干掉不透明，我看见一个理想的楼市……

计划你大爷计j

先看之前写的一篇文章的节选：


为什么楼市还不能平稳下来，原因或许是多方面的，但是，有一点不得不说，就是：就是交易环节不够透明，市场不太透明，即便是所谓的摇号等，也是有很多漏洞，至于房子到底销售如何，真热还是假热，也没有权威的令人信服的说法，统计局的一些数据也有滞后性等等，包括价格，到底涨没涨，到底是多少钱，是否真如中介说的涨了多少，是否真的如开发商宣传的售罄，也没有一个真实的权威的答案。


为什么现在科技越来越进步，各类商品也依托科技进步变得越来越便宜，而唯有房子，不但没有因为技术进步而变得便宜，而且连最基本的交易都不透明，信息都不对称，等等。


让购房者实时看到交易信息，透明的价格，让购房者放放心踏实去买房，这个问题很难解决吗？我们的技术进步连这一点小问题都搞不定？不是这样的，怎么办？我说说我的看法。


第一，就像淘宝或者京东一样，有一个全国性的网站（或者APP），这个网站还是让政府来做比较好，至于运营费用，这都不是问题。


每一个城市都有自己的板块，这一点就像一些门户网站，如贝壳的APP，可以切换城市。


每一个楼盘达到销售条件才可以挂上去，挂上就可以成交。只要没有预售许可证，绝对不能挂上去，必须立点规矩。


每一个楼盘的每一栋，每一户，在上面都能展示出来，这没有技术问题，想捂盘惜售也不可能，想吹牛逼售罄也得靠真本事。

在每一个楼盘的展示页面，都是符合法律法规规定的项目介绍，各类不利因素公示等等，这样也杜绝了虚假宣传。


没有集中开盘，只要挂上去就开始销售，想制造抢房那些热销都不现实。如果想像现在一些楼盘搞得线上选房那样，可以多注册一些人当托，更不可能，具体看后面。


第二，价格问题。每一个楼盘，每一个楼栋，每一户的面积，公摊，单价，总价，等等，都可以一目了然。

杜绝漫天涨价，可以规定，挂上去3个月价格不许变动，或者半年或者多少时间，每个城市根据自己的调控政策而定涨幅，打折也可以有相应的约定。


这样以来，一是价格相对保持稳定，也会让开发商根据市场合理定价，而非作出许多有水分的价格，然后这样打折，那样优惠，价格搞得比数学题还难计算。


真正做到一户一价，每一套都透明，这样也可以让购房者了解市场真实情况，信息对称。每一套成交记录都可以真实查到。


怎么杜绝不真实的成交？很简单，购房者支付的钱都是直接进入政府监管账户，成交的同时，各类税费如契税一并扣除，再进入销售方的时候，价格就是实际得到的价格。


第三，购买资格问题。你可以注册自己的账户，关联真实身份信息，如果你有两套房三套房，信息输入进去，你想隐瞒都隐瞒不了。


有没有购买资格？根据所在城市的调控政策，自行就可以生成，也就是说，如果你没有购买资格，你想点击都点击不了。


如果跨城市，比如济南人想买上海的房子，你也只能是看看，点击不动。


注册的时候还要关联银行卡，关联你的征信，这都不是难事，包括你的还款能力，都可以关联起来，也就是说，你想买一套房，首付需要50万，你银行卡里面只有49万，是无法支付成交的。即便首付可以支付，月供不达标也不行，比如你的还款能力是每月5000，而每月月供却是5500，你的交易也是无法完成。也就是说，把银行的那些资格审查，编一个程序，一个购买流程就走完了。


这样可以杜绝无效成交。一旦交易成功，就是真实买房，想反悔，你要付出代价，比如违约金多少，甚至可以设定违约后一年不能购买等。这就要求购房者自己要慎重。


第四，交易。其实交易就像京东上买东西，点击购买，支付。如果购买，成交后即时签约，也就是说，你只要点击购买，然后签约，支付，立马生成销售合同。


只要你有一项不符合要求，你都无法完成交易。


这样是不是很简单？基本上，开发商拿到预售证，把房子挂到网上，就不用再操心，政府给你解决其中所有问题，卖一套，你就等着收一套的钱就可以了。




而对于购房者，你可以看到真实销售信息，有政府在交易环节帮助你，保护你，审核你，现在交易环节那些不健康的环节，统统没有了。（这样一来，一些相关部门也不用做样子去某个楼盘检查是否公示了这样那样的东西）你能看到市场上有多少房子，你能看到你买的楼盘真实剩余房源，你能看到你邻居多少钱买的。


