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4月28日，重庆住宅用地“两集中”第一批次土地开拍。
两天六场，119宗土地。
这场连续两天的土拍，相继打破了多个记录——
第一，楼面价创历史新高。
平均楼面价达到9133元/㎡，创历史新高。 相比去年全年，楼面价上涨58.2%。
第二，新地王出现。
保利以15711元/㎡的楼面价，拿下中央公园地块。 这宗地，也创下了重庆中心城区楼面价的最高记录。
第三，多板块出现“地价逼平房价”。
美的金科以12950元/㎡的楼面价，拿下西永地块； 而周边的美的云来，尾盘房价只卖到13000-14000元/㎡。 融创以13451元/㎡的楼面价，拿下悦来地块； 而周边的御璟悦来，均价也只卖到15000元/㎡。
面对此情此景，开发商嗨了，中介嗨了，投资客嗨了，刚需慌的一批。
几乎所有人的一致判断都是——
重庆楼市要炸掉了，重庆楼市的主升浪来了，重庆房价即将进入猛涨期。
现实究竟如何？重庆楼市又将走向何方？能不能涨？
围绕以上问题——
向来信奉“一杆子捅到底、眼见为实”的我，土拍结束的第一时间，奔赴重庆。
只为你还原一个土拍炸裂后的真实重庆楼市。
今天是重庆考察的第一篇文章！
来来来，直接上干货！
重庆这一轮的土拍，为什么会坐地高潮？
先给大家看张图。
这张图，是本次土拍的成交土地分布图——
红色标注，是楼面价过万的土地； 蓝色标注，是楼面价在一万以内的土地。
在这张图上，我们可以明显看出两个趋势：
第一，土拍重心，在重庆北部和西部。
北部的悦来、蔡家、中央公园和空港；西部的大学城、西永和土主。
第二，高价地，也在重庆北部和西部。
单价过万的土地，几乎全在北区和西区。
我们本次考察的第一站，也直接干到了本批土拍的地王窝——
西永、大学城、蔡家、礼嘉和悦来。
我们在这些热门板块，看了两天，发现了一个关键问题——
这些热门板块，新房都断供了。
西永，断供了。
融创文旅城，没货了；
华润润西山，小面积户型，只剩一楼；
富力院士廷，离轻轨近的地块，已经清盘；
美的云来，只剩下尾盘，在绑着车位嗷嗷干；
中建谨和城，一二期全部售罄，9月份才开三期；
佳兆业晓岸云起，一个月开一栋，挤着牙膏慢慢卖……
蔡家，高层售罄了。
阳光城，高层售罄；融创映湖十里，高层去年售罄；
龙湖三千庭，只有两套洋房，剩下的全是叠拼别墅；
朗诗乐府，一个曾因质量问题被投诉到市长信箱的烂盘，卖到了只剩两套2楼；
融创溪山春晓、恒大翡翠湾、金科博翠未来，剩的不是洋房就是别墅。
礼嘉和悦来，刚需售罄，改善尾盘。
礼嘉，有高层在售的只剩华侨城云溪都会和御璟湖山。
其中，华侨城也只剩最后两栋高层。
剩下的楼盘，不是大别墅，就是小叠拼，洋房也大都尾盘。
悦来，绝大多数楼盘已经进入尾盘阶段。
譬如，御璟悦来只剩1套洋房；
譬如，悦来壹号上次开盘，直接上演“400多人抢100套房子”的破烂戏码。
以上市场现象，都在告诉我们——
重庆的热门板块，新房几乎断供了！
热门板块的刚改产品，已经断供了！
断供的原因，是因为市场太火爆？抢房的人太多？
我可以很负责任地告诉你——
并不是！
熟悉重庆市场的朋友，一看到上面列举的楼盘名字就明白了：
这些楼盘，大多数都是卖了两三年的老面孔。
富力院士廷，三年前就已经开盘；
朗诗乐府，也是卖了将近4年的老北鼻；
御璟悦来，也卖了将近3年的时间……
也就是说——
过去两三年的时间内，重庆的这些热门板块长期没有大规模的新增供应。
纯靠熟面孔的老盘撑着，把这些高库存的老盘，硬生生熬成了售罄。
重庆热门板块的断供，靠的不是市场热度高，抢房人多。
重庆热门板块的断供，纯靠熬。
以时间清库存，一点一滴地熬。
当西永、大学城、蔡家、礼嘉和悦来，长期控制供地；
当这些热门板块，一个个把库存熬到了出清，把库存熬到了断供；
当这些热门板块里的房企，即将面临无地开发和无房可售……
4月28日，重庆集中拍地了。
西永、大学城、蔡家、礼嘉和悦来，出地了。
活像一个饿了两天的苦孩子，嘴里被塞进了奶头。
如果是你，你会怎么办？
嘬！往死里嘬！
不嘬出血来不罢休！
于是，高价地就出现了，楼面价就再创新高了。
不得不说，重庆真正掌握了控地的精髓——
以断供，抬地价。
地价不涨怎么办？
先饿他三年！
再精壮的汉子，也经不住三天饿。
再天量的库存，也扛不住三年熬。
土拍后的重庆楼市，会不会原地飞升？
