220万，买了个“地雷房”

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转自米宅

作者宋富贵







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朋友在深圳打拼多年，一直想有个安居梦。


然而，无奈自己收入有限，六个钱包也支持不够，银行卡上的钱一直赶不上深圳的房价。


尤其是2019年到2020年，深圳的这一轮行情，让他完全绝望。


然而，就在昨天，他突然给我打了电话，告诉我他买房了。


第一个反应就是——

“你打新成功了？”“打新，算了吧，几万人抢几百套房”，他回答我。“那你买二手了，你不是说现在深圳业主非常难谈吗？”“不是，我买了一个小产权，80平方米，一把手220万”“小产权，我原来不是给你说，不能买小产权吗？”“我的哥呀，再不买，我在深圳估计连小产权也买不上了。”

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这一段，具体来说深圳二手房开始冷静之后，第一个跳出来的居然是小产权。


有数据显示，2021年以来，深圳的小产权房平均涨幅已经超过30%。


举个栗子：

公明的小产权房在两年前的收购价是6000元。现在要1万至1.2万；沙井的小产权房在两年前的收购价是6000元至9000元。现在要1.1万至4万；龙华的小产权房在两年前的收购价是1万至1.8万。现在要1.5万至4万。龙华的小产权在两年前大的收购价是1万到1.8万现在已经是2万到4万。

深圳今年春天的小产权，不但价格猛涨，成交也极为火爆。


沙井地区的中介一个月能卖出几十套，近八成为投资客，有一些香港投资者，会一次性买3-4套。


2021年的一季度和二季度，对于深圳二手房来说是个初秋，微见凉意。


而对于深圳的小产权房来说，却是一个初夏，迅速升温。




3


为什么，深圳的小产权一下就能火了呢？


这还得从深圳的居住结构说起，长期原因，还是因为深圳的住宅太过稀缺。


深圳实际人口有2000多万人，有很大一部分，都住在城中村和小产权房里，所以深圳无房者对于低于普通商品房三分之一甚至一半价格的小产权，很熟悉，甚至很喜欢。


整个深圳小产权和类小产权建筑数约40万栋，建筑面积达4.2亿平方米，占深圳总建筑面积的49.27%，所以这种产品在深圳也有充足的供应，一定程度上弥补了商品房的不足。

——图片来源乐有家研究中心

然而，为什么是2021年深圳小产权一下就火起来，还得从深圳突然而至的“官参价”说起。


今年二月，深圳官参价政策出台，一下子冷冻了深证二手房市场。


对于现在的深圳二手市场，就出现了麻杆打狼，两头怕。房东怕按官参价少卖了钱，客户按照官参价却买不到房。


短暂时期，深圳楼市供应出现了真空，于是乎，小产权冒了出来。


买的多了，价格自然也就上去了。




4


另外，小产权的出现还与博拆迁的思想泛滥有极大关系。


对于，很多投资客来说，买小产权不是“住”而“拆”。


都知道，现在每一次城改都会造就一大批土著富豪，一家分个几套甚至几十套，反手房变钱，立马变身千万富翁。这种情况深圳尤其突出，这几年哪一次拆迁，不是拆出个百个千万、亿万富翁。

2006年，蔡屋围村民蔡某拿自己的六层小楼和开发商几经磋商，获得1700万元天价赔偿款；2009年，岗厦村旧改原住民中个人资产过赔偿亿元的有10户，500多栋楼房的主人跨入千万富豪之列；2010年，大冲旧村改造产生了10个亿万富翁，400多户家庭资产均过千万，平均每户6-7套回迁房；

值得一提的就是，在深圳早期，很多买小产权的人，也靠着这一途径也实现了财富翻数倍。


比如，深圳最早最大的城中村之一的白石洲旧改拆迁补偿方案，其中货币补偿2.8万元/平，物业补偿最高赔付比例1:3.5。


值得一提的是，本地人和购房者都一视同仁补偿。







这极大的刺激了众多投资客——买小产权房博拆迁的贪念。


而且，对于小产权，对于专业房投来说，则有着几大优势：


产权不登记，不用占房票，不用找房票；


过户不被政策卡，也不用缴纳各种税费。


只有一个问题比较棘手，能用的杠杆太低，必须全款。


然而，近几年，一种方式的流行却弥补了现金流的不足——一次性购买几套小产权房房源，采用“短期收租，长期拆迁”的运营模式。


一旦拆迁，一夜暴富，小产权成了阶层跃升快车道。




5


然而，这么多优势，房地产投资客是否应该购买小产权房呢？


答案是否定的。


因为，从本质上它还是一场非法交易。


虽然叫小产权，但是在国家看来，这就是无产权或者“非法产权”，你买的房子就是“违法建筑”，你和房东进行的就是“非法交易”，所以不受法律保护，一切隐患皆源于此。


且不说房屋发生质量问题，没有维修基金和质保，更没有可以投诉的渠道。


有点类似于吸毒人员买了白粉，发现里头掺了面粉，你能去打12315吗？


更重要的是，仅仅房东反悔的因素，你就受不了。


2021年卖给你一套小产权房子20万，2023年拆迁能得到30万，他可能不后悔。


然而，40万呢？60万呢？100万呢？200万呢？


不要，相信人心本善。对于普通人，还是那句话，不背叛，不是因为心有愧疚，而是诱惑不够大。


所以，查阅百度，你会发现大量的存在着小产权卖家后悔的案例。







而更关键的则是，房东的这种行为，基本上是不会受到法律上的惩戒。


广受关注的北京宋庄画家村案件，农民卖房之后几年之后卖房后反悔，最后法律也只判了返还房款再加上一点象征性房款利息补偿，而不诚信的农民却从中获得千万收益。


所以，拆迁的收益越大，想搭这班顺风车的人，可能越面临着“赔了夫人又折兵”的风险。




6


而且，从政策层面，政府也开始要打击小产权的买卖。


深圳政府已经明确表态，对于小产权的“四不”态度——不准过户，不准交易，不准见证，不准盖公章。


虽然不用产权登记，但是一旦有小产权水电过户记录的朋友，连打新和排号保障房，都会受到限制。


而且就在几天之前，小产权房被央视点名， 新闻中涉及小产权交易的中介门店，连夜被查封关门。







说明从国家层面，在跳涨二手房、疯狂学区房之后，小产权将成为国家调控的又一个重点。
对于所有的小产权项目，不管他如何包装，本质就是一个地雷阵，不踩中，万事皆好，踩中一个，就钱房两空。