对于二手房，也是这样一个平台，规则一样。不是你有一套房子，想挂多少就挂多少，你挂的时候就得掂量，万一卖不动，你是不是只能挂着了，改价格等相关信息，需要时间。没有中介，没有中间商，这样购房成本也能适当降低。


线下开发商想再建营销中心，没关系，可以，但是不能在线下成交，你可以作为展示中心。不去售楼处都可以。售楼处那些不透明的也就此干掉了。

以上想法，可能还会有一些环节没有提到，但是，我绝对相信，技术不是问题！问题是想不想干这件事？！至于现在一些版本的线上选房，说白了，依然不透明，而且不透明的成本更低。


政府真有决心调控，把这一切透明化，平台不要商业化，就很容易实现。


其实，交易环节透明了，市场信息对称了，其他一些影响房地产市场健康稳定发展的问题，也会迎刃而解，干掉那些炒房的人实在太简单！


以上内容节选自之前的文章。


为什么再次大篇幅的节选，因为我感觉我们的房地产市场正在逐步完善一些交易规则、办法等等，我之前写的，虽然还不能马上变成现实，但有些东西正在逐步透明化，逐步靠近。


令我有这种想法的第一原因是：


就在昨天，5月6日，山东省住建厅连发两则通知，均与规范房地产市场有关。一则是关于进一步加强商品房销售环节房屋面积明示和房产测绘成果使用；另一则是关于进一步规范房屋网签备案错误信息更正工作。







一、规范买卖合同内容约定
自2021年6月1日起，房地产开发企业或商品房承销机构在与购房者签订商品房买卖合同时，应按照《山东省商品房销售条例》有关规定，将房屋（含地下储藏室、车位、车库）的建筑面积、套内建筑面积、其所分摊的共有建筑面积部位及分摊面积在合同中予以明确（若储藏室、车位、车库按个销售，应在合同中单独约定），并约定面积差异处理方式。
二、强化测绘成果信息公示
房地产开发企业应将房产测绘成果，及《山东省商品房销售条例》等相关法律法规要求的文件和材料，在商品房销售现场（售楼处）、网上销售平台一并明示。市、县住房城乡建设部门要畅通房产测绘成果信息公示渠道，积极探索网上信息公开方式，并加强信息共享，为商品房预售许可（现售备案）、买卖合同网签备案、不动产登记等提供数据信息。
三、加强房产测绘成果使用
各市、县住房城乡建设部门应按照国家和省房地产开发与销售管理的有关规定，加强房产测绘成果在商品房预售许可（现售备案）、房屋抵押备案、商品房买卖合同网签备案、房屋交付等事项中的使用。各地住房城乡建设部门应明确需要提交测绘成果资料的事项、提交资料的内容与形式及提交时间节点要求，并向社会公开。房地产开发企业应委托有资质的房产测绘机构进行商品房测绘，测绘机构对测绘成果的真实性、准确性、合法性负责。房产测绘成果中应注明每套房屋（含地下储藏室、车位、车库）的建筑面积、套内建筑面积、其所分摊的共有建筑面积部位及分摊面积等信息。





一、严格规范网签备案工作
（一）严格网签备案制度。房屋交易合同网签备案，是加强房地产行业管理、落实房地产市场调控要求、规范市场秩序、维护群众合法权益的重要手段。各市、县住房和城乡建设部门要坚决落实国家和省里关于房地产市场调控的有关部署安排，严格按照国家关于房屋网签备案工作的有关文件要求，进一步精简材料、优化流程，统一数据标准，统一操作规范，延伸服务端口，提高服务水平，全面规范和加强房屋网签备案工作。
（二）坚持房住不炒定位。牢牢坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，进一步规范房屋网签信息变更审核工作，严禁随意变更网签备案信息，严防通过撤销和变更网签信息投机炒房。对交易当事人采取弄虚作假等手段，通过商品房网签合同撤销变更业务进行炒房的行为，依法依规严肃处理。


令我有这种想法的第二个改变是：


前段时间，济南市出台的商品房预售资金监管办法中提到的，申请预售前，开设监管账户，主管部门、监管银行房企三方签订协议，购房款（无论定金，还是首付款）直接打到监管账户。


相信随着各项制度的不断完善，我以上的理想主义想法，是可以实现的。再有就是，随着房地产市场的发展，粗放型的营销模式，也会逐步改变。不能否认，现在的房地产市场简直就是一锅东北菜——乱炖。鱼虾混杂，劣币驱逐良币，并不罕见，而是习以为常。


我们有望等来这一天。

王俊杰2017

句句有理

明绍宗朱聿键鼻

就是不办