假期特辑｜调控炮口之下的楼市：2021年，关于买房的几点深度思考

我放心你带套猛

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这是熊猫贝贝的第475篇原创文章：


2021年已经正式进入5月份，三分之一的时间过去了。
按照正常的经济规律和以往惯例来看，五一假期结束以后，大部分的行业，包括房地产，金融，等等关联中国经济的支柱行业，都将进入一年中最为平淡的“淡季”，一方面，是经济环境和货币休整周期，一方面，是为了年底的各项经济指标和目标积蓄力量。
但是这个规律，从2020年春节爆发了新冠疫情以来，就彻底被打乱了。
对于关联民生，承载中国居民主要财富的楼市而言，这种现象更为明显，那就是从2020年下半年，由中国经济特区深圳率先领涨的房价，持续并且坚挺地上涨，不仅仅是深圳本地涨，这股涨势迅速在短短几个月时间里面，传导了同一级别的一线城市，并且向新一线，经济热门城市，高首位度省会蔓延，仅仅从市场表现，楼市房价的躁动，像极了2016年和2009年的全国大涨前夜，似乎，一轮席卷全国的房价暴击表演，即将重新上演。
一季度全国房地产统计信息出炉：2021年一季度，全国房价同比上涨15%！

2021年一季度全国商品房销售面积36007万平米，商品房销售额38378亿元，即全国商品房销售均价=10658元/平米；
相比2020年1~3月，商品房销售面积21978万平米，商品房销售额20365亿元，即全国商品房销售均价=9266元/平米。
2021年一季度全国商品房销售均价较去年同期上涨15%。

房价和楼市就不用拿疫情冲击和影响来掩盖了，仅仅从房价上面来看，2020年即使疫情冲击，也没有出现房价下降的情况，更别说2021年一季度的“全面上涨”15%。
注意，这个数据是国家统计局口径给出的，不是什么民间数据来源经不起推敲的野鸡数据。
房价涨，楼市热，同样的场景，不同的态度，这一次，来自于国家的政策调控，金融配合，监管治理，和以往相比，完全不一样：

据统计，截至2021年4月中旬，本年度地产调控政策次数已经超过160次。
其中3月份，房地产调控政策次数高达48次，2月份45次，均超过了1月份的42次。

而从手段措施上来看，和以往“雷声大雨点小，上有政策下有对策，托举有力象征压制”是截然不同的：
1、金融调控，从开发商到银行，前所未有；
2、二手调控，对二手房市场进行限购，指导价等等尝试，调控开始真正干预流通市场；
3、属性剥离，户籍政策放开，多地出台教育改革剑指学区房。
而在2021年五一小长假的前一天，国家高级别经济相关的重要会议，首次提出学区房炒作问题，引发了热烈的舆论关注和讨论。
一边是楼市房价上涨周期效应凸显，一边是国家政策高层意志的坚决和前所未有的执行力震慑。
对于很多人而言，房子，这个承载了中国居民绝大部分财富的资产载体，未来的发展趋势，陷入了一种认知迷雾，在这种犬牙交错，扑朔迷离的环境中，要看清楚房价走势，并不是一件容易的事。
市场杂音太多，利益关联者众，市场情绪和政策环境冲突……
那么2021年，该不该买房？应不应该买房？现在买房房价会不会跌？现在买房会不会买在高位？……诸如此类的问题，成为了当前众多楼市参与者高度关注的内容。
这篇文章，就和各位朋友，从专业，理性，客观的角度，对2021年下半场的楼市和房价，进行深度思考和分析。
相信这是全网，能数得上的，敢于有理有据进行当前房地产底层逻辑思考的文章之一。


本文逻辑：
一、经济和货币环境的认知：现在买房，是不是合适的时间？
二、从“核心资产”的角度认知：房价下跌，谁最难受？
三、从平台角度来看：房地产的财富价值是否经得起考验？
四、从个人的财富增长角度来看，买房子的意义是什么？
五、写在最后：谈几点关于2021年楼市的看法。
（全文约7200字，阅读完成约需要8分钟。）



