市场情绪下的调控博弈：全国各地供地“两集中”再掀楼市热潮？

我心如烟卸

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熊猫贝贝专栏内容：地产话题第四百八十二期（NO.482）
专栏内容提要：


深入解读分析“两集中供地”政策实施以来对中国楼市和房价的趋势影响和政策意图。


资深地产人，凭良心写作，讲人话，结善缘，有态度。

客观行文，理性看事。 还请各位读者朋友多多支持。
拒绝标题党，坚持耕耘深度专业内容

（独家内容，侵权摘抄必究，首发头条号）
我是@熊猫贝贝小可爱，地产行业策略研究者，房地产楼市观察者，欢迎关注。


这是熊猫贝贝第482篇原创文章：



导读：中国房地产再度上演魔幻剧情



中国的房地产，包括关联的房价行情和楼市氛围，是一个永远不缺少传奇和梦幻故事的行业领域。
房住不炒的大旗挥舞了好几年了，高房价和供需挤压，再加上中国经济转型内外环境和现实需求，严厉打击炒房过去这些年我们是真的看到了，尤其是今年大家也都领略了。
对于市场而言，调控层层加码，金融持续收紧，监管力度提升，一系列组合拳之下，2021年一季度过后，也事实上的给热门城市，一线城市，还有出现躁动的地区，产生了明显的楼市降温，房价压制的现象，比如深圳，二手房指导价出台，银行评估放款齐齐卡住市场命门，不管是成交量，市场价格，还是市场情绪，都实实在在的产生了压制。
又比如合肥，一轮轮调控，一轮轮监管，楼市一夜变天，炒房群体开始溃散。
一切的表现，都来之不易，而一切的表现，似乎都在证明一件事：这一次，国家来真的了。
先不说房价会不会跌，至少炒房投机，买房躺赚的思维惯性，是受到了颠覆。
另一方面，和2020年推出的“房企三道红线”，“银行两道红线”并称为中国房地产行业新一轮供给侧改革三大重拳之一的供地“两集中”，却成为了炒热市场的爆点。
从2021年已经实施两集中供地的城市进行的土拍成果和过程来看，至少从市场情绪和成本传导逻辑上面来看，集中土拍，正在成为中国楼市最新的助推器。
尽管这与集中土拍原本在市场情绪和大众认知中的目的，是背道而行，甚至是完全对立的。
一面是调控重锤下的需求侧市场，房价预期被无限挤压，购买环境趋向计划经济模式；
一面是火爆异常的供给侧市场，溢价频频刷新最高纪录，地王单位接踵而至，土地成本节节攀升，给下游市场释放了非常明显的“看涨”信号。
这种情况，都不能说什么冷热两端，扑朔迷离了，堪称魔幻！
在外界看着自相矛盾，迷雾重重的本轮调控，葫芦里面卖的到底是什么药？
这篇文章，就结合当前两集中供地掀起的市场情绪热潮，有深度的从专业角度为各位朋友进行分析和预判：理性客观有依据地来看，未来中国的楼市和房价，将如何发展？
希望这篇文章能够帮助被市场情绪裹挟的楼市参与群体，刺破迷雾，把握本质。


