专家提醒：楼市继续分化，这些城市潜力巨大

简单350

我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答
关注“北京房姐” 微信公众号，加入知识星球"北京买房" 进行提问，有问必答，全程指导买房

提问：房姐，个人是北京户口已有房，有子弹100万想去二线加仓，选择哪里能够在避开限购的情况下获得增值收益呢？目前自己知道的不限购的比较倾向于无锡东亭、杭州青山湖科技城；武汉成都西安不知道有没有办法买。自己目前收入尚可，北京的自住房租出去了且租贷平衡
回答：你好，长三角投资建议：
1.长三角主要城市的房价涨幅排名第一的是上海，长三角涨幅梯度效应非常明显，在资源分配、和城市协作上略弱于珠三角。有一家独大而小弟分食的意味。其中上海城区为第一梯队，南京为第二梯队，苏杭为第三梯队，其他是嘉兴、无锡、绍兴、南通等等。
2.第一梯队的上海，第二梯队南京紧随其后。涨幅最大的板块分别是金融和高新科技，这2个行业是中国最赚钱的产业，这里聚集着来自全国各地的高净值人群，基建配套都是最好的，自然房价也是最稳的。深圳、北京在科技方面会被分一勺羹，而像长三角群，则多以金融产业为价值点。
3.在长三角地区内，除上海外，南京、杭州的房地产市场一直活跃在第一梯队，尤其是杭州投资氛围浓烈，每轮周期房价必然首当其冲。临安最近几年的涨幅也很可观，因为临安在2017年9月的撤市设区，成为杭州的第十区。一些大城市为了扩大城市结构，拉大骨架，一定会将周边的城市“吃掉”，因为城市资源共享，对新划入区的投资加大，所以这些被吃掉的城市，房价一定会有大的增幅。
典型的，比如杭州的临安，济南的芜湖，青岛的即墨区，福州市的长乐区。所以一定要紧盯着城市的发展战略，在城市扩容之前，下注利好城市，也不失为一个投资的野套路，不过买入时机非常短。长远看，青山湖科技城不是未来科技城，临安目前的价格也不低，投资别碰。
临安区和杭州市，虽然同属一个市级行政区，但经济上是两个不同的地区概念。每个城市的能量是有限的，决定了每个城市最终的边界。临安是小众市场，小众市场的特征是容易被个例交易影响。
50-100以上可以杭州，以下可以武汉。杭州先前炒作地区冷下来了，没炒作地区开始上去了。亚运会之前，是长期行情。
杭州楼市已经进入牛市尾声。后面部分板块会有补充涨行情，10%—30%都有可能。去年的热门板块再有10%以上的涨幅的可能是很小的，但跌10%以上的可能性目前也看不到。另外，因为新房限价这一利器在，杭州的房产热度将会一直保持，不会降温。其他大环境不变的情况下，杭州楼市将进入长牛慢牛的行情。
杭州投资建议是：如果有刚需房票，只抢倒挂严重的新盘。
提问：房姐您好，我是房卖了，怕房价涨，所以得再买进去，孩子在西城上学，一家租房子住，所以不用考虑自住。现在犹豫是买望京边的华樾北京（8万一平），还是买大兴的海珀云翡（6.5万一平），还是买华润公元九里的二手平层（5.5万一平），还是买乐成国际的二手房（8.6万一平），麻烦您给分析一下。以上哪里的房价未来最看好？谢谢。
回答：华润公元九里小区质量不好，漏水啥的 不推荐 海珀云翡 算是南城目前比较高端的盘之一，价格定位不低。自住Ok,投资不是好选择 华樾北京价格有提前透支，主要是未来阿里总部在附近也属于限竞房，如果能接受也可以考虑 乐成国际>华樾北京>海珀云翡>华润公元九里


