楼市惊人的真相！买房不知道这7点你会被坑惨

因醉鞭名马幌

买房无小事！如今买一套房动辄上百万，钱花出去了，能买个安乐窝也算是物有所值，但是，楼盘质量参差不齐，甚至还有一些质量问题影响到正常居住与安全，这就让购房者非常糟心。
房地产市场每年都会有不少业主进行维权，“交房即维权”现象屡屡引发舆论热议。不想购房经历成为一部“血泪史”，以下楼叔揭秘的一些购房内幕大家要仔细看了！记住！这些真相，售楼小哥、小姐姐肯定不会告诉你。



1、楼盘虚假宣传，误导消费者
有一种楼盘，叫售楼小姐姐家的楼盘。怎么说呢，就是各种好！地段好：核心区域，升值潜力大；交通便利，四面八达；配套好：周边各种配套设施应有尽有……那是，在售楼小姐姐的眼里，距离永远不是问题，十几公里外的商场，就是一脚油门的事；隔着一条江的学校，也硬能扯到就在家隔壁…



配图
楼叔认识的一个粉丝，2016年买了仲恺某盘，当时介绍项目时，十分钟能抵达河南岸、麦地、金山湖等片区，而实际车程半个小时都不止。售楼小姐姐骗人吗？也并不是！问题出在售楼小姐姐给算的是地图上的直线距离啊！但是人出行，都能走直线吗？
通常，房地产区域图广告为了博眼球，将区域5公里半径内的配套（已建成的或者规划建设的）都囊括并聚集在自己盘面周边，而实际距离相差甚远。一些大型市政设施规划、教育规划存在夸大其词或未能兑现的问题，最终，问题严重的甚至可能酿成维权事件。
楼叔支招：开发商在楼盘推广时难免会采用“夸张”说法，购房者在出手前可以先浏览官方网站核实规划，然后再实地考察，了解下周边实况，做到心中有数。同时，注意保留相关证据，对宣传广告、标语、样板房、小区规划沙盘等进行录像，拍照，可作为以后维权的依据。
根据《商品房销售管理办法》第二十四条相关规定，开发商擅自变更规划、设计的，或者经规划部门批准的规划变更，必须经过购房人同意。否则，开发商构成违约，购房人有权退房。
去年，惠州有部分楼盘出现展板引用涉嫌违规广告用语进行宣传，均被责令限期整改。


2、警惕“货不对版”楼层
购买新房通常都看不到现房，出于安全考虑，楼盘在出售的时候，售楼小姐姐并不会带我们到楼栋现场实地参观。正因为如此，在收楼时，才会有“货不对版”的问题出现。
楼叔一个表侄，去年收楼的时候却发现自己阳台为“墙围合”，好好的阳台变这样了，很多人遇到都不情愿。表侄为此折腾很久，退房是不现实，最终只能妥协。
什么是墙围合？如下图↓



开发商在打造项目时，为了整体美观以及个性的彰显，会对楼盘整体进行“造型”，这无疑会“牺牲”房子某些部位，诸如阳台、或者窗户等。



注意墙围合的房子↑↑↑



也要留意腰线层↑↑↑
楼叔支招：购房时，一定要仔细留意沙盘模型的造型，对自己心水的楼层进行把关，向售楼小姐姐了解清楚楼盘的结构，尽量避开有架构樑、腰线层所在位置。
3、异地样板房，留意“小心机”
异地样板房，顾名思义便是在另外一处空间打造出相对应的户型，通常是在营销中心，或是周围的空地。这种板房，不利之处是你站在“房子”里面，并不能清楚知道对应的朝向，以及窗户外的景观，也感知不到采光和通风，窗外是否有遮挡等。
买房时，很多人一看到样板间，就开始不淡定了。楼叔就见过不少朋友，被售楼小姐姐带去看样板房时，双眼放光，各种喜欢，购买欲蹭蹭地开始上涨。然而，在交房后的他们又惊讶了：是不是买了一个“假房子”？
这里就要当心了！异地样板房，里面暗藏的“小心机”。
不少异地样板房并非按照1：1的比例还原真实户型，装修都是运用了“视觉特效”。例如“采用高度照明让房间更加透亮”、缩小家具尺寸让空间看起来更大”、“做成开放型厨房或透明式卫生间”等等。
楼叔支招：当售楼小姐姐或小哥带你去看样板间时，请记住，眼见并不一定为实！1、你应该询问样板间是否按照等比例制作；2、对于有意向的楼盘，在看样板房时，最好带上一把尺，边看边量，可以试试测量样板房家具的尺寸、测量每个房间尺寸，并与介绍的实际数据进行对比。建议大家要拿着平面图一起看，脑补一下阳台对面有无遮挡、通风采光如何，或是现场咨询置业顾问建成后景观和遮挡的情况。