以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。

PS：

• 文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。
  
• 每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。
  

选择大于努力，思维决定层次，是任何时代任何环境下的重要规则。
读者通过文字选择作者，作者也在通过文字选择受众。



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一、供地两集中政策和市场预期：



关于供地两集中的政策分析和相关的逻辑分析，我已经在新政颁布的时候就写过原创文章（土地供给侧一次重大调控：中国房地产的游戏规则或将被彻底改写？ ）进行过详细的介绍和分析了，有需要的朋友可以自行跳转查阅。
这里主要说的，是市场预期的问题。
中国的楼市是要看政策态度和高层脸色的，这个毋庸置疑，但是市场也是极度现实功利的，除了听话看风向以外，还有一个最大的因素，那就是市场情绪非常关键。
调控也好，金融也好，甚至监管力度也好，本质上，如果对于市场情绪没有形成明确的影响，其实都是“光听响，不见雷”的意义大于实际效果。
这没有揶揄，更没有讽刺，事实如此，虽然是政策市，但是依然是市场经济的环境。
其实从2020年下半年开始，中国高层和政策对于楼市和房价的管理思路和底层逻辑，早已开始了一些深度的，涉及本质的转变。
首先是针对新房市场的五限一竞的传统打法，得到了金融层面的辅助配合，更是下沉到二手房市场，包括法拍房，假离婚，各种炒房手段等等这样的盲区，进行深度精准打击。
传统调控进入深水区博弈，力度和态度空前提高。调控“假打”，变为“打假”。
其次是需求端市场的调控，转向供给侧的调控，“三道红线+两道红线”，还有这篇文章要讨论的“两集中供地”。
特别是两集中供地，在各路媒体的解读分析之下，被市场寄予厚望，很多人都开始相信：国家终于要在“根”上动手了。
最后是调控高度，这个不用过多解释，什么“政治站位”，什么“一日游”，加大了调控不力，出于地方利益私心考量的犯错成本。
客观来说，这一轮从2020年下半年开启的调控，先不说房价控制的效果，至少从市场预期上形成了合力的打击，一时之间，全国炒房投机，价格套利的风向，至少在明面上，是得到了明显的扭转和遏制，对房价和楼市的信心，也趋于正常健康。
这种市场预期和情绪的转变，非常困难，但是也非常难得，一旦形成，高房价的矛盾，还有市场炒作的疯狂，中国“房产价值信仰”就能够实现时间换空间的风险化解和转移。
合力最重要的，在一个“合”字，但是两集中供地，在2021年已经实施的城市中，却出现了反向的情绪效应：土地还没开拍，市场情绪走向已然确定。



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18个二线城市，包括南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡。据不完全统计，目前，22个城市中已有16个城市官宣了集中供地时间及面积，其他城市也在陆续公布的过程中。
广州集中供地于4月27日下午5时落下帷幕。作为首个集中供地的一线城市，广州此番试水备受市场关注。

4 月 26 日，广州迎来首次集中供地，24 宗宅地，总起价超 400 亿元，目前已有 22 宗获得报价。广州南站、荔湾兴达、南沙横沥岛、黄埔知识城、白云金沙洲等热门板块均有宅地释放，引来上百组企业报名。
尤其是番禺新造镇宅地、知识城宅地未开拍已经引来众多房企 " 围猎 "，超 20 轮报价。而科学城宅地更是直接到达摇号阶段，火药味十足！

结果怎么样呢？很现实，出人意料，火爆异常，甚至出现了正常供应链不可能出现的供需旺而需求紧的异常市场表现。
现实情况是，原本市场预期中应该和其他需求侧调控和金融监管起到一致作用的“集中供地”，成为了决定中国楼市和房价的那只薛定谔的猫。
土地出让两集中，这个政策的初心，毋庸置疑是扩大土地供应，以平衡市场供需失衡造成的市场波动。
但最终的结果却是让每一次的土拍都成为了炒热市场的爆点。
开发商抢地的气势，甚至让很多人感到如同回到了2016年。
这就很矛盾了，伴随土拍市场的热潮四起，集中供地政策也成为了各方舆论的暴风眼：
调控市场，房住不炒，土拍火热，所图何意？
于是乎，市场情绪也好，房价预期也好，楼市关联也好，似乎又一次从方向清晰，态度明确的环境中，被拉回了迷雾之中，土地价格，至关重要，哪有面粉涨价面包跌价的逻辑可言？



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二、多地实施的集中土拍，掀起了供给端新一轮的热潮。



预期，情绪，都是有明确归属目标的，当过程走向开始偏离目标的时候，就会产生不尽人意的失落感。
我觉得现在用在对集中供地的城市土拍结果上来看，这个逻辑非常合适：
随着2021年第一批集中供地开始实行，再到已经实施的城市土拍情况来看，实际效果和市场信号，肯定是不尽如人意的。
看看从4月开始首次集中供地出让的广州、重庆、无锡和杭州的数据：

