政策下的合肥楼市，将会何去何从？（新站篇）

米老鼠和蓝精鼠v

五一假期，老罗听朋友说去新站买房已经很多楼盘没有房子卖了，老罗之前也关注过新站区，这期我们就来扒一扒新站房地产变迁的那些事。
合肥的“芯屏器合"
新站区1995年设立试验区，2016年区域版图正式形成，区域经过20年的发展。打造中国平板显示产业基地、打造国家级开发区、打造合肥市最强综合功能新区，总结四个字“芯屏器合”，“芯”是芯片业，“屏”是新型显示业，“器”指的是装备制造及工业机器人产业，“合”即是指人工智能和制造业加快融合。全球500强京东方便坐落于此。



新站作为合肥主城区不可或缺的一部分，也是合肥合肥市区目前置业的最低门槛，在这样的背景下，新站进入的客户必然成为总价控制下的第一选择。
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新站的开始
故事还得从2016年说起，有人说那是新站的高光时刻，我的理解那是新站的起点。当时的板块还是七里塘板块的禹州中央城在扛着新站区的大旗，再到后面的陶冲湖板块、少荃湖板块、职教城板块......



朗香书院是新站的一个标志性项目，高层均价8800元/平米，瞬间让全合肥的人民关注到这个项目，当时整个合肥市过万的时代，目光瞬间被吸引（品牌房企+品牌物业+地铁3号线），可惜首开完一个月合肥就限价限购了。



2016年底新站土拍楼面价过万，又一次将新站推到了一个高点。乃至后面的“烈山八将”，也是轰动合肥楼市。



大家对新站的心里预期为15000元/ 平米，相信新站的未来。2016年大批量的客户进入到这个板块，2016年全年成交前十的楼盘新站占了三个，买入目标价格为12000-13000元/平米。



当时的新站一穷二白，周边配套毫无起色，政府大量供地，客户锐减，从而导致后续的客户不足，从而无法形成客户梯队，导致新房必须以价换量。 从2017-2020，新站的价格普遍为12000-14000之间。当然片区呈现出供应量和成交量双高的情况。
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现在的新站
时光荏苒，来到2021年4月，新站的库存来到了一个新的低点，我相信也会是新站的一个真正的起点。
（1）区域价格梯队开始拉开，目前新站以140000元/㎡均价，相当于政务区中位数房价的40%，滨湖区中位数房价的50%。
（2）目前新站和其他各区的价差拉开，新站的客户基数为更为扎实。客户基数会持续增加。
（3）新站经过2017-2021年四年的发展，区域的规划更加完善，周边道路网络更加通畅，以淮海大道，东方大道，铜陵路高架，文忠路等交通路网的逐步完善，区域的价格会更加扎实。区域的学校配套目前正处于施工建设中，未来1-2年会逐步投入使用。
（4）目前核心区（政滨高），因短期走到一个高点，后续政府在这个区域供地，因新房价格恒定，区域的二手房价格遭遇调整是大概率的事件。
目前新站市场：



（以上一图，可以看尽你们想看，请下载仔细看）
目前新站市场新房总计12579套，目前有6个新盘，8098套尚未入市，目前已入市项目剩余4481套。剩余产品中洋房占比70%，新站的高层产品为1344套，新站市场往年去化约为10000套，那么意味着新站的高层产品存量（未备案以及已推未售）去化周期仅为2个月，当然这是理论数据，实际上新站的库存已告急。
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未来的新站
1.合肥的备案政策的空间新站区18F及以上产品可以备案到14500元/平米，8F＜小高≤18F可以备案到17000元/平米，洋房≤8F可以备案到19500元/ 平米。因为项目主流容积率为1.8-2.0,预计未来主要以小高层和洋房为主。那么区域的低价盘将会越来越少。我们可以进一步期待新房的价格。2.区域价格不稳的局面将一去不复返



2016-2020年，新站的土地价格一直在调整，特别要说到的是2017年碧桂园4000多元/平米，取得新站地块。后2017年，绿地又以过万的楼面价取得新站地块，2018年，旭辉又以5000多元/平米取得新站地块。区域的地价持续波动，导致大量的房企亏损，新站又未能形成稳定预期，客户信心持续受损。区域的量价关系恶化。我相信合肥市政府未来不会允许新站再有这样的事情发生。
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新站的机会点
目前2016年销售的新房，目前已基本满二，（之前房子阳台半赠送，且有设备平台赠送），实际上每套房子实际赠送面积为4-6平米，按照售价14000元/平米进行计算，产生价值约56000-84000元。目前区域的二手房价格还是低于新房价格。目前这个区域二手房还可以捡一捡，但是具体怎捡，该捡什么样的小区，是个每个人心中的问题。
例：当代MOMA未来城，目前挂牌房源272套。
当代MOMA未来城89平米三房的价格为90-95万，我们取中位数93万，约为10400元/平米，且为中间楼层。如果按照备案价计算，备案价为9000多元/平米，小区在售房源272套，且有一定谈判空间。如果您是刚需，首付27.9万，贷款65万。月供3850元/月。
这样的房子不香吗？合肥还让你焦虑吗？
在捡房的路上，我们一直在线。
题外话：
政策监管加深，银行资金从紧，媒体舆论导向：



（以上一图，可以看尽你们想看，请下载仔细看）通过这个思维导图，我们可以清楚的知道，市场会逐步趋于理性。这是调控后的第一阶段，调控会有很多段，一切才刚刚开始，后续我们慢慢聊。

因醉鞭名马幌

上月才买的当代未来城二手房，刚需自住价格是香，就看以后周边了[捂脸][捂脸]