提问：房姐您好：新人首问。 个人情况：京户，首套首贷，预计明年结婚房，西北二环工作，首付900，总价1200左右新房或次新。出行方式地铁，7号线和2号线通勤为主。故房子需地铁周边，目标房型是三室为主，目标区位以4环内为主但不限三环，主要围绕西北二环周边及往东南扩散区域。希望房子是靠地铁、保值、最好有学区（没学区就最好10年以内新房三居）小区环境好，附近配套好、未来有升值或适合自住。 问题1：如何最优分配资金。以这个资金是（A）.买一套三居新房\/次新房自住，之后n年再攒钱买小学区房；还是（B）.直接买2套，一套自住但离市区远点的二手，一套小学区房。n年后再置换（到时候如果小学区房升值可以提升自住品质）；（C）.一步到位，直接买差不多的学区房自主加给孩子学区？ 问题2:这三种有什么好的小区推荐，如果是第一个A的话有什么好的较新的适合自住环境好交通不错的小区推荐，如果是B该怎么分配钱并挑选哪里的小区和学区房推荐；或者C有什么好的学区房建议。 纠结很久，望房姐解忧，感激涕零！
回答：你好，西城作为核心区定位为中央政务功能，其它产业基本都会外迁，无产业支撑价格基本靠学区溢价。想一步到位，周边板块推荐看下 朗琴园、红山世家、清芷园。 东南方向比较推荐自住+投资买双井，大望路，比如首城国际、珠江帝景、风度柏林、天骄、乐成国际、富力城等。 未来有孩子了再考虑入手一套学区上车盘。比如西城德胜，月坛这2个片区。


提问：房姐您好，新人首问～我户口在北京，在北京无房产，但是在外地工作，先生户口在外地且在外地有贷款买过一套房（现银行贷款已还清，还剩公积金部分），所以我在北京买房应该算二套了。 现在我想在北京花300-350W的全款买一个能落户的房子，就做投资用，平时就委托给中介租出去。顺便把户口迁到新买的房子那里，想自己一个户口本，这样有时候用起来更方便。想请教您： 1.买哪个区块比较合适？单纯从投资升值和租金收入性价比考虑，因为我不住，就租出去。 2.买稍微城里一点的二手还是买五环到六环的新开盘？ 3.我自己找了几个小区，请您帮我看看合不合适，或者有没有更合适的推荐？（1）中海御鑫阁（丰台科技园）（2）万年花城（丰台玉泉营）（3）彩虹城（丰台赵公口）（4）新华联家园（通州） 还有几个新的楼盘：（1）招商·臻珑府（北京经济技术开发区建华实验学校南侧）（2）融创·亦庄壹号（亦庄）（3）万科城市之光·东望（北京市通州区东五环台湖板块）（4）首创·远洋·禧瑞天著（东南五环外4公里，地铁亦庄线次渠南站西侧200米） 谢谢谢谢谢谢谢谢！
回答：1. 350选筹建议在东面 5环内二手房，新盘限竞房有8-9年的限售期也不能抵押，不是好的投资选择。 2. 中海御鑫阁（丰台科技园）、万年花城 可以看，还推荐看下 三环新城、设计师广场


提问：新人！急急急！首付二百，需三居平层，看中龙锦苑东区。请问东二区124平 五层 三居商五一450，需重新装修，可否入？如价格高，总价多少可入？另龙锦苑东您一直没推荐，有何诟病？这个区域购买时需要注意什么？感谢
回答：龙锦苑东可以入，注意龙锦苑东没有学区，户型都属于南北通透还不错，就是小区和周边环境很一般。 450属于市场价，能砍下10万更有性价比。


提问：美丽的房姐，夫妻非京，上班分别在二环宣武门和建国门，纳税刚满5年，均不在通州。孩子已入海淀私立学校，平日住宿，无需学区房，但也希望能保值。老人偶尔来京短住暂不长住。符合首套，首付预算300万以内，总价700万左右，期待入手3居以上，120平以上，宜居住房，近地铁。目前将要入手4号线颐璟万和大户型，但对北京全盘情况并不了解（二手房完全没看过），担心决定太仓促，希望房姐给指一条明路。推荐一些合适的盘。非常感谢！
回答：这个楼盘不是很火，户型不好，附近规划一般。 建议看二手，例如 百子湾附近 苹果社区、后现代城、沿海赛洛城。青年路附近 国美第一城、朝阳园


提问：房姐您好，新人首问，目前子弹300，sfsd，打算投资，不自主，持有期限8-10年，拜读了您的很多帖子，还有几个问题想再请教下: 1.区域，您建议这个资金应该是朝青、百子湾、天通苑比较合适，不过因为我打算常持，且觉得通州未来可能性较大，所以打算投资通州，您觉得可以吗？ 2.房源，看了新房北京东湾和禹州朗廷湾，前者看起来很高端，但是价格太高，后者稍微偏一点，且配套不太成熟。看了二手bobo自由城、k2百合湾、京贸国际，都在运河核心区，第一个低密度，均价五万多，但稍微旧一些，第二个新一点，价格有点高，六万多，第三个价格四万多，但是密度太大。对于选小区您有什么建议吗？新房旧房哪个合适些？ 谢谢！
回答：1. 通州值得长持，只是价格提前透资，近两年可能跑输大盘 2. 北京东湾7w左右的价格溢价高，开发商这个报价基本把以后的升值预期都吃掉大半，周边环境配套都一般，后期站岗风险大。禹州朗廷湾相比北京东湾性价比高点，但投资角度也不推荐。 更推荐看二手 ： 京贸国际城西区，华业东方玫瑰，清水湾，海棠湾