一、经济和货币环境的认知：现在买房，是不是合适的时间？



长期以来，我个人一直认为“投住融合”这种价值观，是不健康的市场价值观，人人都想着自己买个房子，又要自己住得好，还想着房价蹭蹭往上涨，一举两得美滋滋，现实吗？
如果从投资的角度上来看，那么这就是一种违背市场经济规则的表现，那就是市场参与者半数以上都能赚钱，事实上，在中国买房，如果只看市值上涨就能够定义“赚钱”的情况下，那么买房赚钱群体的比例绝对远远大于50%，很显然，房价和楼市这个环境，不是纯粹的投资博弈环境。
如果从消费，也就是刚需自住的角度来看，那就更扯淡了，在中国，除了房子，有什么东西是越用越值钱的？太小众的什么名表，限量版奢侈品别拿来说，就是品牌名车，落地一米不动，折价9折都是客气的了。
但是当我看到《乌合之众》中这句话，才意识到，“投住融合”或许才是真正支持中国房价的核心市场情绪：

“共识的力量对于环境而言非常之大，哪怕是错误的共识，也是共识，同样能够决定环境”。

房子这个东西，分量太重了，对于绝大多数普通群众而言，基本上占据了身家财富的70%以上，对于这种能够决定个人和家庭经济基本面走向的重要物品，不用资产，投资，价值眼光去考量，那一般人还真的做不到，嗯，不对，是绝大多数人都做不到。
身家关联，说不在乎，都是骗人的。
房价的变化，在中国早已脱离了什么生活资料成本和市场供需的推动，对于正常消费力能覆盖流动价格的东西，除了国家掌控的生活资料（粮食）以外，市场就能自信通过供需调整价格，但是房子不一样，对于绝大多数人而言，特别是房价高企的大城市而言，购买力覆盖不了价格，需要借助金融杠杆才能购买。
所以，中国房价越高的城市，房价的上涨，本质上货币环境和金融政策态度的综合表现。
这个不难理解，如果国家金融机构不支持，就凭市场上的基础货币，别说什么北广上深的房价了，就是一般省会城市的房价，都撬不动。
一个住宅项目的建筑周期撑死3-5年必然结束，但是3-5年按照本地的收入水平，就算不吃不喝，能买得起房吗？这个账，大家都会算，一说大家都明白。
所以，货币环境和金融支持，是决定房价支撑和变化的核心。
金融层面搞明白了，那么就要考虑经济环境，能贷款还得还得起钱，这样这个游戏才玩得下去。
比如收入环境对应的是确定的收入增长，或者说在背负房贷的周期内，对于绝大多数人而言，收入都是有保障的，那就没问题。
那么，2021年，经济和货币的环境，到底适不适合买房？
1、经济环境来看，中国正处于经济转型，发展调速换挡的关键阶段，注意，是调速换挡，这表述很关键，未来这个经济速度是快是慢，是一个不确定性的风险，也是中国经济当前对外和对内都在进行顶层设计和规划的攻坚课题。
不确定性，对应的就是社会财富产生效率的不确定，简化到个人，就是收入的趋势。
2、货币环境和金融政策，伴随疫情的退散明朗，原本纾困阶段的宽松转回常态也是必然，拐点的出现只是时间问题而已，现在的所有金融政策都是打击炒房和投机，另一个层面，是对购买力不足的群体进行合理劝退，事实上，目前的货币环境，对于真正刚需的群体而言，可能是拐点到来以前的最后窗口期。


所以，通过对当前经济和货币环境的分析来看，现在国家的态度也很明确，那就是让合适的人买房，打击非自用型购房需求，包括正常投资，改善。
弄明白环境，结合自身情况，进行对比。每个人的情况都不一样，但是大框架和市场规则，其实已经是明牌了。



二、从“核心资产”的角度认知：房价下跌，谁最难受？


还是接着上面“投住融合”的市场价值观来说，即使是很多真正完全出于刚需目的的购房群体，在当前也担心买在高点，或者说被深度套牢。
合情合理，不想当冤大头，就要看明白房价的底层逻辑。
房价下跌，最受伤，最难受的是谁？想明白这个问题，就没有可能会纠结了。

博弈论里面有一个原则，那就是判断一个多头博弈里面核心焦点的价值所在，就看“最大受益者”的分量。

很现实的结论先给出来：房价直接关系到地方政府的财政收入，房价下跌，最受伤的，就是地方政府。
如果到今天买房，还在担心买在高位的人，其实说句不客气的，揣着这种心态，还是不要买房了，太拧巴纠结的人，真的没有什么去唤醒纠结的意义。
中国有没有房价下跌的城市和地区？当然有，特殊情况的不说，就是中国房价和楼市温度比较高的广东省，就有城市在这一轮上涨势头中，是逆市下跌的，见下图：



