各城市都在抢人，如果不抢呢…

快乐人L

转自真叫卢俊
2021年房地产和往年完全不同，最大的不同就是“难选”。


市场如此莫测，到底应该基于什么来判断房地产的投资价值？


“金本位”这个词汇发明出来之后，被移花接木到很多领域。


“砖本位”“娃本位”等词汇不断涌出，而房地产真正的价值锚定、最本质的“本位”绝对是以“人”和“人才”为“本位”，在“房住不炒”的大政策下尤为突出。


2月以来这两个月，可以说是全国市场历史上少有的密集收紧期，深圳、杭州等热点城市政策不断收紧，“指导价”地引入、“抵押贷”地严查，对金融的严控更是历史首次。


这种情况下房地产还有没有价值？要从最根本的供需角度解读。


房地产逻辑“短期看政策 ，中期看金融，长期看人才”大家耳熟能详，由于政策、金融环境发生变化，房地产的金融属性逐步被剥离，消费属性不断被加强，这导致“人”不仅仅是影响长期的因素，也成为中短期信心建立的关键。


站在“人”甚至“人才”的角度，去认识一个城市和城市群的价值毫无疑问是重中之重。


这方面恰恰有个现成的典范可以供我们剖析，那就是珠三角城市群，也就是粤港澳大湾区（下文简称“大湾区”）。







增量


从人口增量看大湾区的价值无可比拟。


看人口，人口的增量往往是最为重要的，这个因素代表了供求关系未来的方向。








从历史数据看，无论是本世纪最初的十年，还是2010年至2015年这五年，或者2016年至2018年，广东省常住人口增量都是排在第一的。到了2019年更是以175万增量，超越了排在其后的浙江113万和安徽42.3万之和。







相应地从城市群角度，大湾区城市群同样在三个时间节点处于领先地位，2019年更是以156万人口增量排在各城市群之首且遥遥领先。







广东省及大湾区对人口的吸引力与其经济的发达息息相关。


2020年广东以11万亿的GDP总量排在全国第一，按经济体算排在全球11，仅次于韩国，超越了俄罗斯、巴西、澳大利亚、墨西哥。这其中大湾区内地9市贡献了8.95万亿。


