房地产的逻辑要变了？集中供地释放“4个信号”，无房人不慌了

我心如烟卸

过去二十多年，我国房价之所以“节节攀升”，有“三个原因”不可忽视。其一，人口红利；其二，分配不均；其三，供地不足。这“三个原因”的交叉影响，使得我国楼市长期处于供不应求的状态，导致房价持续上涨。所以，要想彻底改变我国房地产的发展逻辑，人口、土地、分配方式（持有成本）就不得不发生变化。



先说人口。如今源源不断的购房需求，离不开1949年~1957年我国的生育潮，人口基数足够大，才会让住房需求足够多。但是，现如今，我国的人口红利正在消退，一方面，新生儿出生率连年降低，甚至，已经跌到了国际警戒线；另一方面，我国的人口老龄化日益严重，根据相关机构的预测，预计2025年，我国60岁以上的人口将会达到3亿人，占比21%，65岁以上的老年人占比也将会达到13.7%。人口红利的消退，也就意味着楼市购房需求的减少，这个结论是显而易见的。



其次是分配不均。根据央行的数据显示：我国的城镇居民住房拥有率为96%，户均1.5套，城镇居民人均居住面积约为40平方米。此外，根据西南财经大学的空置房研究数据显示：我国的城镇住房空置率已经超过了20%。从数据中可以看出来，我们已经不缺房子了，甚至，已经供大于求导致房屋过剩。

但是，大家要搞清楚一件事，那就是所有的数据都是基于“平均数据”得出来的。而实际却并非如此，比如有些有钱人，手里有几十套房子，而大多数穷人，手里却一套房子也没有，这样一来，就导致住房的“分配不均”，虽然房子的总数足够多，但是，80%的房子，都集中在20%的人手里，而剩余的80%的人，却在争抢20%的房子，这样一来，房价岂有不涨的道理？

针对这一现象，国家在2016年出台了楼市调控，也就是我们耳熟能详的“房住不炒”，基于“房住不炒”的主旋律，限购、限贷、限售、因城施策等一系列的调控政策密集出台，而且，这次楼市调控高层已经下定决心要持续下去，大有不到黄河心不死的态度。从过去的4年多楼市调控效果来看，房价已经基本稳定，很难再继续大涨。
而且，也有专家表示，在“十四五”期间，很有可能会出台“房产税”，倘若如此，住房分配不均的现象就会更加缓解。毕竟，导致住房分配不均的主要原因就是住房的持有成本太低，征收“房产税”相当于增加住房的持有成本，再加上房价的稳定，投机炒房的现象也就会大大缓解，从而会大大改善住房分配不均的问题。



最后是供地不足。房地产行业有一个共识，则是当年的土地招拍挂是房价上涨的推手，慢慢地国家也感觉到这个问题，所以，在提出“房住不炒”以后，也提出了“稳房价、稳地价、稳预期”的三稳政策。
但是，此后的土地政策基本没有大的变化，直到2021年2月26日这一天。



在2021年2月26日这一天，官方宣布：22个重点城市要实施“集中发布出让公告”“集中供地”“集中组织出让活动”的土地政策，该政策也被行业内的专家学者认为是“土地市场新的变革”，也意味着房地产的逻辑要变了。

这22个城市包括四个一线城市：北京、上海、深圳、广州；十八个二线城市：南京、苏州、杭州、厦门、济南、青岛、福州、重庆、武汉、郑州、成都、合肥、长沙、无锡、沈阳、天津、宁波、长春。

可以看出来，这22个城市，基本都是我国楼市比较火热的城市。
据不完全统计，目前，这22个城市中已经有16个城市官宣了集中供地的时间和面积，其它城市也在陆续公布的过程中。



那么，问题来了，这则被房地产专家学者认为是“土地市场新的变革”的土地调控措施，会对整个行业带来哪些变化？综合来看，集中供地会释放“4个信号”，对于无房人来说，不失为4个好消息，无房人不慌了。
信号一：开发商压力大增，或将面临一场“房企大洗牌”

集中供地对于开发商的资金要求更高，若想在集中供地的时候拿地，开发商需要提前储备大量资金，才可以保证在集中供地的时候有竞争优势。

尤其是在房地产金融收紧的背景下，房企融资、贷款都受限制，如此一来，负债率高，现金流差，以及综合实力差的房企注定“被出局”。
所以，接下来，房企或面临一场大洗牌。



信号二：有利于提高房屋质量，减少期房的买房风险

集中供地的背景下，房企拿地越来越受限，这样一来，也倒逼开发商认真对待每一次供地，每一块土地，而且，集中供地也会导致房子的集中入市，如此一来，房屋质量就成了“加分项”，也就是说，楼盘集中供应的时候，质量好，品质佳自然会得到更多购房者的青睐，购房者认可，才会有更好的销售业绩，现金流才可以有所保证，才可以继续拿地开发，一环扣一环。



信号三：防止地方借土地供应“炒地价”

“集中供地”的政策对于地方形成了一定的约束，对于地方的统筹能力、管理能力提出了更高的要求，如此一来，对于土地市场的合理运行，必然会有积极作用，防止市场过热。
信号四：有效降低房价，促进房地产市场的平稳

集中供地，就会使楼盘集中供应，如此一来，不仅会倒逼房企的建筑质量，还会降低房价，试想一下，同一时期，市场上出现了大量房源，如何才能快速销售？以价换量或许是最优选择。



土地市场稳定了，房地产市场也自然会稳定，如此一来，购房者还会慌吗？还有需要担心“今年不买房，一年又白忙吗？”自然是不慌了。
我是@大川说楼市，关注我，了解更多楼市动态！

内托体头

我是@大川说楼市 ，关注我，了解更多楼市动态！

poney

支持房产税1套免税，2套0.1的税3套0.2的税，已此累加。十套以上直接收回国有。

寒郁轩良

大力支持开征房地产税

123456911

无锡集中供地，全破新高

崔炫俊献

集中供地以后，房价更稳定了。减少了金融风险的可能。

123456914

说的都不现实！！！

勇敢的树袋熊1

我慌什么，口袋又没钱。

我心如烟卸

钢筋价格翻倍了，看你小城市价格怎么不慌

侬去斯

放心大胆的买！