个次元上啊，丝毫没见楼市降温的迹象。


西安楼市五一过后的火热景象愈演愈烈。前两天有位一直在主城区看房的粉丝咨询我，14500元/㎡买泾河新城的黄冈学府城值不值？限购及政策升级了这么多轮，逼着需求只能进入非限购区域。


主城区越来越低的中签率，动摇了多少人的摇号信心，在一轮又一轮陪跑中精疲力竭，无奈向非限购区不用摇号的项目妥协。

壹丨西咸新区稳不住了

在对五一期间的楼市复盘时，我发现主城区没货+外围区域火热是最为显著的特征。







以主城区外溢第一站的沣东新城为例，沣东楼市可以分为能金区与非能金区，能金区不限购，非能金区名义上限购，总之相较主城区，沣东新城房审更松、备案很少限价、因为西咸A标和名校+的推广，在产品及教育资源上，更具竞争力。


从最早的蓝光公园华府、中海昆明路九号，再到如今热销的奥园璞樾ONE、电建洺悦府等，沣东楼市自西安起势以来，便一直高热不下。不同的是，曾经沣东还与主城区有着明显的价格差，但如今的价差基本上被抹平，甚至反超了主城区。







近期去沣东看房的朋友应该印象深刻，电建洺悦府、中南上悦城東沣、天地源蘭樾坊售楼部的到访量极大，跟此前推售时相比，热度更上一筹。


碧桂园国湖、奥园璞樾ONE这类平销项目，五一销额轻松破亿元。


沣东和现在主城区很像，只要有在售房源的楼盘，基本上都不愁卖，甚至部分楼盘销量超预期，开始上调售价。







沣西新城的热度也没闲着。早些年的蓝光雍锦湾、招商雍景湾售罄后，区域很长一段时间都处于断供的状态，楼市关注度并不算高，但几宗高价土拍让视野重新聚焦沣西。


目前推出的科为城、香榭汇沣出货速度都很快。去年四季度，科为城学府首开时，均价15500元/㎡左右，相隔半年，学府均价接近20000元/㎡，按该盘最小户型110㎡计算，小半年的时间，总价已经上涨了约50万！


香榭汇沣均价22684元/㎡的小高层，124套房源开盘当天卖出了80套，后续销售一点压力都没有。







因为高价住宅的火热，也带动了区域商办产品迅速走量。单价8500元/㎡起步的橙天地文化中心最近也卖的不错，小面积、低总价，对比动辄总价破两百万的住宅，真不算什么。


高涨的楼市热度甚至传导到了咸阳。加推的国润当代境MOMA、融创御河宸院手慢一点，根本挑不到好的楼层。


主城区往西的沣东、沣西，基本被高端改善楼盘覆盖，外溢的刚需看哪里？目前只能“北上”了。


北上的第一站严格来说，应该是秦汉新城，但由于施工限制问题，区域内可选的新房并不多，保利时光印象洋房也只剩尾盘在售了。


第二站是泾河新城，几宗刷新区域地价天花板的土拍，确确实实为区域博得了海量的曝光机会。南飞鸿云镜澜湾、黄冈学府城、雅居乐北城雅郡面积小、总价低，着实吸引了一波外溢的刚需客群，正在计划下一次加推的节点。


再往北便是泾阳和三原了，这里仍保持着价格洼地的优势。五一期间首开5000余套的恒大世纪梦幻城问世，开盘当天去化3500套+，销额突破20亿元，可见刚性诉求之猛。


能让需求一股脑儿地涌向外围区域，归根结底还是主城区没房在作祟。

贰丨一房难求的西安主城区

上图是4月1日以来，西安主城区最新的楼盘登记情况，一共有18个楼盘上线，除了隆源国际城以外，17个楼盘全需要摇号！


而且竞争极度激烈，40天主城区仅有5032套房源上架，但算上核验与登记数据，共有65000+组家庭参与抢房，平均13组家庭去摇一套房子！


失衡的市场供需下，上至20000+元/㎡，下至13000元/㎡以下的楼盘，双双摇号。这是西安自2018年6月24日规范摇号细则以来，首次出现如此火爆的景象。


从去年年底，我就在文章里呼吁、重视西安新房供应量短缺的问题，但到了2021年，新房供应量持续恶化！







上周我曾盘点到，4月主城区新房供应仅为4188套，较上个月减少2272套，环比大幅下降35个百分点。尽管不是月度供应的最低点，但短期内新房供应量大幅下滑，对冲了330新政中对限购、限售的影响，直接催高了4月新房市场的热度。







这是近年来，各年度新房供应的月度套数，可以很明显地看到，一年的供应量不如一年。2018年，每月能供出9570套房子，2019年更是站上月均万套以上的供应台阶，到了2020年，供应量出现萎缩，每月仅能供出6204套房源，2021年供应继续恶化，平均每月仅能供出4354套房源。


供应量比需求量减少的快，楼市想凉都难。

叁丨死磕主城还是涌入外围？

最新一批的主城区价格公示还停留在3月17日，再拖一周，西安即将满两个月未见一批新增供应，严峻的供应形势急需得到缓解。


焦灼混沌的市场，参与其中的每一位购房者，如今都在做一次至关重要的选择。区域之间的价格差在不断缩小，泾河新城1.4-1.5万元/㎡，这个价格一样可以买在限购的港务区；沣东沣西2.0-2.3万元/㎡的价格，主城区里也能去摇品相不错的新房。


在趋同的置业成本下，这些外围区域唯一具备的优势就是不受调控政策的影响，不限购的同时，还能做到二套四成的首付门槛，加速吸附外溢客群。


千人摇频现的今天，能够摇中主城区的限价新盘，那自然是再好不过了，咨询我摇中时代奥城/望江府/红星天铂等等热盘能否上车的小伙伴，其实不用过多纠结，能从千人摇号中脱颖而出的，本身就是一种幸运了。


对待价格拔得过高的区域，还是应该慎重一些，建议多对比二手房和往期新房价格。毕竟西安主城区房价翻了一番，多少也用了三年时间，而这之前是长达五年时间的沉寂。


出来混早晚要还！但有的是欠“账”，有的是欠“情”！

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明绍宗朱聿键鼻

秦汉新城 咸阳的部分区域已经回归给咸阳了 我同学就是秦汉新城的编制 因为地方还给咸阳 马上就要调回秦汉新城

晓望爷

西咸已经正式归西安管理了，西安城市骨架的扩张已经完成了，以后还会更大

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今日燕郊就是日后的西咸，博主充值了。

内托体头

西咸的稻草卖出了金条价，二环内大量的金条无人问

我心如烟卸

主城区是三环以内？还是二环以内？

崔炫俊献

沣东公寓投资咋样

六月清晨搅

就是为了卖西咸新区啊！

阿豆学长长ov

全款在沣东也买不到房子！

芊芊551

西安买不起了，准备入手咸阳融创！被逼无奈！又是一地鸡毛