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NO. 1｜壹
我们知道，闽侯楼市主要由九个区域组成，即甘蔗和荆溪、青口、南屿、祥谦、尚干、南通、上街和竹岐。其中，南通昔日称“南港”，地处闽侯县东南部，乌龙江南岸，有15132户，总人口4.4万人（2017年）。
南通板块开发比较早，这几年也开发很大项目，比如有名的天泽奥莱时代，目前部分区域处于烂尾状态，片区比较有名提供就业的配套有南通水果批发市场、东南国际建材城、南通家禽批发市场、奥莱城市广场，这几个地方，福州城区的人会比较了解。我们简要回顾一下这几年南通楼市发展：
2014-2015年，南通与福州楼市大环境一样，行情很冷，当时均价才七八千元，一批投资客趁机杀入，到了2016年，楼市回暖，价格逐步回升，在2018年南通楼市进入全盛时代，当时多个项目备案价格1.4万，捆绑4000精装修，加价幅度近30%。主要原因是周边板块上街和南屿在售项目较少，部分刚需急于买房。
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NO. 2｜贰
同时2018年一批投资客趁机大量出货，他们正是2015年入手的那一批人，平均获利近100%，堪称福州楼市有名的房产超额回报案例，当然，在2015年买房的人，绝大部分都升值。俗话说物极必反，到了2018年年底，南通楼市又再次萎靡不振。
这种行情一直持续到2019年上半年，到了下半年，随着上街、南屿等闽侯核心板块在售项目较少，刚需客户再次热涌至南通板块，比如2019年7月龙湖春江天玺三次开盘，去化率高达80%，以一己之力带动板块热度，标志南通回暖了。2019年7-11月，南通板块成交量高达24万㎡，占比闽侯楼市成交面积35%；所以南通楼市一直是闽侯主力的成交，另外两个是上街和南屿。
到了19年12月后，随着上街、南屿等多个热门刚需楼盘入市，如中海观澜府、国贸九溪原、融创未来海等盘，他们配套更好，因此分流一大部分南通客户，2020年成交迅速回落，占比仅13%，处于新一轮低位；2020年南通板块呈现的是一副高库存和低成交量的行情，比如中海凤凰熙岸、中铁城江督府、福晟滨江时代这三个楼盘电话，大家应该没少接。
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NO. 3｜叁
从以上案例，我们会发现南通板块受上街板块和南屿板块供求影响，因为南通客户很多是上街和南屿的刚需外溢需求，我们认为2021年南通板块可能会更不好过。
首先是南通本身无优势配套规划利好，比如最近地铁规划，目前连纸上谈兵都没影，其它医疗、就业和教育也没有相应利好。
南通板块内多个项目呈现高库存，特别是其中个别区位较差或价格无优势项目，成交量很低。比如上面提到的滞销项目都是中介分销主力军。二手房大量降价，与新房产生竞争关系。
最后是上街和南屿今年依然还有项目入市，南通客户势必受到其余板块项目持续分流，成交量可能继续走低；
总结：作为当前闽侯库存最高的南通板块，随着2021年竹岐、南屿、上街等多个优质刚需项目入市后，对南通板块的竞争将进一步加剧，我们预计南通的刚需客户会持续受到其余板块客户分流，楼市行情会持续转冷。
所以想要在此地置业的买房人，先观望一下再说！ |
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发表于 2021-5-28 09:35:13
