武汉楼市现状：大老板住光谷东，小老板住花山

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这是“武汉房姐”带你赚钱的第三年，已经带领10000+人资产破千万，22次成功判断各城市楼市波动，关注武汉房姐，成为最会买房的人。

以下为“武汉房姐”微信公众号粉丝问答精选提问

提问：房姐好！1、绿地光谷星河绘含茶水2.1万值不值得入手？2、光谷东还有哪些盘推荐（主要投资）？3、金银湖联通佳苑准备置换到武汉核心区，这样可以吗？如可以置换到哪里最好（投资为主，不限区域）。4、东原启城19年入手含精装1.41万，也想卖掉置换到核心区，是现在卖还是等段时间在卖？等到什么价位卖合适？问题有点多，感谢！
回答：你好，星河绘值得入手，但是加上茶水单价控制在2W内是最好的。你可以多咨询对比下。
光谷东投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。
金银湖适合自住，但是投资角度看涨幅太慢，联通佳苑置换核心板块思路正确。目前最推荐的板块还是光谷东。
东原启城建议继续持有，跑赢大盘没问题。 板块轮动有时间先后顺序，最近很多会员咨询，看到光谷东和学区房涨的厉害，要不要把自己的房子卖掉置换光谷东。
我的建议是三思，判断自己持有房子的区位价值，我们投资是看长线的。 哪里先涨、哪里后涨，有两条平行的线路。 一条是置换链条，这条线是严格遵循从低总价到高总价的。 小的涨了，大的才有置换支撑，才有涨的底气。
另一条，是产业链条，而产业的背后是人，是看哪里近期持续涌入人口。
光谷东新增持续涌入，白沙洲三环内这么好的地段，同样也承接武昌的人口外溢。 当然，同属一个城市，前者涨上去了，买不起的人确实会溢出到其他总价更低的板块去。 光谷东这一轮领涨，它涨了以后，买不起的人会溢出到花山，左岭。
刚需如水，一直在寻找低价板块，迅速把洼地板块填平。
所以，这条线的核心，是产业导致领涨、领涨导致溢出。
低总价需求，我们会好好研究下轮动的规律，然后有的放矢。


提问：房姐您好，我有两个问题思考很久了，想不明白，特此向您咨询，希望您能抽空回答一下: 1、我想买招商一江璟城的房子，请问，综合居住的舒适性、房子的流动性、升值潜力等关键因素考虑，是买一套189的房子好？还是买两套130的房子打通使用更好？房票可以解决，房贷压力可以承受，主要还是担心189的户型将来难以出手。 2、复地东湖国际是小户型单价更高，橡树湾是大户型的单价更高，请问房姐这里面有什么规律吗？招商一江璟城189的户型其实更稀缺，130的户型非常多，当地以改善需求为主，我不知道我的房子将来会有什么样的人接手，这个人群更喜欢哪个户型。
回答：你好，橡树湾其实学区溢价不高，很多橡树湾的业主都不是奔着学区去的，就是单纯的居住品质好，有江景，再加上板块内的大户型比较少 稀缺，所以大户型溢价高，小户型溢价并不高。 复地东湖国际的买家大部分都是图学位，学区相关的这部分价值的上涨金额自然也就更多，小户型作为学区房的上车门槛反映在房价上，就是面积越小 学位溢价越高。 江璟城也是同理，很多业主是冲着学位来的，所以小户型流动性比大户型更好。


提问：房姐您好！老客户首问:绿地光谷星河绘、中建星光城、光谷创新天地，这三盘从房产价格、地段、品质综合比较哪个优新？
回答：你好，光谷东现在没有什么性价比高的楼盘，接下来只能对比”哪个楼盘溢价不多“。 中建星光城在这几个楼盘中位置最差，且不带装修，学区一般，优势不大。 绿地品牌一般，但是位置相对好一点，这一期毛坯价格不确定，如果与中建星光城价格相同，建议优先绿地。 创新天地是瑞安的楼盘，武汉天地在武汉一炮而红，未来溢价能力更强。下一期开盘也要看价格，如果是1.9以内 带装修，自住会更好一些。 这几个楼盘优先绿地和创新天地，其次是中建星光城。


