​郑州彻底膨胀了，有新盘3个月要清盘

戏做顿

原创花满楼 郑州楼市





这几天，我跑了金水区，中原老城，高新区，经开等郑州主城，第一感受就是：


对不起，郑州膨胀了！


首先来看，瀚宇天悦城的开盘：







2万的价格，清盘，100套房，300人抢，刷屏朋友圈。


于是各种文案也就出来了：







涨价，后悔，抢不到等字眼开始霸屏！


不仅如此，到某一个纯新盘调研，5月左右才开盘，现在都指着它的沙盘信誓旦旦地对我说，3个月一定会清盘，这一定是梁静茹给的勇气！


新房的蠢蠢欲动，直接导致的结果就是，买房首付至少要提高6万-10万。


不仅如此，能买到的好房子，不止楼层没了，有的直接售罄！

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那么郑州的情况到底如何？看一张房价涨跌图：







看这张涨跌图，明显可以看出，郑州市场下跌是稳住了。


并且有些区域的楼盘开始涨价。


未来稳定上涨已经成为趋势，而在此背景下，有一类人群买房更加的艰难！


那就是改善，特别是刚改，拿着高于刚需的资金，逐渐要向刚需靠拢。


这类人群的单价覆盖是1.6万-2万，那我们就来看目前还有哪些选择？


首先来看，冲入这个梯队的区域管南。







区域已经分化两个部分一个是管南3.5环以内，一个是商都片区。


商都片区的价格在1.2万+，处在这个单价梯队的楼盘是没有的。


3.5环以内，主要是两个楼盘：一个是富田九鼎公馆，另外一个是盛澳金尊府。


富田九鼎公馆房价一直是区域内比较贵的，这次小阳春依旧是带头与北三环片区的楼盘相抗衡。


目前面积段包括95-142平，均价17000，旁边有运动公园，还有规划的商业，以及地铁4号线的开通又加分了不少。


盛澳金尊府，位置非常好。有地铁，有学校，但是开发商是个问题，后期交房宣传可能要打折扣，目前价格是1.8万左右，面积130-140平能选择的还多些。


盛澳金尊府的工程图：





这两个对比是非常明显的。一个是均好楼盘，一个是开发商不太好的楼盘。到最后形成的3环外，碾压3环内价格的趋势。


能不能买？还是那句话，盛澳不怕开发商，富田九鼎公馆可以去北三环看看了。


再来看，在2万徘徊的北三环。







北三环容积率比较高，区域内的楼盘，距离突破2万就差临门一脚。


但是区域内楼盘价差也是比较大的。有溢价加持的楼盘相对比较坚挺。比如：


瀚宇天悦城，美盛教育港湾，保利海德公园，还有和昌优地，融创中原大观，国泰观邸悦峰。这些基本在1.8万-2万徘徊。


虽然有些不属于一个行政区域然而同一个片区内，华瑞紫金嘉苑，明天香槟花园，丰乐奥体公馆等价格在1.6万左右，有两千多的价差。


在这里，一份价格一分货体现得淋漓尽致。


在这里，北三环片区直接把刚改的需求变成刚需。


目前这里值得关注的项目就是保利海德公园，华瑞紫金嘉苑，美盛教育港湾。


而待入市的项目就是万科老鸦陈，也就是万科翠湾中城，或许会给改善一个机会。


这个楼盘预计6月份开盘，产品面积段是98-143平，虽然规划有学校，但是未确定，目前这一期只能上周边学校。不着急不妨等等看。

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第三，还在纹丝不动的滨河。


每次去滨河，每次都有新感觉。在郑州的新区中，滨河的城市界面是改变最大的。由于城改的集中安置，这里的地块网格状是最清晰的。


不过在这里，我见到了所有新区该有的模样，路宽，楼盘建设比较多，唯一就是人少，没有什么生活氛围。


滨河的城市界面：





滨河规划图：





从这张图中，我们可以看到，滨河的发展已经进入2.0时代，即将迈入3.0。


滨河北部以康桥悦城为代表的区域也就是经南八路以北，相对比较成熟。几乎没有新房在售。


目前只要集中在经南八路与经南十五路之间的区域，但是在这之间的地块大部分已经名花有主，现在滨河在售的楼盘也主要分布在这个区域。也是分为两类：


亚新海棠公馆，高层精装以及洋房毛坯价格在2.5万，少量房源在售；绿城明月滨河1.9万；


金地滨河风华，中交滨河春晓，华发峰景湾等精装1.7万。


青风公园，大面积在售123-159平，毛坯1.5万，精装1.8万，有特价1.4万；


基本均价在1.6万以上。


目前地块比较多的就是蝶湖附近的，以及滨河南部片区。滨河南边大多是厂区，居住舒适度不好。


蝶湖未来规划是按照北龙湖打造，比较高端，置业顾问都在说这里是北龙湖第二板块。


片区内楼盘选择是要沿着地铁3号线购买，然后均价尽量不要超过1.5万。


超过1.7万，就要考虑是否要去北三环。


第四，基本无房可买的中原老城。


2020年真的算是中原老城改善的元年，而现在这个片区又陷入了尴尬的境地。


康桥玖玺园售罄，万科山河道一期基本无房，二期还需要等待。融创御湖宸院三期在售，但是位置比较远了，价格在1.55万。


恒大云玺二期，也需要等待，昆仑望岳大面积在售。


想要三环内买房，要么等待，要么就只能选择融创御湖宸院，只能将就。


虽然在西三环内还有一个碧桂园天悦湾，但是在行政区域上属于高新区。


这是一个新盘，规划有18层和34层的楼栋，2t4户，面积是89-143平，对外释放价格1.6万-1.7万。


这个地块位置不错，有地铁8号线，也规划有学校。显然碧桂园也把它当作天字系列在打造。


碧桂园天悦湾施工图：





那个跌跌不休的郑州已经距离我们远去了，希望的种子正在发芽。

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最后想说:


冷热不均的市场，有的真涨，有的涨得没有价值，一定要学会判断，不要盲目跟风。


挑选楼盘，一定要走出自己的区域去看看，不要高位站岗。


超过2万，就往高铁片区去看看，这里或许可以淘到你想要的。


今年郑州入市的新盘并不多，再加上供应量已经连续3年减少，我们的选择会更加难！


要捡漏是难上加难！