楼市小阳春还在吗？3-4月上海楼市整体情况分析

123456825

3-4月一般是传统的楼市小阳春，常有金三银四之说。但是今年春节前后，出了一大波调控升级政策，很多人都觉得今年的小阳春很可能没有了。今年的楼市小阳春表现究竟如何呢？

4月29日，《一财家居乐》节目为您邀请到上海中原地产分析师卢文曦对今年3-4月的上海楼市情况进行了解读。






3-4月楼市销售整体情况

1月21日出台了楼市调控政策，3月初又出调控政策，不到3个月政策密集落地。除了上海，北京、深圳等很多城市都调控升级，从银保监会到央行等各管理部门也都行动起来了。



新房方面：3月上海新建商品住宅成交面积110.3万平方米，环比增加62.9%。首周随着新盘进入网签阶段，成交高位起步，单周成交量超过30万平方米，也为市场复苏奠定基础。此后虽然成交震荡下滑，但都守在20万平方米以上，显示出稳定的需求力量。此外，前期入市项目多，网签具有滞后性，也为当月成交超过百万方出力。从成交产品来看，刚需类产品以及首次改善产品占到重要位置。在周度成交前十榜单中经常可以看到均价低于3万元/平方米的刚需。从3月成交前十榜单中发现，只有1个项目均价超过6万元/平方米，和此前甚至有高价房上榜的风格上发生变化。以往是8万甚至更贵的产品都会在榜单上。

3月只有3个项目领到预售证，供应总面积12.1万平方米。入市的3个项目均为刚改类产品。分别位于闵行浦江镇、宝山大场和嘉定北部板块。供应面积最大的项目是“永康城浦上雅苑”，达到5.2万平方米（498套）。此3个项目是“121”新政后首次开盘的项目，从认筹的结果来看只有1个项目触及“打分制”，可见政策逐步发挥效应。

4月的数据情况：供应方面33个新盘陆续领到预售证。预计整个4月新房入市面积接近90万平方米。而且入市的33个项目中绝大部分认筹已经完毕，大部分项目认筹超过100%，但是真正触发积分制的项目目前来看只有2个。即便后续还有网红盘的话，数量也不会多。供应量比较大的区域是松江、金山等地。从产品构成来看，还是以中低价位产品为绝对主力。高价房才2个，一个是徐汇滨江的项目，一个是闵行的高价房项目。

成交方面预计不到70万方。相比3月是降温不少，但是主要是新的政策下，新盘销售程序出现调整，时间周期至少比以往增加1星期以上，所以领到预售证的项目不多。从2个月平均量来看，接近90万平方米，正常的量差不多一个月，新房80-100万方。

二手房方面：二手房3月成交接近4万套。从绝对量来看，3月热度不低。4月成交量预计还会惯性延续，当然从绝对量来看，比3月份要低一些。二手房正常流量一个月在2.2万套。所以从交易量来看，二手房的活跃度比新房高一些。

在政策的作用下，市场产生了一定的变化。二手房报价指数继续下跌，上周我们报价指数跌到了56，今年1月份触及高点之后就开始震荡下行，最高点快触及80。报价指数往下走说明市场信心不足。最近几周比较明显的是，有的房源是3月初挂的，价格明显偏离市场价，挂了两三周，别说带客户看房，这些房源无人问津。



楼市小阳春表现分析

3-4月出现这样的表现有几方面因素：

首先，政策主要打击投机炒房，对于正常居住需求还是保护的。上海有大量人口，市场需求量庞大，市场有韧性。

其次，前期市场是高速奔跑，想通过一脚刹车就把交易量降下来也不现实。事实上，真的出现成交量跌到地板上也不见得是好事。楼市在合理区间范围内运行就好。前期市场有高温，现在把温度降到不那么热的程度就好。从数据来看，的确开始降温了，给市场一些反应的时间。

举例来看，二手房挂牌量方面出现高位震荡回落走势，挂牌量从3月初1.4万套高位之后，挂牌量一直处于小幅阴跌的状态，每周少1百来套。上周挂牌量在1.35万套。这种缩水比较温和，对成交还不能形成太大牵制。房东现在挂牌速度比较稳定，但是比较强势的格局在发生变化。以前挂牌价格有点随意，没有参考市场价。现在多半比市场价略高1-2个点挂牌。从房东姿态来看，由于现在成交量还比较大，报价方面仍显强势，但是和一、二月份相比，卖方的情绪在慢慢回归合理。



五月楼市趋势分析

大概率会出现红5月。

首先，从成交来看，尤其是新房，会有签约滞后。就是说，33个楼盘是从4月的中下旬开始入市的，这个签约会延迟到5月份。当然，从绝对量来看，可能还会延续平稳的量。估计，以后新房再要出现单月超过110万平方米以上的流量可能就比较少见了。

其次，从成交产品来看，今后五大新城是交易主力。豪宅类项目估计会比较少。当然，成交均价会慢慢降下来。

最后，33个项目差不多认筹完毕。预计第二批集中上市的新盘项目也会出来。上海新盘总体上还是比较受欢迎的，基本出来就能得到比较好的去化。

给购房者的一些建议

虽然现在还看不出房价出现拐点，但是从以往经验来看，出调控政策后，房价上涨速度会放慢，然后成交量也会出现变化。比如量能持续收缩，一旦减少到一个平衡点，价格就会出现松动。

对于刚需，比如要结婚，或者房子拆迁了，自己没房子住等等，这些刚需来说，当然及时买房。这些买家通常来说，积分也比较高。能买新房买新，如果买不到新房，那么买二手房也是可以的。

对于改善，不是那么急的可以等一等。当然，如果分数高可以买新房。

主持人：Nina ，每周一至周五14：00-15:00《一财家居乐》

嘉宾：卢文曦
编辑：Nina
监制：王俊稷

崔炫俊献

工作一辈子也不如买一套房！建议大家都 都改行去炒房！

清风吹袭断

人为炒作，几年来有价无市！

晓望爷

新房不足1万套。

茉莉707

政策限制有钱也没资格买。

飘渺九月

不是小小阳天天六月夏天

晓望爷

不用分析，有买的就不贵。

愿为素心人

没有户籍的不准买房不就是了

就放荡不羁就h

无言可信

poney

按照目前的形式看，年轻人首选职业是演员，网红，炒房