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文｜叶书利
22城集中土拍季来了，土地市场上袭来的一波波热浪已滚滚而来。
不过在热浪背后，壹书生也严重警告一声音：北京土拍过后，两大不幸的消息正在向北京楼市袭近。
集中土拍，为什么成了楼市调控界的“卧底”？
22城集中土拍，央府本来的调控设想是这样的：通过一次性土地供应的规模化，以平衡土地市场供求紧张关系，从而降低市场抢地的恐慌度和降温楼市。
不过中国楼市从来都是魔幻的。当下，每个城市的一次集中土拍，就相当于在当地楼市引发了一次集中性的热浪释放，从而加热了当地楼市的温度。
5月7-8日，历时两天的杭州土拍在疯狂中结束：
57宗地块全部成功出让，杭州政府将1178.21亿元的土地出让金收入口袋；
41宗地块触及最高价，溢价率超过29%；
在本次的集中土拍，杭州众多板块地价创下新高。
4月26日-27日进行的广州集中土拍，出让48宗地，揽金906亿，其中的黄埔楼价2.7万元／平、金沙洲4.2万元／平、番禺外围的新造地价超3.3万元／平，皆在当地板块创造了面粉贵过面包的奇迹。
不出意外的话，北京土拍，也会成为一场助热楼市的卖地大戏。
为什么一场意在调控的集中土拍，却成了助热楼市的神器？
在壹书生看来，主要缘于两点原因：
A,当前中国楼市的供应，全国范围内来说已是供大于求的状态，但部分区域仍存在结构性短缺的情况，而央府圈出进行集中土拍的22个城市，便是政府自己认定的22个房屋供应短缺的城市。
B,在这22城中，一方面，楼市仍是供不应求，另一方面，在此情况下，一年只进行三次土拍，相当于限时的饥饿营销，所以加大了房企的恐慌度。
打个比方可能更有助于理解：某个城市只有一家米店，原来虽然供不应求，也就是说，这个城市的居民不一定每次上门买米都可以确保买到米，但至少每天还是在开门售米。突然某一天，该店贴出公告，以后每年只开店售米三次，其余时间皆关门大吉。
试想一下，以后这个店每次开店售米时，门前排队抢购的人更少了、更淡定了还是更多了、更恐慌了？
实际上，为了让买米的居民更淡定，最简单的办法是增加供米，以达到供大于求，届时谁还去店里抢米呢？问题在于，如果这个城市的供米市场，只能被一家米店垄断，这家米店为什么会一直增加供米，以达到供大于求，从而让自己家的大米不好卖呢？除非这家米店的老板疯了。
伴随集中土拍带来的卧底效应，不出意外的话，后续的集中土拍相关政策，还会迎来一系列的修正。
这轮周期，北京楼市已近尾声
正当北京今年首轮土拍热热闹闹地开场时，本轮楼市周期，北京却渐近尾声了。
之所以得出这个结论，主要原因如下：
A,成交量正在降温。
在楼市周期的下半场，量降价涨是楼市降温的第一个阶段。
五一期间，据诸葛找房发布的数据显示，五一期间北京新房成交量环比下跌 72.4%，而北京二手房日均成交量同比下降近五成。
B,北京楼市的调控正在进一步升温。
4月22日，北京市发布了《关于进一步加强房地产市场秩序整治工作的通知》。通知强调从即日起进一步加强房地产市场秩序整治工作，对于近期群众反映强烈的机构炒作学区房等问题，依法从严惩处，规范市场秩序。
C,房价上涨的带头大哥学区房正遭遇“定点打击”。
本轮北京楼市上涨的源头是学区房，而仅在4月，北京政府四提学区房炒作之事。
北京楼市调控正在上演“擒贼先擒王”的剧情，如北京学区房的重点区域西城德胜街道、金融街街道，已遭遇调控的“重点关注”。
目前北京学区房的成交量和房价上涨热度已在降温中。
D,从房价的板块轮动来看，年后的北京房价上涨，已从年前的学区房、热点版块上涨，渐次转向次新房、临铁房、五环外区域补涨。
目前五环外的价值区域次新房、临铁房等，上涨幅度已超20%。
这波补涨还会继续，但从板块轮动的大势来看，已迫近尾声。
E,从去年9月以来，北京楼市成交量一直高位跃进，大量被积压需求已释放了。
去年9月以来，北京二手房成交量一直在16000套以上的高位运行，这也意味着，2017年317调控以来，被积压的需求在过去的半年多，正在大量地释放，相应地，市场上被积压未释放的需求正在快速减少，所以楼市上行的动力也在周期性地减弱。
