一平上涨一万，青岛楼市怎么了？

贺老师

去年保利大国璟单价在26000多，现在保利天珺最后一栋楼单价涨到了36000，同一个开发商相距500多米的两个盘，一平上涨一万，这个幅度是很大的。


大家不必质疑，这确实是一个事实。那么这种房价上调是普涨还是个例呢？这正是本文要分析的。


01 真实的上涨情况


先来分析下保利的这两个盘。







保利天珺和保利大国璟分居黑龙江南路左右两侧，最近的距离只有500米，却属于两个片区。保利天珺属于新都心片区，保利大国璟属于浮山后片区，由于浮山后目前是青岛最火的学区之一，我个人认为保利大国璟的区域配套优势是要大于保利天珺的。


保利天珺距离长沙路地铁站近点，保利大国璟也不远。保利天珺紧邻长沙路建材市场和祥贺建材批发市场，保利大国璟周边也有很多平房，两者的周边环境差不多。保利天珺紧邻黑龙江南路，噪音影响大于保利大国璟。


保利天珺楼盘布局是一个长条，保利大国璟被道路割裂成三个小区，这一点上我认为保利大国璟要优于保利天珺。


保利大国璟现在的单价33000，比保利天珺低点，这主要是因为保利大国璟在售的是一个独栋楼座，这种没有小区的房子劣势是很明显的，价格低点在所难免。


综上，除了在售的独栋楼座，保利大国璟综合对比上是要优于保利天珺的。所以，拿现在保利天珺的价格对比去年的保利大国璟，说房价上涨一万是可信的。


其实不止这两个楼盘，从去年到今年，青岛很多楼盘都涨价了。


浮山后的几个盘、东李的绿城、李沧北的都会中心和双子星城、城阳的不少楼盘、灵山湾的影都学府等多少都涨了，高新区也面临无盘可售的境地。


02 房价上涨顺序给出了买房安全圈


我以前多次说过，青岛楼市出现了严重的分化，不同区市、不同区域、不同房子之间表现相差悬殊。


在行情到来时，这种分化更加明显。我在《2021年青岛房价部分上涨恐将势不可挡！》一文中曾经对青岛房价上涨顺序做了排名：学区房＞市区新房和次新房＞近郊区新房和次新房＞市区老房子、郊区和远郊区新房/次新房＞郊区和远郊区老房子。


如今看来，这个判断是正确的。现在，青岛的行情已经走到了“近郊区新房和次新房”。


同处于一个城市，不同地方、不同类型的房子涨价为什么还会有先后之分？


虽然我们一直标榜青岛是一个“环湾大青岛”、多中心城市、组团式城市，但不可否认青岛的行政、工作、教育、医院、交通等资源主要还是集中在青岛市区。


另一方面，青岛的新区太多，市区向郊区溢出的资源本就不多，又被天南海北的新区给摊薄了，郊区的产业、人口不多又分散。


因为这些原因，我才做出了上述上涨顺序判断。


但是，从深圳、上海、北京这次短暂的行情周期来看，青岛楼市的这次回暖恐将走不到最后的“郊区和远郊区老房子”，等到“市区老房子、郊区和远郊区新房/次新房”开始回暖的时候，就是到了这轮行情的终点，也就是到了需要撤离的时候。


这就给出了我们在青岛买房的安全圈：







青岛市内四区剩余土地不多，刚需、改善需求旺盛，新房供不应求。青岛市内四区的新房、次新房、学区房都是安全资产。


城阳区紧靠青岛市区，十四五期间又被划成主城区，城阳区的新房、次新房都可以买。


高新区是青岛各区域中新房库存去化周期最短的，也没有多少土地可卖了，高新区的房子是没有问题的。


老黄岛区南部几近开发完毕，中部是下一个“战场”，北部多是产业区。我认为老黄岛区中部、南部的新房、次新房都是安全的，北部的尽量少碰。


老胶南的优质资产主要集中在灵山湾，这一块集山海资源于一身的地方，现在的新房库存已经没有那么多了，剩余的土地也有限，未来的前景值得看好。


至于其他区域，在哪工作就近买来自住的话还是可以的，投资者远离。另外，对于原胶南、即墨、胶州、平度、莱西，一定要买核心地段的房子，即使是自住。







03 买房时机


很多读者朋友老是喜欢问我什么时候买房合适，这个问题不好回答，也不会有肯定的答案。


我们回过头去看历史，会发现只要不是在2018年上半年那种顶点买房子的，都不会亏钱。我国的经济还有很长的好时期，楼市也是，只要不是疯狂的时候，刚需就是越早买房越好。


买房者喜欢买涨不买跌，这是不可取的。2019年、2020年是青岛楼市的低点，有一些咨询我的朋友问我时，我都是建议尽早买房，可他们总是认为房价还会下降。


我以前有一个观点，谷点是等不到的，只有过去了、房价返涨了你才能回过头去看到谷点在哪。


今年买房的朋友应该有所领悟，尤其是学区房年前年后根本就是两个世界。


现在的青岛楼市，还是正处于启动阶段，已经涨了一波的地方已没有多大的上涨空间，但也没有多大下降的可能，刚需该买还得买。


还没有启动上涨周期的地方，买房更需要谨慎，无学区老破小、郊区、远郊区房子都需要十分谨慎地甄别，千万不能买到垃圾资产。对于垃圾资产，买比不买的损失更大。


对于在青岛五年限售环境下还敢入场的投资客，刚开始启动上涨期的近郊区或许可以看看。


本文来自微信公众号：青城山说，专写青岛城市发展和楼市分析


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茉莉707

只要不是疯狂的时候，刚需就是越早买房越好。

我是来围观的逊

我春江郦城2期，18年最高点买的，23500胜利桥那，也没被套。

六月清晨搅

崂山融创壹号院可以买吗？

真不是我干的的

房价未来到底是涨还是跌啊！怎么孩子持续涨价

我是来围观的逊

跌也没人买，只能涨了，最后一招了，把钱从刚需身上捞回来，但是没用。

内托体头

地价涨钢筋水泥暴涨工人工资涨造价一直都在涨你还会相信房价会跌吗？

我心如烟卸

挣的钱没有房子涨的快，年年说房子跌，越等越买不起。

白云追月素

总说青岛跌，跑了一趟附近置换房子，不管一手二手没一个便宜的…

因醉鞭名马幌

看看山东三四线城市市区都1.5万了，好的两万，青岛两万相对来说不贵