实探："五一"惠州楼市（上篇）

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一个政策的出台或者说一个城市的规划利好，对你的购房能产生多大的影响？


深圳着魔般被封印的楼市，连小产权房都堵死，东莞楼市调控政策也是频繁出台，“取得预售许可证商品房房价一年内涨幅不超3%”的限价政策按住不让涨。


这“深莞惠”的都市圈，现在应该称呼为“深圳都市圈”中，就惠州楼市政策还是很平稳，甚至平静如湖面。从前说，深圳东莞的投资客被堵死后，会不会又来惠州狂刷？

“五一”前，房姐团队已经统计了优惠折扣楼盘，那可不少。


“五一”这两天的市场，有些楼盘的人气确实爆满。房姐看到更多是楼盘不断的刷优惠折扣。


房姐团队从金山新城楼盘来看，多数楼盘有暖场活动，比如说手工DIY、钓龙虾这些小活动。


重要节点上鹿江沥南岸的隆生鹿江花园开放样板房活动，房姐粉丝去看过之后告诉我们“4栋只有116平有的选，大面积已经没楼层了”。


华发旭辉铂钻四季还在登记16/19栋，预计月中开盘。金地未来花园现在认筹二期10栋，预计价格13500-14000元/㎡。只有万科金枫花园21栋直接认购，备案均价为14490元/㎡。







从这里看出，暖场活动+推货相结合=人气。


回到北站新城，关注度较高的中海锦宸原宣传是一共5栋房源约600元房源，结果是推出7/8/13栋房源，大概有370套房源，房姐看到现场还有一口价单位，在备案价的基础上打出94/93折。


中海在阅江府的营销办法，貌似在北站项目有些失灵了。


但是看上去，优惠+产品装修标准=还是挺笋的。







回到节前，那些火爆的项目！


比如豪宅项目备案价出新高，华润曦江润府1/6栋楼整体备案均价达17357元/㎡，微信选房256套房源当天很快就售罄了。


“五一”前夜，中洲天御云悦府的两栋房源开售，1号楼面积约为114-148㎡，均价为16907元/㎡，2号楼面积约174㎡，均价为17237元/㎡。


据悉，热销6亿。





市场两极分化这个话题不用再讲，关注房姐的粉丝们都清楚明了，作为市场最前线的团队至少在两年前就提出了这个观点。


为什么这个市场上会造成两个极端，豪宅项目抢着认购，甚至还出现很多内部操作，另外一端就是打折，便宜也是卖得好。剩下品质感不差，也不算优质的楼盘只能慢慢卖。


因为在惠州市场乃至全国楼市来看，就如深圳广州东莞这些城市楼市着魔一样的道理，楼市已经告别买房肯定疯涨的年代。在大湾区的背景下，寻找优质产品才是王道。


4月25日，广东省人民政府官网全文发布了《广东省国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》。深圳都市圈包括深圳、东莞、惠州全域和河源、汕尾等两市的都市区部分，惠州的土地就占了深圳都市圈的69%！







房姐想说土地面积占到最多也并不是代表你是中心位置，向来中心定位是由经济实力来说话。


好比一家人，钱赚多的那位说话才是硬气，也有人听。


那么，惠州楼市也是如此，供应量巨大，那么寻找优质地段和优质产品，在未来保值升值上才有更好的溢价。


特别是投资客最怕是高位入手或者是买错地段，然后要站岗好多年。







最近，好几位粉丝都有如此想法，手握两百多万不知道买哪里好？


昨天，有位李姓粉丝说到，在仲恺某盘买了一套二手房，算起来单价9000元/㎡。这是他的第三套房，只能全款支付了80多万。


他说到自己都不看好深圳的东部，根本比不上西部，“买仲恺也不是看好仲恺的未来，光旧城改造是不行的。”


那么，他在仲恺买房是为了什么？


一方面，东莞的房价涨幅大，他也失去了购房资格。另外一方面，年底赣深高铁全线通车，高铁有仲恺站。另外，深惠城际又传出好消息。


4月2日上午，深莞惠三市市长齐聚深圳开了深圳都市圈城际铁路建设指挥部第一次会议。


从报道上看，深惠城际前保至坪地段、莞惠城际小金口至惠州北段将于6月份开工建设；深惠城际坪地至仲恺西段年底前开工建设；







4月14日，仲恺高新区国土资源分局发布《关于征求惠州仲恺高新区国土空间分区规划研究综合交通专项（征求意见稿）意见的公告》。


内容涵盖地铁、高铁、城际、普速铁路、高速公路、快速路、内外连接路、慢行系统、公交专用道等全方位的交通规划。其中提到了深惠城际、轨道2号线站点。







这些消息，让他认为去到东莞和来到仲恺，这距离感差不多，而房价还是个低洼。


房姐看了不少投资客的买房思路，都是没有更好的投资产品，买房是最好出路。惠州在大湾区下房价低洼，又是不限购。然后受到政策或者规划的刺激，就在惠州买房了。


投资客容易受政策刺激，其实更应该看好人口的流入。

深圳大V朱罗纪说好：“过去10年，惠州的人口是持续在净流入的，2010-2019年，人口增长了28万，不多，但是你放到全国人口断崖式下跌的背景下来看，放到东三省都在人口负增长的背景下来看，这个数据是不错的。更为关键的指标，惠州的小学生人口，2016-2020年，5年间增长了9万多。年均接近2万，一直在增长。”







所以，房姐一再建议无论是刚需客还是普通投资客优先选择学区房。据房小妹收集到的信息，惠州这两年大概有18座学校投入使用，大亚湾龙光城第一学校、第二学校、第三学校、高级中学项目规划批前公示。


大亚湾四中五小今年9月投入使用，惠阳中洲学校九年制也是预计今年9月投入使用，博罗县城东学校计划今年9月投入使用……









总而言之，政策会刺激投资客的脚步，刚需客更应该看清楚这座城市的门道。惠州政策往哪里走，最为重要是人往哪里来，又居住在哪里。

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安得广厦千万间，击鼓传花无人烟。万丈高楼平地起，普通人家买不起。横看成岭侧成峰，亿万房子空置中。昂望高楼三千尺，安居难于上青天。

飘渺九月

好东西是不会拿来做宣传的，你见过茅台这么炒作？

王俊杰2017

炒完东莞炒惠州…

明绍宗朱聿键鼻

未来十年，中海锦宸你看好吗

六月清晨搅

房地产全面寒冬[擦汗]

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关键看二手房。惠州就呵呵了!惠州可以再造一个深圳和东莞。