提问：房姐您好，本人87年能源国企，购房资格2套，目前子弹285左右，想全款购入2居，自住加投资，想入总价包税费别超600打算FDYH，女友京籍屯里工作STSD，我工作在大屯附近，与女友商量结果婚前我买我主贷我还，保留她的购房资格。目前关注过华纺、国美、朝阳园、白领家园，华纺近期成交单价6.3，国美挂价单价5.3-6，朝阳园户型种类多还需选择，白领均价6可能吃力，有做投资理财承受月供1.5-1.8内，年奖攒下兜底用，都无法顺利拿下，就延静东里2居（学区可能在东方德才）或常营北新，目前正在回笼资金，跟朋友请教流水准备中，出手时间6月，时机是否合适，楼盘选择是否合适，总价是否合适，思路是否清晰请提点。
回答：朝阳园大户型多种类也繁多，收益预期有一定摆动性的标的。小户型不合适 白领家园已经位于四惠东和高碑店之间，地理位置略显角落，优点是板楼，有合适的可以考虑，但不会死第一选择 国美一般会比华纺易城便宜15%左右，可以做为参考 选筹上 国美>华纺易城


提问：房姐你好，请教一下您对北京住宅复式的看法，一般单价相较平仓单价低很多。
回答：首先取决于房屋本身的段位。 是紧凑上车盘，刚需，改善，还是大改，豪宅？ 越靠近上车盘，对面积和功能率的追求越苛刻， 越靠近豪宅，复式反而越接近自然属性。 其次，还要计算复式的面积。 复式通常集中在150-250平，对于刚需客户，除非三代大家庭（一线城市较少），否则大面积本身刚需受众较少，流动性降低，进而折价。 而小面积复式，例如30-80平，往往属于「文艺青年」偏好产品，楼梯占面积，户型和格局不实用，不「传统」，也会导致受众的减少，最终折价。 总结： 不折价的复式：200㎡+偏豪宅类产品，标杆特例。 折价的复式：60㎡上车复式（格局差），100平刚需复式（功能率低），200平大面积刚需复式（需求少）。


提问：房姐好，新人首问：宝宝2023年上小学，计划最晚2022年买一个学区房，非京籍有工居。在天津买了老破小是天津户口。如果北京现有房子和天津的卖掉置换，预计能凑650万。 1朝阳外国语对应的卧龙小区和慧忠里小区推荐吗？如果推荐，买适合居住的二居小三居还是买最小的？最小的均价快10万，总价450万以上，单价有点高？ 2这俩小区目前都是单校划片，学校在小区内，未来是否保值？政策风险如何？ 3 您觉得我们的情况换学区房的最佳时机是什么时候？ 4 综合学校投资、性价比、学校质量等，有朝阳其他片区、小区推荐吗？ 5 天津户口是用来保底的，还是想优先北京积分落户，这时候为了小学学区先卖掉天津是否是可行的安排？ 谢谢房姐！！
回答：1. 慧忠里不错 推荐入一个能居住的两居，对口朝外本部，九年一贯制 还是比较稳定的，最晚今年底或明年上车 2. 望京可以看看南湖东园二区，小学一般对口的是北京明远教育书院实验小学东园校区，但初中是望京陈经纶 3. 天津户口不值钱，优先北京


提问：房姐好，您推荐天通苑东二东三、望京，天通苑第的确房子大单价低、有17号利好，可是周边环境一般，且目前降价挺明显的，房姐看好他的回报？望京感觉也已经饱和了，未来涨幅是不是也受限？请房姐解惑。本人在未来科学城上班，sfsd ，自住兼投资，160~190首付范围，估计也就能买400～450的房子。天通苑东二东三二手、望京的二手、北七家的金辰府或后沙峪的公园十七区，您怎么建议？
回答：对天通苑解读看下之前帖子有介绍过 望京离饱和还远，属于北京第二CBD，前景依然看好 天通苑>望京二手，北七家和后沙峪属于典型的郊区但价格直逼5万，看不到价值不建议买


以上内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答
请搜索关注“北京房姐”微信公众号，加入知识星球提问，有问必答并送赠送购房内部资料；重要信息只在知识星球发布。



【北京房姐】公号已盘点出北京投资性价比最高的楼盘。帮助提供选盘，砍价，贷款等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案。