• 广州：48宗土地，以郊区地块为主，仍有7宗拍至封顶，溢价率最高达45%。
  
• 重庆：46宗土地，平均溢价率约43.78%，最高溢价率达129.98%。
  
• 无锡：16宗土地，仅1宗未破最高限价，多幅地块刷新地价纪录。
  
• 杭州：首日卖出32宗地揽金716.68亿元，堪称疯狂。
  

其中比较值得注意的，是北京原本计划和公示的集中土拍时间是5月8日，也因为其他城市的土拍热潮受到了影响，推迟到5月10日。

5月8日14点30分，也就是离北京首场土拍正式开始前30分钟，市规自委才迟迟官宣，延迟第一次集中供地中的25宗地块的现场竞价时间，而仅有一轮报价的四宗地块则分别由首开+保利+新航城联合体、中骏+金辉联合体、雅居乐、天恒越秀联合体底价竞得，加上此前成交的房山地块，总成交金额合计128.28亿元。
其表示，由于此次地块数量众多，为合理有序安排现场竞价活动，首批商品住宅用地现场竞价将集中安排在5月10日和11日，每日分上、下午两批次组织。

颇为耐人寻味，值得品味。
首都北京，全国政策的风向标，距离高层意志最近的中国政治中心，一线城市标杆……
地位毋庸置疑，对于风向和趋势的象征和带头意义，同样不容质疑。
这次推迟，意味颇深，盖子很快就会揭开，届时第一时间进行分析和各位读者朋友分享。
目前最麻烦的问题在于：被寄予厚望的集中供地，好像并没有什么用？没有用也就算了，在高层意志和政策环境高度一致打压房价，控制楼市的当前，集中供地，反而成为了托举楼市房价，刺激市场预期的反向负面带头大哥？
这个问题挺严重的。已经启用集中供地的城市，拍一个爆一个，哪个城市做了集中土拍，哪个城市的市场情绪和房价预期就会迎来一波实实在在的暴击。
即使舆论环境，自媒体和中介已经规矩了很多，在信息爆炸的现实环境，这种来自于供给侧的市场动态，传播和发酵的威力，依然威力十足。
逻辑都不用去分析解读，面粉涨价，面粉稀缺，那么，面包也好是馒头也好，哪里有降价和满足需求的可能可言？
政策威力再大，意志再强，总不能彻底改变市场经济环境的底层利润传递规则吧？
所以文章开篇才说，中国的楼市和房价，从来不缺少故事，而现在这个故事，已经快成了魔幻故事。跌宕起伏不重要，想象力空间也不重要，事实上，集中土拍这样的市场规则，已经给艰难形成的“房住不炒”和“调控态度”带来了负面效应。
北京集中供地延期，恐怕也是基于避其锋芒，完善细节的考量。
更重要的是，后续还有越来越多的城市将加入集中供地的环节（22个城市，目前一半都没有达到），北京此次集中供地的土拍，意义非凡。



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三、深度分析：魔幻现实和调控策略，当前所见，未必结果。



不说什么大道理，也没有什么假大空的辞藻。
现在市场和各方意见都集中在一个终极问题上面，那就是：
集中供地，开发商需求挤压事实上已经造成土地成交价格出现了明显的普涨，用最朴实的成本传递逻辑推导，未来一定会造成房价进一步上涨，那么，岂不是和国家调控意志和金融收紧去杠杆相悖？
那么，后续的楼市和房价，难道会重现2016年的暴涨行情？
至少从当前的土拍情况来看，这种和大环境相矛盾的趋势表现，是合情合理的。
也让很多原本对集中供地效果和目的报以厚望的群体，被狠狠打脸，开始怀疑人生。
其实，这个事情并没有那么简单，这里我从几个不同维度进行剖析：
1、集中供地的政策会是房价上涨，刺激市场供需的罪魁祸首吗？
肯定不是，虽然结果可能导致，但这绝对不是政策的出发点和目的诉求，最多，能算做政策制定和实施层面，在市场化运作的过程中，出现了预期之外的情况。
这种情况，被称为政策意外效应，很正常，心态要好，要对政策有容错包容的认知。
政策的出发点肯定是好的，出台以前肯定也反复推敲仔细研究，遇到不可预期的效果和情况也同样在所难免，这一点搞过管理的人都懂，这个世界上就没有一劳永逸，一步到位的完美制度的存在。
分为短中长三个阶段来看，短期是开发商洗牌，求生欲望下，不理性地竞拍拿地难以避免；中期是开发商实力验证，拿地运作不好的彻底出局，长期是政策市场形成，规则完善，通过土地财政的规范对房地产市场形成成本管制。
不能说长期看好的政策，在短期出现了一些阶段性冲突，就一棒子打死，说政策不好不对，这是其一。


