三四线房价上涨的原因找到了，调控下的楼市，“抛房潮”会来吗？

我心如烟卸

关于三四线房价上涨的原因众说纷纭，大体归结为以下几点：一是因棚改原因，因为大量资金入市抬高房价；二是大型房产企业入驻，资金充足，房价屡创新高；三是炒房客兴风作浪，囤积房源哄抬房价，导致三四线楼市居高不下。



在2019年前的三四线楼市，房价快速上涨，确实是比较严重的现象，而且，房价的暴涨也是因为这几条原因起了推波助澜的作用。现在情况已经发生根本的变化，国家提出“房住不炒”的政策已经4年，货币化棚改已经停止，从2018年起，碧桂园、恒大等房企基本撤出三四线楼市，随后各大国有企业全部退出房产开发市场。可是，近几年三四线城市的房价还在上涨，于是，有人说炒房客在作怪，推高三四线楼市，从中渔利。
炒房客表示很冤，资金雄厚的炒房客可能会随着大型房企试水三四线楼市，但是，绝非恋战到现在。现在把房价的上涨怪罪炒房客师出无名，而且，炒房客不会愚蠢到把大量的资金投入到人口外流严重的三四线的楼市，近几年某些三四线楼市上涨的原因终于浮出了水面。



第一，贷款增速加快，大量热钱流入到楼市
自从棚改把老百姓的资金吸纳到楼市，很多前期购房的人已经赚到不少的差价。他们短短几年的时间，可能就赚了老百姓十几年的收入，让周围的亲朋好友感到羡慕和眼红。棚改货币化虽然叫停，但是，城区在扩大，因为城市建设而受益的百姓，收入和积蓄在不断增长。他们的观念和投资理念也在发生变化，纷纷试水投资房产。再加上中介和开发商的宣传鼓动，很多积蓄不高的百姓也高杠杆贷款买楼。
据资料报道，三四线楼市上涨最猛的是临沂，连续多年涨幅排在全国房价涨幅的头条。但是最近有网友爆料，临沂的贷款资金率全国第一。这些钱流入到房产市场，推高了房价，而在楼市的赚钱效应中，又吸纳了更多的资金入市。完全不顾楼市的风险和泡沫带来的危害。这些新入市的资金和高杠杆的贷款比例，丝毫不亚于棚改资金的入市。



第二，学区房暴涨，购房者争夺优质资源
三四线房价上涨，学区房是领头羊。任何一个三四线的楼市，最先炒作和涨幅最大的就是学区房。最好的学区都在新市区的周边，这里的土拍屡创新高，房价也是节节攀升，成为适龄儿童家长争夺的黄金位置。只要有好的学校，周边的楼市遍地开花，二手房涨势更猛。如临沂的南坊新区，日照的新市区等，一个三四线的城市，优质学区房每平方米达到20000+的房价，令人匪夷所思。
前几年学区房涨幅大，而且比较容易转手，很多家长在完成孩子上学的心愿之后，还能利用学区房大赚一笔，所以，学区房再高的价格也会有人买，造成恶性循环。虽然三四线城市的位置和房价不同，相同的是学区房都是价高而且很受欢迎。同时，带动周边的房价上涨。



第三，周边区县居民向主要城市集中
三四线楼市上涨的原因之一，就是城市居住人口的忽然增加。一方面楼市上涨的赚钱效应，吸引周边区县富裕家庭在主城区买房，或者自住、或者投资；另一方面居住在偏远区县的购房者想去主城区域买房居住，导致偏远县城的房子空置，而主城区楼市需求旺盛。如临沂主城区房价上涨，周边县城房价出现下跌等。未来三四线楼市出现分化，涨跌不等的现象更加明显。
三四线楼市上涨，棚改是个导火索，抑制不住的购房热情和向往中心城区优质资源的愿望才是上涨的动力所在。优质的学校、高级的医院、先进的体育文化设施、富丽堂皇的楼堂馆所、方便的商超、美丽的绿地和舒适的居住环境等，几乎全部在新市区。吸引购房者向往这片区域，开发的楼盘成为争夺的目标，导致房价居高不下。



在满足了部分人购房的需求和愿望之后，三四线城市房价不会一直上涨。最近，随着调控的深入，出台影响三四线楼市的政策，也对三四线的房价起到抑制作用。有人预言，三四线楼市的“抛房潮”即将到来，理由如下：
01，“三道红线”和“二条红线”，限制开发商的规模和购房者贷款的途径。三四线楼市虽然没有一二线城市那么火爆，但是三四线房价的爆发性强。由于购房者风险意识不同和对购房的目的性不一样，很多有钱的百姓跟风买楼，以为投资房产是稳赚不赔的生意，导致阶段性房价暴涨。随着调控的深入，“三道红线”对开发商负债和资金的要求更严，很多开发企业面临资金和出售方面的问题，导致烂尾楼出现，风险骤至。“二道红线”对购房者高杠杆贷款的限制和违规贷款流入房产的查处等，导致资质不良和低收入家庭买房困难，房价下跌已是必然。



02，交房的“窗口期”出现，由于急于套现的心理，大量的二手房将涌向市场。从2016年棚改开始，在2017-2018年间出现大量的棚改户，他们购买的房子在2020年后将集中交房和办证。很多家庭持有多套住房，三四线楼市的未来充满不确定性和去泡沫的风险。产权证到手后，将会出现很多的卖房者。由于获利的差价较多，在当前相对高位的价格上急于出售，造成集中“抛房”的现象。购房者不妨观望一段时间，暂时不要盲目购房。
03，住房过剩空置率高，购房者对于房产税、空置税等出台的担心。三四线城市的空置率在25%以上，前几年就有人统计过全国房产够40亿人居住，城市人均1.5套住房。虽然如此，现在居民都向位置优越的主城区集中，导致老城区和偏远区域的房产空置。很多家庭购买了新房后，由于二手房有价无市一直空闲，导致空置率出现新高。资金对于房产税和空置税征收的传言，加深了购房者的担心，选择卖房逃离楼市的人越来越多，房价就会掉头向下。



未来的三四线楼市会出现分化，处于中心位置的城市人口更集中。而偏远区域或者总人口少的县城，人口流出更加严重，房价会大幅下跌。“房住不炒”已经4年时间，很多想卖房的户主已经在高位出手，购房者已经没有多少资金大量买入。所以，即使房价下跌，也不会出现大量的抛盘现象，而且下跌的幅度不会很大。为了经济和楼市健康发展，不会允许“抛房潮”出现的。