五一楼市实录：新变局下黄金周推货超三千套，优质板块依旧抢手

jimmy肖明

今年五一假期面临近年来市场少见的“新变局”。


首先，在高层强调“房住不炒”的主旨之下，广州在四月两度出台楼市调控政策，加上2021年以来房贷趋严，整体市场风向较去年十一有所“收紧”；


而另一方面，广州作为全国重点城市，相应高层号召施行“集中供地”，五一前夕（4月26-27日），48宗宅地集体“出嫁”，土拍结果呈现出明显的板块“冷热分化”现象。


在此“新变局”之下，今年五一呈现出以下特点：推货量冲破3000宗，推货量为近5年五一新高、增城推货量占“半壁江山”、板块去化率“冷热分化”等，2021年广州五一楼市具体分析如下：


01.
近年供地转化新货
及3-4月“积压”，
五一开发商集中推售


据广州中原研究发展部调研，2021年五一假期广州实际推出3301套住宅，推货量比2020年五一假期增长19%。


主要原因有近年增城、南沙等区供地增加，相关宅地陆续转化为新房项目以及3-4月“积压”新货集中入市。


主力推新区域为增城、南沙、黄埔：增城（1658套）>南沙（533套）>黄埔（336套）。

▲2017-2021年五一/十一假期一手住宅实际开盘/加推情况

广州中原研究发展部认为，今年“五一”推货集中且量大，主要有以下三方面的原因：


一.近年宅地供应猛增，增城、黄埔、南沙、从化等区货量充足正等待“入市”吸客；


因此今年五一推货保持高位，尤其“东大仓”增城超千套单位推出占领五一市场“半壁江山”。


二.今年3-4月存在新政轮番出台这一客观原因，对开发商推货计划存在影响。


首先，不少开发商（尤其处于重点调控区域）选择“静观其变”，或直接改变推新部署；


另一方面，由于新政规定预售证必须与项目备案价挂钩，因此不少项目4月期间亦处于“新政磨合期”，延迟了推售计划；


从4月预售证情况来看，月末新批货量逐渐回升，说明无论是开发商计划加推还是官方发放速度明显加快。

▲4月各周新批供应情况

三.广州市场自身具备较强活力，刚需对“安居乐业”的需求保持稳定。


对比同属“调控年”的2017年，2021年4月的两轮调控践行“精准调控”的原则，对刚需买家的“误伤”程度较2017年低；


开发商/买家对市场的态度较上一轮整体调控积极，故整体市场表现相对稳定且健康。


02.
区域总结：
增城占供应“半壁江山”，
黄埔部分项目仍在等待预售证


今年五一广州推货增城大幅抛离其他区域，此外天河、海珠、越秀 3个区域吃零。


增城推售量创近4年新高，随着对热区调控“趋紧”加上价格变动，不少买家从去年11、12月开始逐渐“外溢”至增城；


此外，深圳、东莞楼市亦相继出台新政，带动不少莞深客重新“审视”购房门槛相对较低的增城。


相比之下，南沙、黄埔两区虽然推售量排在二、三位，但其各自市场占比均不超过20%；


除供地总量不及增城，近年依靠旧改供应新房这些客观原因外，根据走访发现，上述区域部分项目早在3月便开始收筹；


等待预售证发放即可售卖，但由于调控、监管、备案价登记等原因，仍未获批预售证，故未能赶在五一开盘。

▲近四年十一假期各区一手住宅开盘/加推对比

（单位：套）

板块方面，今年五一共有18个板块开盘或加推，整体去化率60%，去化率较去年五一理想（2020年五一去化率约为四成）。


其中黄埔香雪、长岭居，南沙万顷沙三个板块去化率在80%以上；说明买家对热点区域的利好板块偏好集中。


增城永和、石滩、新塘有较大体量项目入市推售，但由于区域内新盘众多，多盘“同台对垒”之下，各板块去化率普遍集中在40-50%之间，买家购置目标相对“分散”。

▲2021年五一十大热门板块加推/开盘去化情况一览

（单位：套）

03.
重点板块


【增城：莞深客流入市场，地铁沿线项目“不愁卖”】


根据调研了解，如朱村大华城东郡、新塘华润置地•公园上城、佳兆业悦峰等近地铁、发展较成熟板块楼盘五一成交表现不俗，价格相对坚挺。


根据现场销售所述，2021年以来莞深买家流入增城市场趋势明显，部分项目“莞深客”占比甚至已接近2成，可见莞深新政已“倒逼”一部分购房需求转移至增城。

▲佳兆业悦峰开盘现场人头涌涌

【番禺：东部板块大盘“货量足+实惠价”吸客能力强】


番禺本次黄金周新货以及气氛比较活跃的项目均集中在东部亚运城、石楼一带，其中亚运城新组团天珑推出120套单位；


由于亚运城具备通勤、教育、商业配套成熟等优势，加上3万/平均价，吸引大批4号线沿线上班族买家关注。


此外，如凯德山海连城、汽车小镇等亚运城周边项目，本次黄金周亦有少量特价单位等吸客噱头，现场气氛比较热闹。

▲番禺东部热点项目山海连城现场

【南沙：横沥、万顷沙等“规划利好”板块项目相继入市】


四月下旬，南沙横沥岛首盘旭辉曜玥湾抢跑入市，由于受地铁18号线首期年内开通、金融岛概念等利好带动，吸引包括本地客在内的大湾区买家关注；


预计五一后，湾区•金融城、美的江上沄启等将会相继入市。


另一方面，位于万顷沙板块的湾璟壹号于4月30日开盘，现场销售氛围相对热烈，即使在开盘第二天，所剩下盘源不多的情况下，仍然有好几台客户在谈价、签约、看房。


现场销售人员认为，得益于包括地铁开通在即、恒大文旅项目推进等利好，万顷沙板块销售相对比较热烈，氛围较去年同期好。


【黄埔：老黄埔、科学城项目蓄客理想，只待预售证获批推售】


今年五一该区老黄埔、科学城等配套条件较佳的“成熟板块”均有多个项目计划推售，其中包括融创翔龙•廣府壹號、中鼎•君和名城珺合府、大壮名城等。


但根据实地调研发现，上述项目往期基本处于“清盘”状态，部分项目早于3月中便开始新一轮“蓄客”，由于预售证审批以及定价需要“磨合”，项目推售时间一推再推。


一项目现场销售人员表示，新备案价制度以及银行严查流水、首付资金等对项目推货计划有明显影响。


04.
五一总结：“新变局”之下，
各区质优项目依然抢手，
买家宜适时入市


综合调研情况来看，预售证把控以及房贷趋紧确实给今年五一市场带来一定客观影响，有部分买家由于新政出台暂时转为观望状态。


但从实地调研中不难发现，各区具备地铁优势、规划利好的板块项目依然相当抢手， 买家置业欲望依然强烈。


建议买家对于优质项目仍需加紧入市计划，避免热点板块由于新货推售节奏受调控，出现“供不应求”而影响个人置业计划。