按照正常的逻辑来说，一定会涨。
尤其是这些出了准地王的热门板块，一定会涨。
第一，我都断供了，怎么可能不涨？
关于这点，前面已经讲过。
西永、大学城、蔡家、礼嘉和悦来，因为长期无大规模供地，库存老盘被硬生生熬成接连售罄。
尤其是刚改类的产品，已经接近无房可售。
这种情况下，怎么可能不涨。
第二，我都地王了，怎么可能不涨？
关于这点，前面也已经讲过。
这些热门板块，都出现“地价逼平房价、面粉贵过面包”的情况——
西永的楼面价，已经干到接近13000，而区域内还有13000-14000的房价； 悦来的楼面价，已经干到了13451，而区域内还有15000的高层； 中央公园的楼面价，已经干过了15000，而区域内还有20000的尾盘。
这种情况下，怎么可能不涨。
一边是无房可售，一边是地价暴涨。
正常的逻辑下——
暴涨的地价，一定会推动着房价，嗷嗷叫猛涨。 先抢新房，把新房价格轰上去； 抢不到新房，就去抢二手，把二手的价格也轰上去。
但是，但是，但是——
目前的重庆楼市，很吊诡。
尤其是以上这些出了准地王的热门板块，更吊诡。
所谓的断供，断的只是新房。
在操盘手长期控地的环境里，西永、大学城、蔡家、礼嘉和悦来的新房，的确在不断出清。
但是，这些板块的二手房却越堆越多——
融创文旅城，不是新房没货了么？
来，看看二手！
600多套！
想怎么挑，就怎么挑！
大学城的富力院士廷，不是靠近地铁的组团售罄了么？
来，看看二手！
富力城，1000多套挂牌，挑到你满意。
10个组团，挂牌量从最低80套，到最高200套。
悦来组团，不是刚需产品断供了么？
来，看看二手！
国博领馆，128套！
位置更好，户型更棒。
蔡家华侨城，不是只剩两栋高层，销售爱答不理么？
来，看看二手！
蔡家金科城，500套！
37区、59区、61区、幸福里……各大组团敞开让你选。
以上重庆热门版块里，有大把的已交房社区。每一个社区，动辄都是三五百亩的大社区。每一个大社区，动辄就是上百套的二手房挂牌……
新房的确断供了，但二手真真有挑有捡。
为什么？
为什么新房断供了，二手房却越堆越多？
是因为二手更贵？
不！
个别二手房，反而更便宜！
譬如——
西永的美的云来，新房建面单价12800，还要捆绑10万的车位。
旁边的融创文旅城，还能找到12000的二手，而且无需捆绑车位。
再譬如——
礼嘉华侨城，新房建面15000，最后两栋纯靠抢。
旁边的金科城，还能找到13000的二手，500套有挑有捡。
再譬如——
悦来北辰悦来壹号，新房建面13000，动不动就是400人抢100套房。
旁边的国博领馆，也能找到同样价格的二手，还能随意挑选。
新房的确断供了，但二手不仅有挑有捡，而且还更便宜。
这特么就扯淡了。
我们前面讲过，房价的上涨应该是一条完整的闭环链条——
地价涨，托着新房价格涨； 新房断供，把需求向二手房挤压，托着二手房价格涨。 地价、新房、二手，相互依托，相互参照，相互夯实。
但是，西永、大学城、蔡家、礼嘉和悦来的二手房，不仅挂牌量巨大，而且价格还不贵。
这就可能导致一种情况——
地价的确涨了，新房也的确被抢光了； 新房断供了，需求也被挤压到二手了； 但是因为二手供应量过大，直接把挤压过来的需求稀释了； 可能二手还没开始猛涨，需求就被消化完了……
这就相当于——
过高的二手供应，过低的二手房价，打断了重庆热门板块的房价上涨链条。
可能房价还未猛涨，需求就被天量供应透支了。
下半场，就看二手房表演了。
现在的重庆楼市——
已经走完了“房价猛涨链条”的前半程。
地价也涨了，新房也断供了。
至于，能不能进入后半程，能不能进入真正的猛涨期……
全部希望，都压在了二手房身上。
我们最好祈祷，重庆的刚需也足够多，被挤压过去的需求足够多，他们能消耗掉一大部分“量大且价低”的二手房库存。
一旦，二手房库存消耗不掉——
就直接把这轮拿了高价地的一大票房企，全都套在山顶。
一旦，二手房库存消耗不掉——
就直接把这轮追着地价去抢房的投资客，全都套在山顶。
做地产很多年，经常听到的一句话就是：
我是憨批，那开发商也是憨批？
开发商花了那么多钱拿地，哪还能让地砸到手里？
对！
如果重庆这次没有演好下半场的二手市场，那就要上演——
众人破口大骂“开发商是憨批”的精彩戏码。
讲到这里，我想跟大家认真探讨一下重庆的市场——
这轮的重庆楼市，与已经上涨的全国其他城市，很不一样。