示意图
4、质量差，存在安全隐患
如今购房，基本买的是期房，购房前期只能靠着样板房、沙盘规划、宣传单张幻想未来房子的“模样”。但市场上房企众多，实力也参差不齐，不少业主的满心期待，会在收房那一刻落空，发现货不对板。
如墙体开裂、屋面渗漏、空鼓、设计位置不合理等等问题，就如去年惠州某楼盘交楼时，有不少业主满脸问号，什么问题都想过，唯独没有想到自家房子的门居然是“斜门”？
业主：“这……是我的房子？确定不是我开门方式有误？？？”



惠州金山湖某楼盘
楼叔支招：虽然质量问题有些很难在事先完美规避，但还是要提醒各位网友，在买房前要仔细查看规划图、建筑设计图，清楚这些图，大部分公用设施设计不合理等问题是可以避免的。
如果已错过了前期阶段，那么在交房时，也可请第三方检验公司的专业验房师跟随验房，仔细查看房子细节，如果遇到一些问题是大多数业主都相同的，建议将问题汇集起来向开发商反映，寻求双方都满意的解决方案。


5、备案名与推广名不一致
有网友曾经问楼叔A城和B花园这两个楼盘在哪里，挨得近吗？
楼叔回答，“不是挨得近，就是同个楼盘，一个是推广名，一个是备案名。”



在惠州，楼盘的备案名与推广名不一致的现象很常见，去年惠州通报批评了数家备案名与推广名公示不规范的项目，部分推广名与项目备案的法定名称基本没有关联，均被通报批评并要求整改。
楼叔支招：可去去政府相关网站查证信息（需要大家用备案名去搜索），例如查土地年限、土地性质等，这样更有利于搜索到你需要的信息。如果发现有不一致情况，可以向相关部门举报。
2020年，惠州在楼市监管的整治行动上，让惠州60多个违法违规的在售项目失信行为无所遁形。包括涉及的期满不利信息、备案名推广名不一致、虚假夸大宣传、异地样板房等，均被政府部门通报批评，责令限期整改。


6、开发商囤地 ，土地年限缩水
土地年限“缩水”也是购房中需要谨慎留意的一个问题。因年限缩水而引发的土地维权纠纷在惠州便时有发生，如早年的水口的乔弘模范生、宝安山水龙城，江北的宏益公馆等多个项目（据相关报道来源：南方都市报《土地年限严重缩水 坑爹盘如何让你入坑》），均因楼盘土地使用年限大幅“缩水”受到业主质疑。
“我买房子后，才得知我的房子土地年限已经少了几十年，与开发商承诺的70年年限出入太大了，这该怎么办？”曾经有网友在后台给楼叔留言。



与这位网友一样的事情，其实在房地产市场屡见不鲜。开发商在拿地后，需要经过一段繁琐的过程，摘牌拿地、施工建设，到最后竣工验收、交付，这都会使土地年限“缩水”。
但是在合理范围内，购房者们都可理解，但动辄“缩水”十几年，几十年，这不免让业主心里发慌，续期问题是否可以得到解决，心里打了个问号？
根据《中华人民共和国房地产管理法》及国土资源部《闲置土地处置办法》相关规定，开发商如果用合法出让手续取得涉案土地的使用权，在超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，政府可向其征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费。



满二年未动工开发的，政府可以无偿收回土地使用权(因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外)。
楼叔支招：购房者切记在购房的前期阶段先查证所购买的楼盘土地年限问题，并咨询开发商续期问题，如若获得肯定的回复，应到写入合同。
关于土地年限“缩水”问题，惠州2019年便推出了商住用地补足年限政策，要求从2019年6月份开始，商品房项目必须补足地价后才可以登记备案预售，住房产权证书的土地使用年限不得不低于60年。


7、注意！延期交楼很闹心
购买期房虽然可享受的优惠较多，但是潜在问题也多。
对于购房者来说，期房相比现房价格偏低，户型、楼层、朝向等可选性高，升值潜力较大。但是需要购房者注意的是，由于房地产行业资金密集型的特点以及政策调整等客观原因，期房存在无法按期交付甚至变成烂尾楼的风险。



惠州也有不少烂尾楼，较为典型的便是江北银座国际、光耀项目与和天下，至今仍无“复活”动静。也有不少楼盘在交付后，发生不能办理产权证的问题，而不能办理房产证，孩子上学、房子转卖都成问题。



楼叔支招：根据最高院《商品房买卖合同纠纷司法解释》的规定，自合同订立之日起(预售房为交房之日起)90日内，购房者应取得房屋权属证书，否则就可以追究开发商的违约责任。
其次，如果超过约定或法律规定的期限，由于开发商原因购房者没有拿到房产证的，购房者可以向开发商主张逾期办证的违约责任。



以上是楼叔接触到的目前楼市最常见的几种“陷阱”，购房者千万注意了！楼叔提醒大家，每座城市优质的楼盘项目也不少，买房不妨多看几家，选择品牌实力强、开发经验丰富、已有较多标杆项目、业主复购率高的房企，能够少踩坑！
在一座城市打拼，每个人都想拥有一个自己的遮风避雨之地。买房不易，它包含了诸多的心血与期待！购房的路上，多一些知识能少走一些弯路，买房才能更省心。愿大家在惠州都能住得舒心！