楼市被劳动力“禁锢”？15-64岁人口每年降400万，“人达峰”来了

我爱霍启刚掖

研究楼市，很多人都把一句话挂在嘴边：短期看金融， 中期看供需，长期看人口。
这句话其实也没错，但只是一个宽泛的框架，不够细化。
比如，短期看金融要看什么？看房贷利率还是房贷额度、货币政策？看公开市场操作还是央行的具体表述？每个年份、每个季度、每个城市、每家银行的情况都不同，很难一言以蔽之。
比如，中期看供需，看土拍还是看库存？看新开工面积还是竣工面积？棚改、融资、供地计划都会对供需产生影响。



至于“长期看人口”，准确地说，我们看的应该是“劳动力人口”。
只有正值壮年的劳动力，才能为家庭、为财务状况、为面子、为虚荣而奋斗，长大了要婚房、有孩子了之后要改善房、学区房，孩子长大之后又要给子女买房，他们的需求，才是房地产最核心的驱动力量。
而耄耋之年的老人，嗷嗷待哺的婴儿、他们对房产的需求趋向于零。
万科老总郁亮曾经说过一段话：房地产分析的背后是人口分析。



根据万科测算，我国城镇主流购房人群（20岁至49岁）人口增量已过历史高点，2011年至2015年这一增量曾达到4300万人，2016年至2020年将降为1300万人，2020年后预计有很大可能继续下降。
20岁到45岁，这是国内龙头房企对购房客户群体的定义，没了年轻人、中年人带来的婚房、改善房、学区房等需求，房地产的走势很难长期向上。
站到更宏观的角度来看，国际上，一般把15-64岁的人口定义为“劳动力人口”，这部分人口的增减变化，不光是对房地产购买力造成冲击，更会影响我们每个人的代际命运。
今天看到东方证券首席邵宇发的一篇报告，提到了一份数据：15-64岁劳动年龄人口的峰值，早已经在2013年就出现了，其中，2017-2019年每年净减少超400万，2020年的数据还没披露，但从各地公布的数据来看，劳动力人口下滑的数量也会在400万以上的级别。



针对劳动力人口减少的现象，邵宇形容了一个有趣的名词：人达峰。
最近，“碳达峰”的概念挺火，按书面意思，是指某个地区或行业，年度二氧化碳排放量达到历史最高值，然后经历平台期进入持续下降的过程，是二氧化碳排放量由增转降的历史拐点，标志着碳排放与经济发展实现脱钩，达峰目标包括达峰年份和峰值。
注意关键词：由增转降的历史拐点。
“人达峰”的概念，也大同小异。
参照隔壁的日本，反向抚养比（15-64 岁的人口/受抚养人口）能较好地反映房地产需求与人口的关系。日本的反向抚养比从1950-1971 年一直处于上升状态，同时又叠加了城市化快速推进，人口大量向城市聚集，因此这一阶段，日本的新开工数量处于快速上升状态，到1972年达到186万套的峰值，而日本新开工数量开始下台阶，是在 2007年，也就是在反向抚养比跌破2以后的两年。



对比国外的经验，15-64岁的劳动力人口红利，也是我们过去20年城镇化进程的主要推动力量，大量的农村人口涌入城市，一个接一个的大城市开始扩张，越来越多的高层住宅拔地而起，年均房地产销售额、销售面积暴增到17万亿、17亿平米，一个又一个千亿房企诞生，房地产信贷资源占据了整个金融体系的半壁江山。
但是，随着15-64岁人口出现“人达峰”，房地产的新开工面积、竣工面积、施工面积都会出现下降，对上下游各行业的带动力也会下滑。
人变了，一切都会变。
邵宇的报告指出：从增量或同比角度，下一个十年，中国会渐次预见各类峰值，如房（地产）达峰，城（市化）达峰，工业化达峰，经济总量达峰（最大经济体），债（货币）达峰，杠（杆）达峰，泡（沫，资产价格和估值）达峰，老（龄化）达峰等。这些都是可预见的大趋势，也必将意味着大变革。



我们每个人都是宏大时代背景下的“小蚂蚁”，你觉得理所当然的机遇和风口，无非是在时代里随波逐流罢了，以前如此，以后也是一样。
“人达峰”后，“后城镇化”时代也随之而来，曾经普涨的楼市，将逐渐被劳动力短缺所“禁锢”。
以前人口结构健康，年轻人居多，社保压力很小，GDP每年增速保持在8%以上，各行各业欣欣向荣，过去10年买房，是扩张，是进攻，是各个城市普涨，别管城乡结合部，还是远郊的农村，沾着一丁点概念就能炒起来，随便下手都可以。
以后老龄化加速，年轻人断层，买房是收缩，是防御，是大小城市分化，高估的城市房价会回归理性，这些地方买房肯定意味着“接盘”，低估的“洼地”将不复存在，只有年轻人多的城市，才会有机会。
东方证券竺劲的报告指出：现在中国城镇化率将近60%，每年增长1.2%；日本在70年代达到了70%。普遍认为，城镇化率从 50%到80%，是城市化第二阶段，即城市越来越大。



从这个角度看，中国目前问题是在总量结构不平衡，未来的二线城市，如南京、杭州的发展潜力可能会超出想象。有医疗、教育资源的城市未来发展空间很大，一些中西部城市如武汉、成都、重庆各自拥有36、29、27所三甲医院，均位居全国前20，这些地方的楼市，依然存在结构性机会。
而大部分无人口流入，无产业基础，地方债高企，新城区持续扩张，背负了大量基建包袱的三四线城市，尤其是小县城，可能会在时间的长河里，被15-64岁的人口逐渐抛弃。

崔炫俊献

人口红利就是有利富人有利于炒房客

崔炫俊献

是新冠造成少女生娃！最好别生娃，新冠一过，立刻上映

楚一帆

前几天央媒给出的目前劳动力人口总数，好像是7.9亿。。少400万，能感觉出来吗？[抠鼻][抠鼻]

飘渺九月

人口越来越少，老的不断的死亡，高房价造成新生儿越来越少，抢房的该考虑，将来房子能否脱手的问题

poney

壮年可以理解为三四十吗？但是三四十有些行业已经不招壮年了[捂脸]

hecgdge4

劳动力泛滥成灾、严重贬值，该减少就必减少！

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人口减少和房子有什么关系，大城市人口又不会降

度素告

那就是说杭州的房子还值得买咯

度素告

有钱人二十多年？？？坑了穷人一把[抠鼻][抠鼻][抠鼻][抠鼻]