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这是成都房神，全国唯一能带领你落地实操的房产专家。至今，已为上千人提供买房解决最佳方案。
房神不像其他自媒体房产专家什么的，含着骨头露着肉的让你摸不清头脑！房神属于实战派只告诉对你最有用的方法和自己亲自实战后的经验。
以下为“成都房神”微信公众号粉丝问答精选提问
提问：房神你好！麻烦请综合分析下面三套房源，谁最值得买？恒大天府半岛二期套三95平朝东南5楼竖厅(总18楼)250万，首创娇子1号套三94平朝西南14楼横厅(总34楼)230万，首创娇子1号套三94平朝西南33楼竖厅(总34楼)220万。谢谢！
回答：价格才是王道。
恒大虽好，但是房龄较大，单价较高，而且当下的商业和交通并不是那么方便，教育配套在片区内中上，但在全成都只能算中等。当下单价2.6万，透支了不少，然而也没满2年，还是低楼层，客厅朝向严格来说是西北，一个次卧非常迷你，整体的体验并不是友好。
首创娇子虽然临近三环，而且处于成龙大道南侧，但毕竟在地铁口，也是三圣乡，锦江区的教育资源，加上次新大盘的概念，正越来越受到大家关注。
一些高层楼栋，距离三环也有大概三四百米，所以噪音污染不大，也不乏是一个不错的楼盘。
至于两套怎么选择，220万的是高楼层，虽然是竖厅，但影响不大，或者说不能因为是横厅就多加10万。目前满2年，次卧比恒大的强点，还是双卫设计（需要自己弄），装修差了点，但自己可以翻新。
另外一套230万的，不知道具体楼栋，带来的噪音问题如何，但中楼层的视野没有高楼层宽阔，而且装修情况应该也不咋地，房屋年限是否满2年不得而知。
所以当下最好的应该是220万竖厅的。
提问：房神你好，新人报道，生活在四川美丽的广安，首次提问，广安这几年新开发的楼盘很多，不知道怎么选择，就广安而言枣山跟东南片区你认为在哪买好点？子弹60个左右，打算买来自住，感谢！
回答：你好！广安的这两大板块，目前都处于发展阶段，一个属于枣山新势力，一个属于官盛新贵族，感觉比东南片区规划得大。
土著建议买东南片区，学校医院银行菜市场娱乐餐饮全有，各种配套齐全，生活自住更方便。
枣山现在发展得挺快但是学校医院不行，发展没有东南片区好。
另外说说三四线城市如何买房：
1.尽量买学区房。任何城市，对学区房的追求总是趋之若鹜，三四线学区房的房价还是稳中有升的；
2.尽量不要买楼梯房。楼梯房是上个世纪的产物。它象征着车位不足、花园不大、外立面不好看、居住舒适性低，这种产品往往意味着流动性差，未来想出售的时候，因为年限更长而更加不好贷款；
3.尽量买标杆盘。即你所在地级市最好的那几个盘，虽然贵，但每个城市都有精英商界成功人士，他们对居住舒适度的要求不会低于一线城市，买入这样的房子意味着后期的流动性也不会太差。
总之，随着收入水平的提高，人们对生活质量的追求也是不断变化的。三四线城市买房，一定要买符合现代人居标准的优质住宅，才能保值！
提问：房神你好，新人首问，现在很困惑，第一次买房，请问首套是买140多平的套四还是买一套90平的套三，然后剩余的钱再投资一套小户型？现在是买新房好还是二手房好，另外买房对于楼层那些有什么好的建议吗？有什么特别需要注意的吗？
回答:1.买房的时候，同地段的房，当然希望用有限的资金买到面积最大的房子，不仅性价比高而且空间大住着也舒服，尤其是第一次买房，有人总觉得房子买得越大越好。但是我更建议买一套套三，剩余的资金然后再投资一套小户型，这样更好！
购买面积较大的房子，物业和装修的费用也随之增加，除了购买成本之外，往后的长期费用也应该考虑在成本当中。
还有个原因大户型在某些程度保值性上或许不如小户型，大户型的房子，在二次交易中，由于高总价的原因，相对于中小户型来说没有价格优势，不受刚需人群青睐，导致成交周期较长。如果想要变现，接受的客户一般也是都有经济能力的，但他们不缺购买新房的资金。
