三四线城市楼市打回原形，房价上涨错觉该休了，有些城市真不能买

我爱霍启刚掖

今年以来，无论是媒体还是国家层面，对于三四线城市的关注度降低了很多，主要是这一波行情集中在一线城市和热点二线城市，房价上涨的话题以及调控的方向也在这些城市，但我说过，买房与否不能只看一时的房价上涨与下跌。



就现在的情形看，全国房价整体上涨势态已基本得到控制，一线城市以及热门的二线城市房价在要涨却不能涨的境地中盘旋，而前些年大城市分房价下跌三四线城市房价猛涨的情况在发生改变，甚至不少三四线城市已经有了明显的下行压力，越来越多的购房者也认识到，不想再为这些城市的高房价买单。
2020年因为特殊原因，很多人期盼着能有一个比较宽松的政策环境，不出所料，政策环境相对宽松，但是调控丝毫没有放松，依然在坚持房子是用来住的不是用来炒的这个定位上没有动摇，实际上很多人以为三四线城市房价会大涨的希望落空了。
今年3月，35个三线城市中，仍有10个城市二手房价格低于一年前，这些城市分别是牡丹江、南充、北海、安庆、泸州、吉林、常德、襄阳、锦州和宜昌，均来自中西部和北部的三线城市。如果不考虑通胀，那么牡丹江今年一季度房价的跌幅直接回到2007年的水平。



由此可见，这些城市的房价下跌是相当明显的，我认为它不同于一线城市房价的回落，这种回落更真实反映了需求，而一线城市房价回落更是一种政策性回落。
过去三四线城市可以说赶上了一波红利，一方面来自于一二线城市严厉的调控挤压效应，另一方面则是棚改货币化政策，直接拉动了需求，让不想买房的也去买了，在与投机炒房的涌入共同作用下，市场变得更加不理性，从而直接推动了三四线城市房价的上涨。
然而作为支撑三四线城市房价上涨的棚改货币化政策也将全面退出。2018年，要求棚改货币化政策逐渐退出，因地制宜推进棚改货币化安置。应该说过去这两年，三四线城市楼市亮了不少。虽然今年有所回升，但仍然处在较低水平。不是说房价低，而是上涨指数较低。



从上面的数据可以看出，不仅仅是全国房价在严重分化，就是三四线城市房价也在分化。以牡丹江为例，它是当前东北收缩型城市的典型。由于产业发展较弱，人口外流，又加上之前各种政策补贴和支持盖了大量房子，如今新的刚需却难以跟上。
所以，总结起来，买房时选择一二线城市要优于三四线城市，轻易不要碰三四线城市，但并不是说三四线城市房子就真的不能买了。经济学家马光远就曾表示，三四线房价偏低不代表都可以投资，都可以买。大量的三四五线城市，房子已经严重过剩，投资这些地方的房子是火中取栗。
但马光远也在后来的解释中表达了自己的观点，“有些专家动辄三四线房价如何如何，可是，三四线城市东西部的表现是完全不一样的，即使同样在东部，有经济实力和没经济实力，人口流入和人口流出的城市也是不一样的。”



我觉得这是比较客观的，你再怎么说三四线城市不能买，但是这里的刚需改善人群不买能怎么着？所以，如果是刚需基本上不用太考虑这些，考虑也没用，反正是用来自住的，但如果是投资，那么真得需要花费你大量的精力去做研究了。
可以看看，楼市较为冷清的三四五线城市是什么特点？这些城市主要表现在人口基础差或者净流出，经济活力低等特征。反观楼市火热的三四五线城市，则主要位于长三角、珠三角这些城市群里面，这些城市经济发展基础好，人均收入高，人口流入多。
这么说来，虽然是三四线城市，但是一些城市群还是可以考虑的，为什么环京不行？我认为不是环京不行，而是未来环京也一定行，只是现在处于调整阶段，只要房价过去没有上涨太多，那么还是有潜力的，显然，环京之前透支得还是挺严重的。对于大城市周边的三四线城市，有人口流入的城市，未来或许还有机会。



说白了，中西部和北部的很多三四线城市，由于产业欠发达，经济活力较差，人口大量外流，楼市需求较少，加之供应量又大，因此房价面临下行压力。如果是投资是很可能被套住的，环京就是最好的教训。
当然，买房不能看短期的房价上涨与下跌，也不要看当下的市场火爆与冷清，更不能看有没有调控。应该从长远着眼，多数三四线城市可能真的是没有人口产业资源支撑，很多地方的房子已经严重过剩，这样的地方肯定没有前途。
刚需自住没什么可说的，投资者就很像过去那么走运了，二手房市场流动性较差的三四线城市，很难保证一定获利，当年制造的房价上涨错觉，现在环京的楼市正在惩罚高点进入的投资客。



三四线城市真实的楼市现状就是，二手房不好卖，四五千的房价都买不起。有些城市根本就不具有流通性，真的是有价无市。前段时间官方发布意见稿，县城新建住宅不得超过18层就是一个信号。

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