2、表象之下，是中国楼市调控的逻辑，有了重要的尝试和变化。
这一次集中供地中，出现了一种前所未有的情况，那就是“不赚吆喝，赔本也干”的事情。
什么意思？
以杭州土拍为例，双限价的新玩法，地价溢价触及封顶之后就要竞自持比例，自持也就是开发商自持商品房用于建公租房或者出租，不得出售。
昨天首批集中供地的首日，出现了一个高达38%的自持率，刷新了历来土拍记录。
这个记录还没到24小时，就被刷新了：

5月8日，杭州首批集中供地迎来第二天的拍卖，共有剩余25宗地块集中出让，其中临安区12宗、余杭区7宗和富阳区6宗。
8日上午8点半，临安区12宗涉宅地（含租赁住宅）率先出让，总出让面积38.73万㎡，总建筑面积63.4万㎡，总起价60.96亿元。

经过39轮竞价，杭州地上房地产集团有限公司（地上）以10.92亿元上限价竞得城东滨湖新区单元G-R21-01地块，楼面价12708元/㎡，溢价率29.68%，自持40%。
自持40%！这块地建筑面积8.6万㎡，40%自持意味着3.44万㎡的建筑面积将转为自持，按照2.75万的新房限价来计算，大概9.45亿无法回款，这还不算建筑成本。
自持的意思就是建出来的房子，不能用于直接交易和产权转让，只能由开发商自行持有，进行经营产生收益，是保障房，还是对外租赁，请自便，反正不能卖就是了，至于这个自持的时间，5年起步，最多70年。
这就厉害了，先不说自持的部分的时间成本吧，就仅仅能销售的部分，都不能覆盖土地+建安成本，什么短平快，什么高周转，还玩什么？
在这种账面实亏的生意里面，还能玩的，恐怕不是资本思维和能力的普通开发商了。
事实上，如此苛刻条件还积极拿地的建发和地上两家开发商，都是有国企，至少也是有地方政府财政背景的公司，虽然不是什么上榜的规模房企，但是背景深厚，实力有保障。
不是有地方龙头地位，就是背后有城投背景的公司，简单理解，就是国企国资背景。
从这一点来看，房地产开发收归国有的趋势，或许已经在潜移默化的过程中，开始实施。
资本驱动的传统开发商野蛮生存和成长的空间，被进一步压缩。


其实我觉得从这两个角度来看已经足够了，大国做事，从来没有表面看着的那么肤浅简单，更何况在成本和利润的双重挤压下，结合房地产项目3-5年的开发周期，实话实说，土拍火爆对于现实楼市和房价的影响，也仅仅停留在市场情绪和预期层面，大趋势大方面的主流，没有什么实质性的变化。
现在的问题是市场情绪和预期的引导，而不是政策有什么问题。
也就是说，坚定“房住不炒”的大环境认知，对集中供地的后续保持谨慎理性的看法。



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四、写在最后：关于中国楼市和房价后续的几个观点和建议



1、这一波集中供地的火爆，有部分因素，是地方政府基于疫情冲击造成的损失，出于回血和创造发展需求的启动资金的需求和心理，有一定的饥饿营销的成分所导致的。
增加了土地市场热度反而更加刺激开发商拿地，以实现目的，但是很显然，和国家对房价和楼市的诉求有了冲突，这难以避免，央地博弈，从调控转向了土地供给。


2、开发商洗牌正式开始，本轮以后很多实力不济，或者野蛮成长的开发商会随着土拍的推进高效率的被市场淘汰，传统高周转，短平快的开发逻辑被打断破坏，市场上出现烂尾风险，甚至开发商为了求生主动降价的现象，会集中在2021年下半年到2022年上半年出现。
警惕风险。


