楼市面临“人口拐点”？高层定调学区房，下半年房价走向或清晰

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在过去20年时间里，为何我国房价能持续的只涨不跌？或者说形成了跌幅小但涨幅大的趋势呢？客观来讲，表面上来看影响市场经济的因素有很多，例如供需关系、市场饱和度、外部货币关系，这些看似时时刻刻影响着房价走向。但更加深层次来说，有几点原因才是至关重要的。那就是人口红利、供地不足的背后土地和住房需求不平衡，也许大多数人不认可这3点，但不得不说对于行内人来说，这些才是核心潜在动力。我国城镇化从最初的不足16%上涨至如今的60%，这看似涨幅很低，但按照我国整个人口规模核算，那就是说数亿级规模老百姓完成了进城落户的选择，在如此庞大的需求下，恐怕是最简单的商品到头来都是较为复杂的价格体系。



基于这一点底层逻辑，对于本轮调控来说，这一次楼市将面临“人口拐点”。至于如何理解这个问题，说白了就是有效劳动力的增速跟不上市场前进的脚步。
从上面的结论我们可以得知，长期来看人口红利才是支撑房价上涨的核心源动力，但事实上自从进入2016年，就算我国全面放开了二胎政策，但依然无法阻止新出生人口率下跌的问题，2017年新出生人口为1723万人，而在此之后的2年时间里新出生人口为1523万、1465万人。由此可见，如果将时间推移至20年后，恐怕市场的房子数量比人口还要多。而在另一边我国人口老龄化成为不争的事实，据相关机构统计，2025年我国60岁以上的人口将达到3亿人，占比21%，65岁以上的老年期占比将会达到13.7%。



仅从这赤裸裸的数据上来看，我只能说长期来看，那些真正有经济实力的购房者整体规模并不会出现明显涨幅，甚至随着城市群的吸虹效应，部分城市根本没有能力去竞争。众所周知，我国城镇主流购房人群年龄在20至49岁，而这一顶峰早在前几年就已经过去，其趋势在城镇居民杠杆率为60%上得到了淋淋尽致的体现。如果要说更加直白一点的话，那就是有能力买房的人早已买房，剩下的人恐怕靠着六个钱包买房都是一件难事。当然这一句话并不是贬义，而是对居民收入脱节的房价表示内心中的无奈。



正是基于当下特殊的楼市基调，最近高层开始定调学区房，4月30日，高层会议中明确强调“防止以学区房名义炒作房价”，其释放信号值得大家深思。平心而论，市场所追捧“学区房”现象在一线城市最为明显，原本房价只有3万平方米的价格在落地名校的影响下，有人居然出价10万平方米。从道德至高的角度来看，不能让孩子输在起跑线上，这句话的潜在行业就是教育公平、学位公平，在学校选拔优质学生时，此时学区房似乎成为最后一根稻草，有的人即使有对应的才华却没有相应的资格。



事实上为了解决这个问题，不少城市陆续出台新政，例如上海公布《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》，根据科学、均衡分配方法将优质招生名额分配到每一所高中，也就是说极大弱化了学区房的影响。而北京更是通过学区制度改革等方式去解决这个问题，扩大优质教育资源的背后，明确“六年一学位、多校划片”等措施打乱学位之间的绑定作用。也许大家直观感受是市场热度并没有太大明显，但间隔影响就是讲房子和学位隔离，抛开学位的影响，剩下的房子又能值多少钱呢？



总的来说，基于以上趋势，下半年房价走向或清晰。原因很简单，在限制学区房的背后，不少地区早已发布“限高令”，明确禁止建造超高建筑，说白了以往的地王模式成为过去式。也许这并不会造成直接冲击，但短期的影响就是市场变现周期拉长，在限制学区房和炒房的热度后，一线城市到底还剩下什么？我只能说大家都一目了然了。至于其他城市，我只能说去库存早已成为当务之急，房子到底好不好卖，请将眼光放在真实的成交量数据上面。