F,从全国的房价板块轮动角度来说，目前北上深等最先上涨的一线城市，楼市上冲已现乏力。
五一期间，深圳二手房日均成交量同比大降超8成，北京降幅近五成，上海降幅约三成。
不过特别说明二点：
首先，壹书生认为北京楼市本轮周期已近尾声，仅就北京楼市整体而言的宏观性周期判断，在现实购房中，具体板块，另需具体分析。其次，可以确定的是，北京楼市的补涨还会继续一段时间。
热潮过后，北京房价会大跌吗？
对于北京这样不缺乏需求的楼市来说，房价只有周期性调整，没有趋势性下跌。
那么本轮楼市周期尾声过后，北京房价会不会还像2017年一样，再经历一波大跌式调整呢？
壹书生认为，本轮周期过后，北京楼市大概率是高位盘整或小跌式调整，很难出现2017年式的大跌式调整。
A,2015年5月-2017年3月，历经两年上涨期，且房价上涨翻倍，导致2017年317后，北京楼市在过度透支后深度调整式修复。而本轮楼市，北京从去年9月前后开启，上涨时间短，上涨幅度与上一轮相比，也小很多，主要由刚需或改善推动，投机成分相对少得多。
2017年317后，北京楼市之所以大跌式调控，因为此前近两年，上涨周期长、且翻倍式上涨，导致楼市投机炒作风强，于是在强调控后，出现了透支后的大跌式修复。而本轮上涨，上涨周期短，且上涨幅度一般在20%-30%，部分区域部分房源上涨幅度达到50%-60%。相对来说，本轮的北京楼市上行，主要由过去三年多的需求积压所致，因此刚需式助涨成分高，投机式助涨成分相对要少得多，所以上涨的基础比较扎实。
B,2017年317后，北京楼市深度调控的一个重要原因在于，2017年，北京楼市在供应端全力发力。
值得注意的是，北京2017年商品房住宅的土地供应量是2016年的7倍，且其中包含了大量的限竞房等，不管是同比增7倍的土地供应量还是大量的限竞房，皆成为了助跌2017年后北京楼市的主力军。
但今年，北京的土地供应未现规模式增长态势，且限竞房已逐渐消失。
C,北京土拍，暗示了北京楼市后市走向的坚挺。
本次的北京土拍，基本确定了北京房价的一个新格局：未来五环的房价标准线在7-8万，六环房价标准线在六万。
（本轮北京土拍30块地的相关信息汇总）
比如东五环-东六环之间的朝阳区金盏小店村两地块，未来地块上市后的房价上限为7.6万；东五环-东六环之间的朝阳区豆各庄，未来地块上市后的房价上限为6.5万。而靠近东六环的通州梨园镇地块北京城市副中心0302街区FZX-0302-6004、6002地块，此前要求的最高销售单价是67000元，而现在提高到70000元。
以目前的开发时间推进，目前这批上市的地块，差不多明年上半年，都会陆续上市，而这样的房价上限，已基本暗示了政府对于2022年北京房价走向的容忍度。
北京刚需上车机会已渐次关闭
不得不遗憾地说一声，本次北京土拍过后，普通老百姓想在北京购房的上车窗口已逐渐关闭。
A,本轮一波上涨后，北京六环的房价标准线逐渐6万化，刚需上车成本已大幅上升。
B,这波周期过后，房价大概率会高位调整，然后在某个时机，启动新一轮向上的周期。所以说，本轮上涨后，北京房价已很难向下大幅调整，从而给刚需新的上车良机了。
C,刚需上车的好产品限竞房正在北京楼市逐渐消失。
D,本轮北京土拍，有两大细节特别值得关注。一方面，"70/90"政策由原来的建筑面积改为套内面积，此举意味着未来土地供应中，北京房屋的面积在扩大；另一方面，限竞房逐渐失声，公租房逐渐增多。
这两大变化可能正在暗示北京楼市未来的新迹象：商品房逐渐成为中高端有钱人购买的产品，大量普通老百姓的居住需求转向公租房。
伴随北京楼市逐渐关闭普通北漂的上车窗口和环京进京交通的渐次打通，具备通勤价值的环京区域将逐渐成为不少北漂者实现“有一个家”梦想的承载地。
所以说，透过北京土拍这场楼市的盛宴，我们也应理性的看到北京楼市的两大危机：本轮周期已近尾声和北京楼市留给普通刚需者上车的时间不多了。 |
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发表于 2021-6-5 15:00:56