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简单分析一下，深圳是调控的暴风眼，二手房指导价威力开始显现，这个不用多说，那么同处于珠三角，还有房价下跌的城市存在，说明了什么问题？
客观来说，对于这些房价下跌的城市，地方政府其实只要稍微有点创收增收的能力，都不会主观意愿希望看到房价下跌，房价下跌的城市，比如很多北方城市，事实上，都是人口持续外流，本地资源枯竭，产业实体经济坍缩的情况。
中国政府的财政收入有多少是依靠释放土地价值？
2016年-2020年全国土地收入达到31.6667万亿元，占到36%。这还是平均统计。



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仅2020年来看，2020年全国卖地收入8.4142万亿元占到全国财政收入的46%，占到地方财政收入的84.03%。
得，有一说一，从2020年疫情爆发到今天，中国的经济恢复和财政收入，都是从哪里来的？
都是卖土地得来的！也就是说，房地产才是中国经济得以快速恢复的最大功臣。
卖土地，要想卖得出去，那就要给资本和市场盈利预期，具体表现是什么？房价上涨。
这个逻辑一看懂，噢，房价上涨，买房支持地方政府的底层逻辑，不就通了？
至于那些喊着房价崩盘，天天指望房价的群体，就不过多指责了，不是认知不够，就是包藏祸心。
国家有钱这件事，很重要，客观上来说，锅里有，碗里才有，如果锅里没有呢？
请参考印度这样的国家。
回到核心资产的逻辑上来看，远的不说，至少经历疫情，经济恢复，房地产出力，都说明了一个很重要的底层逻辑，那就是房产，对应当下，对于城市，对于国家而言，都是真正意义上的核心国家资产。是国家保障经济，撬动财富的重要工具。
为了保障这个工具在未来持续正常的运作，国家和地方政府会怎么做？
很现实和明显的趋势，就是托住房价，保障市场和资本的信心和合理的市场预期，房价稳中缓慢上涨，是最理想的。
那为什么有的城市房价下跌了呢？前提是没有调控的存在，出现下降，只能说明一个问题：这样的城市经济基本面，已经出现难以挽回的颓势。
买房子，本质上就是购房者，开发商，地方政府三方合股的一个价值投资，房子是价值承载和转移的工具。地方政府是大股东，这一点很关键。





三、从平台角度来看：房地产的财富价值是否经得起考验？


中国目前有三大资本汇聚的领域：互联网，房地产和金融市场。
这三个行业有什么特征或者说共同点？
很简单，市场规模和行业总量足够大，资本量占据社会流通货币总量高。
都是直接关联中国经济的龙头行业。也是中国高薪职业，高收入群体，高端人才聚集扎堆的行业。
为什么不说工业，产业，实体经济？
一方面是分散，一方面是关联经济的门槛高，实事求是地来看，也不怕一些喷子和无知的键盘侠攻击，中国绝大多数对经济做出贡献的产业和行业，都属于血汗工厂，压榨劳动剩余价值的模式，对于经济宏观总量来说，锦上添花有余，要说支柱和核心，那是不够格的。
这里举个例子说明一下，中国产业领域有个说法，叫做“果链”，什么意思？
简单说，就是必须要依赖美国苹果提供订单，才能实现产能输出和价值回报的关联行业，很现实的一个问题，如果有更低的成本，那么这样的产业链被苹果抛弃，那就是毫无疑问的事情。这就是中国制造业受制于人的现实情况，当然，芯片，高精尖加工，等等领域，都存在这样的关系。
难道指望这些很容易被卡脖子的产业，和只能生产廉价，以量取胜的低端工业来支撑中国经济总量吗？
如果是，那么就不会有今天国富民强，腰板笔直的中国。
东南亚这么多国家陷入中等收入陷阱，已经说明了很多问题。
除非有技术突破，科技创新能够实现真正意义上的生产力解放，也就是工业革命升级成功，否则房地产在中国的经济地位，很难发生改变。
而这个突破，谈何容易？别的不说，美国日本欧洲都卡了100多年了。
中国通过房地产为载体，金融为渠道，固化了社会财富，并且取之于民，用之于民，让中国的基础建设和很多需要投资的领域得到了充分的发展。
另外又发展基建，通过互联网拉动经济，刺激消费，实现了社会经济的高速运转。
这才是中国真正的国内经济领域中，最关键的三个平台。
而对于普通群众而言，海阔凭鱼跃，天高任鸟飞。只有在这样的行业和平台里摸爬滚打，用自己的财富去捆绑这些平台成长发展，才能支撑个人的财富做的足够的大，做的足够的快，以至远远超过整个社会财富平均增长水平。
对应到现实，现实一点说，社会收入金字塔的群体，是不是都聚集在这三个平台上面？
对于普通群体而言，买房子，特别是大城市的房子，或许是可见可行，让自己的财富登上提升增长效率快车的办法吧？
金融投资，不是不行，大部分人输在人性欲望，情绪管理上面。
互联网呢？门槛太高，头部效应和垄断市场已经形成，没什么机会，至少现在是没什么机会的。
如果还有更好的更靠谱个人财富增长逻辑和平台选择，请留言让我开开眼界。