提问：房姐好，刚需自住，南益名悦华府和中海光谷东麓有点纠结，首付不多35万。后期发展，买哪里会升值的更高？谢复
回答：你好，感谢付费！ 南益名悦华府是主城区为数不多的万元盘，但是目前周边比较荒，不太适合自住 中海左岭，适合首付不高的刚需族上车，发展比较慢 如果是纯投资，相同的价格建议优先光谷东板块，未来天花板更高


提问：房姐你好，首问。目前有锦绣龙城E区1楼一套106两居室（可改三居，14年装修较新），已JLH捡漏购得琨瑜府158（17层）。有两个问题想请教： 1、琨瑜府158户型并不是很好，第四个房间书房很小，虽然是自住，但也想保值，158总价贵贷款压力大，值不值得持有，保利时代144的四房感觉更好，交房后可否置换130，或考虑置换其它楼盘。 2、目前手上没子弹，还欠一些外债，每月贷款1.4压力大，家庭年收入28以内，考虑锦绣龙城出售，一是感觉今年不是卖房好时机，二是卖了就要租房住，请问什么时候卖比较合适，可否等9号线消息，一楼怎么卖出好价钱。卖房后提前还银行多少合适。
回答：你好，对自住环境不是太挑剔，其实琨御府还行。房产投资忌讳频繁换筹，一进一出税费吃掉利润。 如果是单纯的卖房套现，现在不是好时机，等明年初吧。 卖房之后，建议再入手一套光谷东的上车盘，留足5年子弹就没问题。


提问：新人首问：房姐，你好！我和老公今年都四十出头了，家庭年收入约一百万左右，在汉口二七东立国际小区有两套房，一个大三房，一个小三房，没有贷款，有两个孩子，一个初中，一个幼儿园，都在育才这边上学，为了孩子们上学方便便在学校旁边租的房子住，条件较差，想买个房子自住，但附近新房很少，看了三眼桥路的福星惠誉星誉国际，单价2.8万左右，上学上班比较方便，但附近环境较差，都是城中村改造。又在二七滨江商务区的中海长江十里，看中一套房，单价45000，勉强够首付，环境较好，但是感觉价格偏高，而且在孩子上大学之前不会住，因为离学校太远了，估计得十五年以后才能搬过去住，老公觉得这么贵的房子买着空置也不划算，投资吧，又觉得这么高的房价，担心投资没有价值，我个人其实特别想在二七滨江商务区买一套房子养老，老公又说现在买着又不能住，十五年以后在想买，那时候再买，所以特别纠结，不知道该到哪里买房，还有东立国际离二七滨江商务区仅几百米之隔，但是房价相差甚远，不知道东立国际的房子该不该继续持有，麻烦帮忙分析一下东立国际这个小区，有打算卖掉东立国际一个小三房，但是房价仅21000多，又觉得太低，犹豫该不该出手。所以，现在处在十字路口，不知道何处何从？望房姐指点。
回答：你好，福星惠誉星誉国际不建议买，定价太高，你看隔壁的海虹景都这类老次新单价也才2.3左右。 东立国际在板块内属于涨幅相对稳定的楼盘，未来也会跟涨，但是很难追上二七豪宅盘。 由于该板块开发周期略早，在品质和教育资源上不占优势，加上周边城市界面差，拆改周期长，未来也无法独善其身。 打算在二七滨江养老，现在可以入手中海长江十里，但是这个盘的亮点是江景，在二七滨江的边缘板块。 如果考虑自住和未来的保值，更倾向直接入手武汉天地。可以自住，也可以上学。


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