发达的经济可以容纳更多的就业人口，从而带动相关人口迁入。


2018年末，全省第二产业和第三产业法人单位从业人员4610.79万人，从业人员数居全国第一位，占全国的12.0%。


2020年数据虽然暂时没有公布，但可以预测广东省、大湾区仍然是全国人口增量最高的身份和城市群。


在人口源源不断的增加之下，大湾区楼市供求关系将在未来很长一段时间保持良性循环。





年轻


站在年轻化的角度大湾区的价值尤为抢眼。


仅仅是人口持续增加还不足以完全支撑楼市的价值，更为重要的是常住人口对于楼市有着旺盛的需求，这其中人口的结构是个很重要的指标。


人口结构我们要从中小学生数量、0岁至14岁人口比例，65岁以上人口比例等方面去分析。


一个常用指标是中小学生的数量，中小学生数量意味着真实居住人数的可置信程度，同时也代表着未来居住需求的延续。







可以看出，2019年按照中小学生人数绝对值排序，前五位有两个大湾区城市，前十位中有三个。


大湾区城市普遍年轻，2019年，东莞的新闻报道显示，当地常住人口平均年龄34岁，而2018年深圳常住人口平均年龄也只有33.7岁左右。


从另一个角度，60岁以上老人抚养比看，1.1亿人口的大省广东也仅仅排在337万人口西藏之后，全国排名第二。










如果以0至14岁人口占比为横轴，65岁以上老人占比为纵轴做出一个坐标，并分为四个象限


可以看出第二象限老人多小孩少，上海、湖北、江浙、黑吉辽老龄化越来越严重，孩子太少则未来的消费能力和劳动力会有问题；


第三象限老人、孩子都少，意味着15-64岁的劳动人口资源丰富，其中的天津和陕西和前两年大肆“抢人”政策有关；


第四象限非常特殊，老人少，小孩多，两个GDP大省广东和和海南位于此；


而另外一个GDP大省山东则在小孩多、老人也多的一象限，说明劳动力占比低，抚养比高，压力极大


可以看出来，广东资源丰富，未来发展要比紧随其后的江苏、山东、浙江更具优势。


如果按照城市来看，深圳、惠州、珠海60岁以上老人占比低排在一二线城市前三，前十还有东莞、中山，一共五座大湾区城市。



年轻人多、老年人少，平均年龄低正是大湾区城市的特点，也是其竞争优势所在。





引进


“人口”仅仅是1.0版的思维，对待人才的态度才是2.0版的升级，大湾区的价值在这一点上体现得淋漓尽致。


大湾区深知人的重要性，但如果仅限于此，那么大湾区城市未来价值依旧是有限的，大湾区更厉害的是更为重视“人才”，对“人才”的引进力度更大。


这一点可以从珠三角经济最活跃的几个城市入户条件看出来。


35岁以下的大专毕业人员即可在深圳落户；


28周岁及以下、缴纳社保满12个月的大专学历、全日制技师学院预备技师班、高级工班的毕业人员即可在广州白云、黄埔、南沙等郊区7区入户；


广、深这两个一线城市人才落户条件甚至比很多二线城市门槛还要低。


珠海大专、中职、技校男50以下、女45以下即可落户


东莞全日制大专以上、国家承认学历的非普通全日制本科以上学历、省内职业学校、技工院校学制教育毕业两年内的人员均可落户，没有年龄限制


佛山和东莞还有稳定入户政策，只要办理居住证及连续交社保满3年且有自己合法稳定固定住所（也就是有自己的房子）一样可以落户


职校、技工、大专这些看上去没有那么高大上的人才在大湾区并没有被特殊对待，而是一视同仁。


这种面对人才敞开胸怀招贤纳士的心态，使得珠三角各类人才源源不断涌入，尤其是数量远超同级别城市。


大湾区深知，只有从研究、生产等方面立体引入人才，才能保持湾区的活力与生命力。





大学


如果你以为这就是大湾区城市对人才的吸引力那就“too young too simple”了。


大湾区甚至已经聚焦在校高等教育人群，将人才引进“从‘娃娃’抓起”，虽然这些娃娃已经高中毕业。


广东省近十三年高考人数节节攀升，至2020年已升至77.96万，全国排名第二。







为了尽可能留下高考的学子，广东生正在疯狂的建大学，这其中大湾区城市是建设的排头兵。


后起之秀深圳大学、南方科技大学无论从经费预算、科研排名都已经远超同类院校。


清华、北大、哈工大都在深圳设立了研究生院，QS排名46的香港中文大学设立深圳校区，中科院开办本科教育。


深圳师范大学、深圳音乐学院（定位国内顶级艺术类院校）、深圳技术学院、深圳海洋大学、深圳创新创意设计学院均已提上日程。


香港城市大学在广州设立校区，香港城市大学在东莞设立校区，香港理工大学在佛山设立校区，香港公开大学在肇庆设立校区，澳门科技大学在珠海建校，中山科技大学启动建设，“所有设施和学科都按照一流大学的顶尖水平来配置”的湾区大学将于2021年动工，2023年招生。


2018年深圳教育上的投入超过了北京、上海两地2017年的总和。广东省全省教育经费，2019年总投入达4918.76亿，占全国教育经费的9.8%，增幅15.24%，蝉联全国第一。


在高等教育不断投入之下，越来越多的外地学子进入广东、本省学子留在广东，而调查显示，广东本科毕业生对起薪和母校的满意度最高。





谬误


货币超发决定房地产价值，房地产界最大谬误。


站在2021全球货币“洪水滔天”之时，很多人仍旧错误地认为货币超发、通货膨胀才是房地产持续上涨的源头，完全没有认识到只有“供求关系”才是决定性的。


而影响供求关系最根本的就是人，只有“人”源源不断的涌入，源源不断创造房地产需求才是房地产最为本质的价值。


同样是货币超发，为什么北方房地产市场表现远逊于南方房地产市场？


同样是货币超发，为什么三线城市整体水平就远不如二线城市，而二线远不如一线？


同样是货币超发，为什么上海浦东的市场就远好于金山崇明？深圳西部吊打东部？广州郊区的黄埔力压中心城区的荔湾？


同样是货币超发，为什么同一片区的次新就要比老破涨得好？


同样是货币超发，为什么同一小区三房供不应求，而单间成交稀少？


用货币超发无法解释以上任何一个问题。


但是用“人”的模型几乎每一个问题都可以解决。


因为人口增量、人口结构，南方远好于北方，一线整体好于二线、二线整体好于三线。


所以市场呈现出现在的状态，一个侧面的证明就是即使在一线也因为人口而出现分化，北京由于众所周知的原因人口负增长，于是房地产表现也就不如深圳、上海。


上海浦东、深圳西部、广州黄埔都是新增人口非常喜欢、高度聚集的区域，于是吊打老城区人口增量不足、老龄化的薄弱区域。


新增人口非常看重楼龄和户型，所以次新、三房就更被市场青睐。


人口，才是破解楼市秘密最为有效的秘钥。





秘钥


一个省份、一个片区，人口不断流入、年轻人比例高说明人口结构合理、健康；


小学生人数不断攀升说明真实居住人口持续增加；


大学数量持续增加预示着在校大学生人数会不断攀升；


人才落户政策宽松，产业结构、经济条件好意味着就业机会更多，会有更多人才不断流入、沉淀。


这样省份、片区的核心城市，楼市的供求关系将会长期保持稳定，其对人口的吸引力，意味着楼市的价值与传承的基础稳定、可持续。


“长期看人口”完美地在这一片土地上被诠释，在“房住不炒”大前提下，中期、短期甚至也要关注人口因素。





源头


作为一篇讨论房地产投资的文章，到这里本该结束了，但是我们还是要多问一句，为什么是大湾区？下一个大湾区在哪里？


在全国人口红利和劳动力红利开始逐渐萎缩之际，大湾区却能够持续享受两大红利


源源不断吸引年轻人涌入，除了开放包容的湾区文化，对人口红利、人才红利极其重视的政策制定者


更为重要的原因在于大湾区多元化的产业结构，大量成功的以隐形冠军、独角兽为代表的民营经济体。


一个区域、城市能不能真正吸引人口持续不断的流入，在于是否提供了就业的机会、建立了个体奋斗和打拼的平台、同时有足够的经济正向激励


这一切其实不是设计和规划出来的，而是通过市场配置资源这种模式走出来的，通过市场迸发出的活力激发出人的活力，而人的活力进一步产生红利，红利推进经济的发展，逐步形成正循环。


区域配置资源的模式是决定能否吸引人口的真正秘钥，也才是真正的源头。


站在房地产视角，解密了人口密码的区域才是真正有价值的区域，锚定了“人才本位”的房地产市场才是真正有价值房地产市场！


以上为正文，来自六土投资说