四、从个人的财富增长角度来看，买房子的意义是什么？


除开什么成家立业，安居乐业的原因不用说了，关键是从个人财富的角度来看，买房这件事情，还真的很难做到“投注分离”。
很现实的一个问题，买房的结果，对于个人财富的状态而言，犯错成本太高，以至于高到难以承受的地步。
特别是买到烂尾楼，或者缺乏流动性，或者是市场认知中价值贬损的房产。
哪里有那么多炒房客和投机分子？还不是因为有利可图，把一帮普普通通安分守己的老百姓，刺激的大脑充血，两眼通红，奋不顾身，前仆后继地进入楼市，丝毫没有风险自省意识的奔着“躺赚发财”而去？
嘿，还别说，只要不是运气太差，眼光太差，基本上都是赚多亏少，能在买房这件事上赚到钱的人，还真不少。
这就导致了病态的市场预期越来越高，又进一步非理性地推高了房价。
以至于，中国的房子，在对应的房价之下，通过正常租赁的收益率，完全脱离了正常的投资规则，低到惨不忍睹：



图片来源：诸葛找房
什么意思？如果房价横盘不涨，那么买房投资就是个笑话，估计两代人收租，把70年产权收足了，还回不了本。
所以，在中国买房要考虑对财富增长，房价能不能继续涨，涨多少，怎么涨，涨多快，就成了关键问题。
不好意思，这个问题没办法给出明确答案，唯一能确定的，是最差的结果，也需要平稳缓慢地涨，哪怕是横盘，而不是下跌。
而在中国经济没有出现全新的，确定的增长方向以前，所有的房价现象，其实都是货币现象，简单说就是肾上腺素。而这种情况，在2020年以后，非常具有代表性。
这种结论就很纠结了，那对于个人财富而言，是该买还是不该买呢？
当然是该买，只有唯一的选择的时候，那就是最好的选择，除非你有更好的货币购买力保值增值渠道，还能跑赢通胀的，通胀就是货币现象，而现在这个现象都集中在房地产上面，客观的来说，房子就是唯一的选择。至少在当前而言。
当然，或许会有很多人抨击甚至无脑喷，事实上，也正是这个逻辑被很多经历了市场教育和市场规律毒打以后的人所理解和看懂，所以即使存在不确定性，也义无反顾的加入这一轮的买房大军。
别说什么大道理，在财富保卫这件事上面，对于绝大多数普通中国群体而言，选择实在是太少，唯一的选择，可能就是最好的选择，对抗不确定，对抗通胀，房子就成了这个唯一。
当然这里没有鼓吹鼓励大家去买房，只是对底层逻辑的一次思考和讨论。



五、写在最后：谈几点关于2021年楼市的看法。



1、不同的城市，不同的策略：
其实今年政府对于房价持续上涨的压力是有充分的认知和预估的，现阶段的高压调控和金融收紧，其实是为后续价格平稳上涨留出空间，毕竟被市场情绪所影响，这个尺度拿捏就是笑话，这事儿，还得市场上有只看得见的手来管。
所以调控大环境下，对于被调控的一线城市，核心城市，还有热门城市，应该对房价充分报以信心和乐观，所以2021年下半场，看该不该买，关键三个字“看调控”。
有调控，符合条件，慎重买，因为调控降杠杆，去风险，市场价格需要时间回归理性。
没有调控，坚决不买，如果全国调控大势已成的氛围之下，没有任何的调控动作，说明已经被放弃了。


2、现在的房价该怎么看？
很简单，非理性状态下的货币现象特尾期，用股市的话来说，就是疯牛尾端。
特别是前期过于透支市场购买力的，很有可能面临一个阶段大的价格回调，现在新房销售很多地方都在和政府打游击战，用筛子选优质客户，这不用展开说，懂的都懂，就是用市场热度店大欺客，愿者上钩，有什么奇怪的？
在当下来看，疯牛尾端入手，很容易一买就跌，或者高位站岗。
在这种情况下，机会不在新房，在二手房，总有人绷不住要降价的，一旦降价的预期出现，主客逆转，值得期待，这种情况，不要在一线有什么幻想，基本上都集中在新一线（比如合肥，西安，杭州等）或者是省会城市。
三四线不用讨论，涨不涨都是泡沫，这个说过很多次了，不信邪存下这篇文章，以后被市场毒打的时候拿出来看看。