3、特别要注意失去理性，一心求生的中小型，无背景开发商的项目。


4、对国企国资背景的高价拿地，甚至是亏损拿地的行为要有所认知，降低预期，拿地都愿意亏，更别说以后产品市场化亏着卖，那都不是事，不要被浮躁肤浅的市场情绪带偏了，被焦虑贩卖，盲目购买追高。


5、北京土拍至关重要，建议关注留意，其实结果都可以预判：
如果出现了高溢价火热局面，那么其他城市的集中供地土拍可能会面临政策性约束和调整，直至对市场情绪的影响降到可控范围。
如果北京集中土拍平稳可控，预期理想，那么对于全国的土拍市场而言，无疑就形成了良好的示范和警示作用。
一句话，政策看北京，风向看北京，未来集中供地的走向如何，还是要看北京。


最后建议：坚定拥护房住不炒大环境，炒房幻想尽早掐灭，供需端调控才刚刚开始，不要和大趋势和高层意志去对抗。
就这样，争取在浮躁刺激的市场情绪环境中，做一个清醒理智，有发展眼光的人。


文章郑重声明：
本文仅作为认知交流和思考分析所用，至于是否正确合理，还需要等待时间的验证。
并且熊猫也乐于在财富之路上的一些认知思考和理解和各位分享交流
文章没有任何投资建议和投资引导，投资有风险，都是成年人，风险自担是最基本的价值认知。
以上。
2021年，经济波动和暗流涌动正在恢复平静，但是影响视野的大雾依然没有散去。
预祝看到这篇文章的各位朋友，能够心志坚定，做好准备，在2021年实现迷雾冲破，快意逐浪！
文章就写到这里。希望各位读者朋友能够喜欢。
或赞或骂，还请留个声音，求同存异，共同成长。



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思考，是对世界的尊重。探索，是对未来的准备。
每个人，都没有选择时代的权力，但是时代绝对可以选择人。
这是一个长期主义的时代，是一个眼界和思维决定的未来。
希望能与有伟大格局和理念的群体同行。
做时间的朋友，做时代的弄潮儿，做命运的主宰，做财富的主人！
仅以此文，与各位读者朋友，分享。



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关于这个话题，大家如果还有什么意见和看法，欢迎在下面留下您的想法和看法。
以上正文，来自@熊猫贝贝小可爱，熊猫地产观，讲究和追求的就是在纷杂繁乱的信息时代，输出一种稀缺，宝贵的经验。
这就是本人自媒体的态度和初心：不做什么大路货，通过写作分享，记录对世界的认知。
熊猫不稀罕吗？你觉得我的文章不稀罕吗？哈哈哈哈……
不当什么专家，也不敢大言不惭说自己高明，只想通过写作分享，心存善念，广结善缘。

晓望爷

#房产大真探# #集中供地# #土拍#
一面是调控重锤下的需求侧市场，房价预期被无限挤压，购买环境趋向计划经济模式；

一面是火爆异常的供给侧市场，溢价频频刷新最高纪录，地王单位接踵而至，土地成本节节攀升，给下游市场释放了非常明显的“看涨”信号。

这种情况，都不能说什么冷热两端，扑朔迷离了，堪称魔幻！

在外界看着自相矛盾，迷雾重重的本轮调控，葫芦里面卖的到底是什么药？

这篇文章，就结合当前两集中供地掀起的市场情绪热潮，有深度的从专业角度为各位朋友进行分析和预判：理性客观有依据地来看，未来中国的楼市和房价，将如何发展？

希望这篇文章能够帮助被市场情绪裹挟的楼市参与群体，刺破迷雾，把握本质。

侬去斯

老百姓钱多了才盖房，人没住处才盖房，盖房不是人多就是钱多。

愿为素心人

受教！

因醉鞭名马幌

看来专家们还需深入基层调研啊！

我是来围观的逊

思想有深度，见识客观，不错的文章！

楚一帆

感谢熊猫贝贝老师的每一篇文章！

寒郁轩良

关键是大型国企只会考虑生存不会考虑亏损，你见过哪个国企破产了？

因醉鞭名马幌

不会和自持股票一样吧，到时候一解禁，开发商还是风生水起

内托体头

看看天津拍地结果吧，现在天津供大于求，估计不溜拍就不错了。