譬如，去年末至今年初的上海。
上海大涨的背景是：全市场的无房可售，全市场的需求大爆发。
从新房到二手，从内环到近郊，全部无房可卖。 从学区房、到旧改置换，再到落户抢人的刚需，全部需求爆发。
1月份，上海涨的最凶残的高峰期，我们在考察过程中看到的是——
整个上海，能勉强称得上改善的房源只有3500套； 整个上海，学区房的需求量涨了15%，而挂牌量跌了25%； 整个上海，新增了10万个刚需，对应的却只有8万套房子……
面对这样的市场，上海铁定上涨。
据目前的情况看，重庆的供需关系，远未如此紧张。
重庆的二手房，依旧有大把可挑选的余地。
譬如，春节后的武汉光谷。
武汉光谷大涨的背景也是：全市场的无房可售。
新房断供，二手挂牌比新房还要少。 新房限价式缓涨，二手房直接跳涨，一二手倒挂严重。
春节后，光谷刚刚进入猛涨期，我们在考察过程中看到的是——
整个光谷，有充足房源可售的楼盘，仅剩3个。 整个光谷，真正意义上的可售房源，不超过500套。 整个光谷，可售房源和可售楼盘，无一不在挤牙膏，坐等涨价。
面对这样的市场，武汉光谷铁定上涨。
据目前的情况看，重庆的供需关系，也远未如此紧张。
重庆的二手房，不仅量大，甚至比新房更便宜。
下半场，就看二手房表演了。
这轮的重庆楼市，与上海和武汉光谷相比，最大的不同是——
上海和武汉光谷，是需求倒逼房价上涨。
先有需求的大爆发，再有阶段性的抢房，接着是供应断档，房价上涨。
而重庆，是地价倒逼房价上涨。
先控地饿了新房两三年，再房企抢房推高了地价，以高地价倒逼新房价格。
前者是，市场需求主导，涨幅更夯实。
后者是，土拍抬价主导，涨幅存在不确定。
至于涨幅能不能确定，能不能夯实——
关键看需求能不能被激活，库存能不能被消耗，二手能不能跟得上。
最后，关于重庆市场的初步建议来了！
因为只看了两天，具体的落地建议还不能给得更详实，只能根据目前的考察现状，给出相对的方向性建议——
第一，刚需抓紧进场。
重庆楼市，已经触底了。
因为已经断供没货了，地价已经上涨了。
当新房库存归零，地价逼平房价，唯一确定的是——
目前的房价，大概率不会再跌。
新房价格，大概率会涨。
此时此刻，如果你是刚需，别再犹豫了。
你等不起，你也赌不起。反正也不会跌，买就是了。
第二，能不能大涨，能涨多少，关键看二手。
我知道，最近很多中介，包括重庆的自媒体都在嗷嗷叫地吹牛批：
重庆土拍炸了，重庆楼市的主升浪来了，重庆房价即将进入猛涨期。
但是，通过前面的论述，我相信你已经清楚——
重庆的二手库存，太过于大。
后市涨不涨，能涨多少，关键要看二手房。
要看被土拍激活的需求，被新房断供挤压过去的需求，能不能消耗掉一大部分“量多且价低”的二手房。
如果消耗不掉，该凉还是凉。拍上去的高价地，房企该站岗还是要站岗。
如果消耗掉了，那就是轰轰烈烈又一轮。
所以，一定要在西永、大学城、蔡家、礼嘉和悦来，找到2-3个代表性大盘。
收藏并时刻关注代表性大盘的二手房成交量、带看量和成交价格。
但凡出现连续一个月的成交量和带看量上涨，就要进场了。
第三，出货置换的好时机来了。
如果你在有西永、大学城、蔡家、礼嘉、悦来、土主和水土等这些外围热门板块，已有房产。
那么，置换的时机已经来了。
这些板块，再怎么牛批，也就是个外围版块。
它们自始至终都是——
“供应量奇高，入住率却不怎么高”、“饼画得贼大，实际落地却不怎么大”的版块。
这样的板块，天生具备极强的不确定性。
从租金、流动性、保值、抗跌等各个维度判断，这样的板块天生带着缺陷。
历数过去数论重庆的行情——
最终“吃到肉且最抗跌”的，始终是像照母山、两滨一嘴这样的核心板块。
如果是外围板块先涨，那么核心板块一定会补涨。
如果是核心板块先涨，外围版块却不一定会补涨。
无论如何，行情上涨最终都会沉淀在核心板块。
此时此刻，假如西永、大学城、蔡家、礼嘉、悦来、土主和水土等这些外围热门板块，能够趁着土拍的热度，行情大幅上扬。
一定不要犹豫，抓紧出货，置换到照母山和两滨一嘴。
以上，就是重庆考察的第一篇。
也是我个人对于土拍暴击后，重庆市场的初步判断。
更落地的建议，我们会持续更新，持续给大家带来第一手的市场研判，请一定要持续锁定大碗楼市。
最后的最后，恳请大家——
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发表于 2021-5-31 11:35:41
