我是星叔，全国资深房产投资专家你相见恨晚的买房军师，目前已为5000人提供买房最佳解决方案。星叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！星叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
提问: 星叔您好:
坐标连云港，刚需自住，单身，想在21年买房，子弹有45，想按25%做首付。
我是从去年上半年开始看房，一直关注高新区万达板块(以90-110左右的二手毛坯小三室为主)，因为离单位近也比较看好这个板块的学区，但想等一个合适的户型和楼层就拖着一直没买。
从去年11月初开始，这个板块价格开始猛涨，年底时有一地块更是拍出了高价。
现在期房根本抢不到，各小区的二手房价格都大大超过了当初的预算且可查的房源特别少，价格稍微低点的要么是顶楼或底楼，要么靠近高速。
这波上涨还连带着板块周边的小区价格上涨，像附近的港城一品，恒大名都以及更远一点的润城东方，再远一些凤凰星城都比之前上涨了不少。
1.当前的想法是在等一段时间看看如果还不降价，就准备考虑其他差点学区的小区，但自己也不知道要等多久，想请星叔帮忙指导一下。
2.如果这个板块房子价格一直居高不下的话，该如何应对，哪些小区在接受能力之内值得购买。请星叔帮忙解惑，谢谢。
回答：你好，首先你的思路不对，买房不能靠等，更不能指望房价大跌，你之前因为等错过了一波，现在还想等房价下跌再上车，后面大概率会继续踏空，首付会继续不足。
买房越早上车越好，刚需不能犹豫。买房是一个经济行为，背后有一套行为的逻辑，从行为逻辑出发，我们可以更好的分析市场的行为走向。
1.首先房价是在不断上涨的，必然导致的结果是上车越来越难，上车盘的门槛越来越高。
2.门槛高，上车盘的总价不一定随着涨幅同步升高，因为人的欲望很容易被现实压缩，并且新建的户型越来越紧凑，城市不断扩张可以到更远的郊区上车，但不管怎么说有一点是确定的：门槛会提高，总价会提高。
3.房价总是比工资涨的快，那么依靠工资的人则会越来越买不起房，这也是社会中大部分人的常态，毕竟大多是人依靠上班生活。在独立支付首付的能力越来越弱的情况下，买房上车必然需要依靠他人的力量支持：家庭/配偶。
所以我给你的建议是不能因为涨了，就去差的板块买，要反向思考，这个板块既然涨肯定是有价值的，既然之前错过了，现在就不能错过，后面还会涨，所以我还是建议你想办法在优质板块买房，提供几个思路：
1.买二手，多贷款，降低首付，这样更有利于选筹。
2.牺牲一点面积，降低总价，这样首付就可以跟上。
提问：星叔，成都2手房待售量巨多，这个城市是不是已经透支了未来几年的价值啊？还值得外省人去专门为了投资而落户吗？
回答：成都作为新一线城市，5条地铁齐发，房价多年处于被低估的状态。
从2020年中开始，成都无论是土拍、新房、二手学区房都开始了上涨行情，年中8宗地块，7个都刷新了板块楼面价天花板。
2021年的房价统计数据，成都的涨幅基本排在靠前位置。
这一波也不是全市行情，主要集中在核心区域，包括五城区、高新区南、天府新区核心板块，供需的失衡，纷纷跳上了2-3万的均价局面。
攀成钢、太古里、金融城，更是站稳了3万+，个别突破了5万+的大关。
不光是打新热，天府一街的学区房、锦二青二学区房、高新区的二手房，几乎是一天一个价。
还有，地价也开始捅破新的天花板。
成都总体来看反应很快、基本面不错、房价比价效应不贵。
成都楼市沿着圈层分化，投资回报率最高的板块内部有分享。
提问：星叔，手上还有200万，是在上海买房还是炒股，现在股市行情不错，想投资点钱赚一笔。