3、房住不炒旗帜高举，投机炒作等同于顶风作案，罪加一等。
这个不过多解释，炒房套利经济增量的时候其实无伤大雅，但是现在国家的钱是要拿来发展经济的存量时代，那就性质不一样了，可以上升到挖国家墙角，占国家便宜的高度和立场了。
连杭州马老师面对社会主义铁拳，都只有抱头认错的份，自行掂量吧！


4、对于调控，金融审核，还有监管治理，不要有什么侥幸心理。
参考上一条描述。


5、房子只卖给买得起的刚需群体，未来楼市计划经济定向分配是必然趋势。


6、二手房市场趋严，中介投机炒作的空间会被持续压缩。
这也是我在上面说的，机会不在新房，在二手房的意思。当然，对于那些有新房情结，一根筋的，当我没说，世界永远不差冤大头。


7、未来5-10年的房价趋势，今天就能看出来。
2021年，分化的趋势已经很明显了，未来敢于城市炒作，撬动金融的行为越来越少，也就注定了很多城市的房价必然要回到受到地方经济基本面的支持上面。
而土地财政依赖的后遗症，也将陆续的出现。
这里很容易被一些无良自媒体带节奏，特别说明一下，那就是大城市其实土地依赖并不严重，城市越大，越不依赖土地财政，所以大城市，中心城市，核心城市的房价，在这次货币宽松的刺激下，会持续反弹，保持正向增长，比如郑州，比如济南。
一线城市不用多说，震荡调整以后，依然坚挺向上。核心资产摔个跤，核心还是核心。
但是小城市，就很危险了，现在房价还涨，颇有点才出ICU，直奔大宝剑的味道，所以小城市，特别是明显依赖土地财政的小城市，这一轮劲过去以后，一旦出现下跌，那就说不好跌到什么程度了。


8、最后说一下对于学区房的看法。
学区价值从房产剥离是一件很有难度的事情，本质上是教育资源不均衡分布导致的价值差异矛盾，而现在一线城市纷纷进行教育体制改革和尝试，对于学区房来说，是最直接的价值冲击，这个冲击不一定是真实伤害，但是一定对市场情绪和预期造成感情层面的间接伤害，这个认知很重要。
中国的学区房普遍价格高估，成了很多人投机套利的工具，这一点国家很显然是看不下去了，而现在直接给学区房价格下定义，还不靠谱，因为行政手段和教育改制和房价的较量距离“利空出尽”还很远，不要低估国家的决心，也不要太过理想主义优质学校可以随便上，以前的代价，总是会变成另外的形式从你口袋把钱掏走的，当这样“形式”还没有确定以前，学区房的价格信仰，就不会出现问题，时间一到，需求一来，大家都懂。
说的有些隐晦，不过意思是表达清楚了。


这么一看，不复杂吧？

王俊杰2017

#房产大真探#
市场杂音太多，利益关联者众，市场情绪和政策环境冲突……

那么2021年，该不该买房？应不应该买房？现在买房房价会不会跌？现在买房会不会买在高位？……诸如此类的问题，成为了当前众多楼市参与者高度关注的内容。

这篇文章，就和各位朋友，从专业，理性，客观的角度，对2021年下半场的楼市和房价，进行深度思考和分析。

相信这是全网，能数得上的，敢于有理有据进行当前房地产底层逻辑思考的文章之一。

强绝商爸摇

大赞！[赞]咨询您，在郑州有一套小房子，现在有改善需求，不过预算有点低，现在的形势适合加杠杆出手嘛？还是再等等看呢。期待回复！

侬去斯

大哥，你的文章我一直是很看好的，但是这次数据明显翻车，顺德、佛山2021年房价没有下跌啊，人家明明在猛涨ing[捂脸]，
严谨，严谨很重要[泪奔]

茉莉707

您好，看您最后说机会都在新一线城市的二手房，提到了西安，你是觉得西安会跌？能否具体谈一下？

崔炫俊献

要买学区房

王俊杰2017

三四五线小城市正在锁住最后一批高位接盘侠

poney

受用之今！感恩。

楚一帆

挂羊头卖狗肉，早晚是祸。

真不是我干的的

大佬，长沙咋样，买还是不买