如你还未结婚，优先考虑套三的，等以后结婚成家有了孩子，到时候在换套面积更大的改善房，那么这首套房，基于基本满足自住和投资，而房子在90平米左右，投资保值空间也是最大的。
2.投资我倾向二手次新，一手主要吃了开发商的溢价，而且交房，拿证，限售要等五年以上，买二手的话灵活很多，买了可以直接入住，遇到行情想高位抛出也很方便，而且可以运用现金流，这点对于投资来说很友好。
3.我们买房子挑楼层，一个是要考虑到自己的需要，家庭居住的舒适度。一个是要考虑到别人的需要，卖的时候才容易卖出去。
对于楼层一般会选择：电梯8层以上，，按价格来排序一般是：次顶层＞高楼层＞低楼层＞顶楼＞1楼。
建议选择楼层的中间偏上楼层，这些楼层的综合条件都是比较好的，当然价格也会相对偏高。
最后注意89和90这样的户型，超过90平方米的房子契税是按两种来收取的。
提问：房神你好！新人首问，我的状态是：手头70个，异地一套房产现在出售中（总价约有100个，年初已将贷款结清，但比较难卖）；
2，成都顺四资格，首付4成；所取得的购房资格有5年限售要求；无还贷压力
3，购房需求：主要考虑投资（至少持有5年），
4，目前主要的考虑点：顺四资格和普通资格差不多，好的新盘轮不上；二手房税费比较高影响可选范围和杠杆效应，当前房产政策调整，又担心后续二手房价上调，错过时机。目前手头70个，可考虑目标总价200个（不考虑二手房税费）；异地房产出售后，可考虑目标总价350个（异地房产售卖时间不确定，售出后拿到全款还需要一定的时间）
请房神评估一下，当前是否还是主攻新盘（比如着重顺销盘），就我的情况推荐哪些新盘；如果新盘没上，是不是要同步看看二手房，又有哪些二手房推荐。感谢！
回答：当前的问题是，你急着上车就只有70个，即便加一点也仅仅够200个左右。
另外一套套现100个，到时候你再买成都，是按照二套房计算的，首付6-7称，如果是天府和高新，只能买到143个的房子，和目标总价350有较大差距吧？
现在回到问题本身，你如果是200满打满算，而且纯投资的话，可以看万科天府公园城，虽然地段比较偏僻，但好在价格友好。
如果看二手房，可以看看三环内外的次新盘，很多板块都可以选，比如成华二八、建设路、东郊记忆、成渝立交甚至三圣乡、大面、南湖的。
如蓝光乐彩城、中铁二局玛塞城、阳光100米娅中心、首创娇子1号、龙湖三千庭、百悦城、南湖世纪、佳兆业君汇上品。
提问:房神你好！坐标成都，首次提问，我的情况是自己父母有一套房，平时个人住在这套房，生活这些都很方便，自住需求勉强满足。我名下没有房产，算刚需资格。买房的话我个人倾向于投资。我现在的情况是:南门招商大魔方的公寓1.6万左右。100平米以上多，中介说能租7000左右，如果从投资角度看可以买吗?我看地段很好！听说租这里的人都是企业高管，租金又比较高，如果买了这个就没资金买住宅了，请帮忙尽量全面分析下这个。这个公寓以后好转手吗?比较纠结。
回答：你好，100平以上的公寓户型，目前招商大魔方公寓还是挺多的，至少五六百套吧，哪里来那么高管CEO来住，高管CEO都自己买房了。
还有目前招商大魔方公寓的在租房源价格没有说得那么高，大多都在5000左右，加之目前周边配套不太完善，二手买卖成交量也不高。
按照最小面积来算，总价在170万左右，虽然租售比可以达到3.5%，但是仅仅依靠租金来做投资是比较片面的。一般而言，房价的绝对值涨幅远大于租金本身。公寓还有个税费极高，高达百分之20，慎重考虑。170万的总额，我们更建议投资—些单价1.7万，面积90-100左右的套三住宅，这样的房源，在三环内都非常抢手。
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发表于 2021-6-5 14:28:20
