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|@81大白话
今日头条第294篇房产原创文章
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没有人口红利的楼市，未来会怎样？
01
2015年的那一波"涨价去库存"很可能就是中国楼市最后的一次普涨行情了。
从2018年开始，楼市的分化格局已经开始逐渐形成，这是种类似于温水煮青蛙的方式进行的。但从2020年开始这种分化有了加速的趋势。我们都知道，2020年出现了疫情，人员流动几乎是停滞状态，但在这种情况下，房价上涨的基本都是人口流入的热点城市，有人说那是因为没有返乡潮所致，问题是人没有流动，但钱是可以流动的。到了2021年春节，中央是建议就地过年，但也没有像2020年那样限制流动，也就是说，返乡潮是有条件出现的，但我们也看到了，依然没有出现。
为什么要提这些呢？2020年到2021年因为疫情的原因，为了经济的复苏，全球都是在大量释放货币的状态，我们也不例外，而且通过2020年土拍数据和商品房销售数据我们也不难看出，大量的资金也都毫不例外的流入到了楼市中，这种情况之下，我们看到的实际情况是一线城市、长三角、珠三角的热点城市房价出现大幅上涨，而北方以及中部的很多城市，楼市却呈现出摇摇欲坠的现象，这里所说的城市，等级都是不低于省会级别的。比如哈尔滨、长春、沈阳、大连、天津、石家庄、郑州等等，都出现了房价下跌或者挂盘量大幅上涨的情况。
到了2021年，这波楼市行情大概率是要接近尾声的，因为，全球通胀的预期越来越强烈了，所以加息周期很可能就会在年内出现。如果全球开始加息，那么资产类就会受到巨大冲击，这波因为货币大放水而产生的楼市行情，也许就会走到终点了，如果真是如此的话，那么楼市的这波行情也就不会出现什么城市间的轮动了，所谓的普涨也就不会出现。
02
从这个趋势来看，中国楼市已经开始向发达国家的状态演变了，也就是说，楼市的普涨现象很可能不会再发生了，未来就是一种分化的形势。
这也许是很多人不愿意看到的，因为一些人口持续流出的城市，居民住房拥有率是非常高的，但因为以下几个原因，这些城市的房价可能只会出现局部的上涨。
1、人口因素是最为重要的，虽然目前我国进入老龄化基本上已经成为定局，但人口因素导致房价下降的情况短期内是不会发生的，因为目前我国购房的主力人群基本上还是70后、80后，这两代人的基数是非常庞大的，而且投资房产的共识在这两代人群中是极为普遍的。所以，人口下降导致房价下降的可能性还是很小的，但人口因素却是在用另一种方式影响着楼市，那就是流动。
目前因为城市间距离的加速拉大，导致主力人口正在加速向少数城市集中流动，这就造成了人口结构分配不平衡，也就是说，很多城市因为人口流出的加速，导致提前进入到老龄化社会，人口对于楼市的影响开始显现出来了。
而人口流入的城市，在未来的很长一段时间内依然享受着人口红利，所以，这就导致了楼市的分化格局出现。
2、房产的投资逻辑发生了改变。不得不说，目前的楼市主要还是靠投资驱动的，这种情况在人口流出的城市更为明显，这些城市的刚需，已经是稀有品种了，所以说这些城市正在面临都是房东的楼市特点，大家可以思考一下，一个城市的楼市，都是卖家，买家很少，会发生什么情况呢。
这些城市未来的人口吸引力也会急剧下降，当然不全是因为楼市趋于同化，更多的是这些城市的主要收入就是依赖于房地产，这就制约了其他产业的发展，最终导致了机会的大量减少，人口红利的加速消失，对于这些依赖房地产的城市来说，则是更为致命的，这就渐渐形成了一种恶性循环。
3、贫富差距加速拉大，对于楼市也是十分致命的。如今的楼市主要就是靠债务模式推进的，这就使得楼市的上涨是严重依赖债务膨胀的。但债务膨胀也是有极限的，这个极限的表现形式很可能就是即使有银行愿意提供房贷，但掏空了所有的钱包也没有办法凑齐首付。
03
楼市分化的形成，就是说明很多城市的购房人对于债务的压力已经到了承担不起的程度。
而楼市一个很重要的东西就是"共识"，只要这个东西一直都在，房价上涨的趋势就很难改变。
但"共识"的存在又有一个大前提，那就是房价不断上涨。所以说共识和房价走势是相辅相成的关系。也就是说，房价一旦下跌，就会出现下跌的共识，目前很多城市其实就是这种情况。
未来有越来越多的城市会成为鹤岗那样的城市，这并不是开玩笑，但这并不一定是刚需的福音，房价低购房压力确实小，但很多人都不会选择去那样的城市生活，所以房价的高低其实就不那么重要了。未来大部分的刚需只会出现在核心热点城市，这些城市的房价也会越来越高，刚需即使买不起这里的房子，也要选择在这里生活，因为这种城市能够提供更多的生存机会。
人口流动未来也会成为达成共识的关键因素，虽然这在之前可能对于楼市的影响微乎其微，但这之后将会成为越来越重要的关键点，正所谓成也人口败也人口，曾经辉煌的楼市，就是因为人口红利的支撑，而未来虽然也是要靠人口红利的支撑，但也只是很少一部分城市才能享受得到。但即使是这样，未来很长一段时间都可以享受人口红利的城市，在去年也大幅度放开了落户的限制，下了最大的力度在争抢人口，这也许只会加速楼市的分化的进程，或许在今年最晚不超过明年，部分城市楼市的塌陷可能就会出现，如果真的出现这种情况，您认为会是哪个城市呢？
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发表于 2021-6-3 11:46:44