回答：炒股真的像坐过山车一样，涨的高、跌的也狠。相对股市的大起大落，在财富不是很充裕之前，还是买房比较安心。
2021年主流资产依然会继续上涨。资产配置方式就要深入计划。
上海房子稳，不会亏钱，在现在这个时间点，上涨概率很大，对于一个不会亏钱，只会赚钱的资产，值得配置持有。
相信很多聪明人会开始把赚的钱配置到房子上。
大风刮来的钱，通过房子固定下来。
但是买房，依然是只有很少的房子值得买。
上海依然是2021年上半年一线城市最值得买的，因为涨速最快。
除了上海之外部分二线城市也开始出现买点，根据每个人的特质，适合不同的配置方案。比如成都 武汉 杭州 重庆。
当然有些城市要注意风险。
提问：星叔，请问一般淘笋盘怎么淘，怎么找到低价的房源？
回答：想要淘笋，首先必须具备选筹的眼光。
看房200套只是奠定估值能力的基础，有了估值能力，才能明白每一套房产的合理价值，未来的潜力，你才开始形成选筹的眼光。
即使是阅房无数的多军，放眼望去，处处是笋盘，多军也未必就能拿下。
每一套房源，金额的差异，是全款还是按揭，首付比例。
每一个业主，不同的需求。
还有多少人盯上这套房？我需要多久出手才能抢先一步？
短期拆借，我能否调整好现金流，能否不牵一发而动全身？
每一套选筹的背后，都有无数的权衡，所有的条件，都是动态的，需要对时机有着精确地把握。
而且大多数笋盘都存在部分特殊条件，比如硬伤折价，比如抵押风险，比如金融政策。一般低价房源的八种情况：
急置换
欠债务
闹离婚
急出国
信息不对称
分家产
重大疾病
有硬伤
所以你心动的每一套低价房源，一定要把前世今生挖掘的一干二净。
提问: 星叔好，坐标大连，在华南六一路有刚买了产权的老公房一套，这片属于政府储备地。在考虑是卖了在近郊买一套新房，还是保留。大连投资房产，哪个区域升值空间大些？地铁四号线就要开工了，四号线沿线近郊怎么样？或者高新区次新二手？谢谢！
回答：大连城市的基本发展方向是西拓北进。早在2002年，大连市根据大连经济建设和社会发展的实际，提出西拓北进战略。这个战略就是大连城市相当长一段时期内的建设规划发展方向。
大连城市总体规划的方向是以老城区里的主中心中山区青泥洼-人民路-东港为核心，分别向西和向北通过副中心和区级中心向周边新兴城区扩展。
城市主中心是青泥洼-人民路-东港。
城市副中心包括：中华路-北站-朱棋路（体育新城和华南）、梭鱼湾、西安路-星海湾、旅顺水师营、开发区小窑湾、金州金渤海岸。
片区中心：金州斯大林路、金州九里、开发区金马路、大东沟、辛寨子、马栏、香炉礁、奥林匹克、七贤岭凌水。
从近2年大连这些区域房价的变动来看，城市副中心房价涨幅更明显，而且房价涨幅基本都在北进方向上。
所以首先，买房要以“北进”为大方向，与城市当前拓展的轨迹相契合。
其次，从目前大连各大基建进展情况来看，沿着5号线和大连湾海底隧道的周边，可以最快的吃进大基建带来的红利，兑现房产价值。
甘西地区因为还没形成交通枢纽，所以必须要看大基建的动向，4号线虽说争取年底开工，但能否如期开工建设仍是一个未知数，所以在没有明确动向的前提下短期内一定要谨慎考虑。
高新区之前在城市规划方面虽然仅仅是一个片区中心，但产业规划上的科创中心的定位，以及现实中的产城融合状态，使得高新区的价值不啻于副中心，因为区域内地铁、学校一应俱全，而新房供应量非常少，所以值得选入。
在房地产市场以及经济大环境火热的前提下，可以关注新城区，城郊产业园区这类新兴扩展区域。而在经济收缩的背景下，选择主城区更加稳妥，现在这个阶段明显应该选择更加稳妥的置业方式。
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发表于 2021-6-3 20:14:04
