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积分模式改变了上海的需求，五大新城调整了上海的供应，供需都在变化的上海楼市
有一些隐藏的现象必须要用短频快的方式和大家聊聊
公众号：真叫卢俊
认认真真聊地产，实实在在谈买房。
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上海楼市本身有多庞大，和大家分享几个大面块的数字
上海去年新房卖了5000亿，二手房卖了10000亿，环沪市场卖了5000亿，这三个数字加在一起两万亿的成交总额
这是一个全世界都找不到的庞大资金池，如今没有一个单点城市能激发出这样的市场
对于上海而言，市场比我们想象的大，而且要更大
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所以这是一个值得去细分的市场，这也是一个内部会有分层、传递甚至交互的市场
而过去一年上海这个大池子崛起最凶猛的其实是高端物业，全国3000万的成交，有一半是来自上海
去年成交比例最大的是90-120平米，换房成为了上海楼市的主旋律，一边买一边卖才会激出如此大的市场
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上海为什么改善这么强烈
过去20年上海提供了接近1亿平米的住宅，体量很大，但毫无疑问这些房源进入快速的老化期
一般是自己忍不住要换，另一边是拆迁推动着你换
上海去年有3万个拆迁，这些拆迁大约可以拿到300-500万的现金，这些都会进入楼市成为改善的主力
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所以大家来看各个楼盘的分数，分数的背后其实代表着人群的不同
市中心的高分内核都是土著首套特别是老土著的首套刺激下才有的高分
而五大新城的未来分数会在50-65之间，基本上人群结构会比较多元和良性
而对于五大新城而言，用来承载外来刚需的第一张房票以及上海土著的第二张房票
只有这样，五大新城才能拿到足够的土地指标
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房地产开发的背后也是人口转移的节奏
五大新城要装500万的人，如今人口加起来170万左右，也就是还需要230万的人口进入五大新城
在上海整个2500万的大目标不变的前提下，一定会牵涉到人口转移，房产带动的人口转移一定会实现
其中很大部分人都会在这些区域买房
外地刚需房票和土著二套房票也一定会在五大新城聚集
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下半年这样的情况可能会有调整，五大新城会进入部分土著刚需，来自部分市中心摇号未中的需求外溢
没意外的话，到了下半年五大新城的项目都会比现在更热
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前几天上海宣布的集中供地，绝大部分就来自五大新城，未来的每一次集中供地可能也是这样的迹象
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五大新城判断潜力其实就看还有没有未来，土地就是五大新城最大的未来
嘉定最成熟但嘉定已经开发了80%，土地储备不足，有足够的地教育才有可能迁移，医疗才有可能落地，项目才会持续的开发
未来住宅的大量供应一定会伴随着大量配套用地的落地，在这个维度上，南汇新城的潜力就在这里
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五大新城能够聚集人的核心就是他离虹桥枢纽和浦东枢纽都是一小时车程
这五个地方能够被大力推进的一个大前提就是虹桥和浦东产业模块的充分落地，未来的基建和城市配套都会围绕着这五个板块去落地
特别是教育配套能够有增量的地方都会在五大新城
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就像上海的环线一样，短期价值波动走势不同，长期定价体系将会趋同
未来五大新城整体的均价一定会越来越接近，成为一个有共识的价格体系
这也是为什么南汇新城在投资属性上比较占优
没有什么就是因为目前整体价格最低，核心区虽然已经到4万+，但是还是有足量2万+的房源入市，这些的价格空间就是潜力源
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南汇新城的另一个点就在于临港
五大新城几乎都没有强势产业规划，但是临港自贸区在前，南汇新城在后，所以五大新城中只有临港区域又在新城内又在自贸区内
未来土地和产业的叠加变化会更加明显
所以如果单论投资属性一定是临港最强
因为自贸区+南汇新城两个概念会帮助区域争取到更多的政策红利，这些红利就会像口号一样持续在区域上空呐喊
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五一如果在上海，一定要多看房，那些超级大热盘可以去看下热度，五大新城的楼盘可以具体看一下和自己的需求匹配程度
所有项目中，有一个项目可以重点和大家推荐，来自临港蓝湾板块的电建地产·泷悦蓝湾，几个逻辑决定了这个项目的长线价值：
——五大新城内成熟规划核心区，并非荒乱四至的成熟项目，单价2万+的住宅项目，低洼就是空间
——足够多的政策利好，从配套到板块到新城都是如此，价值锚点不缺信号灯
——200万左右的公寓总价吸纳产业人口的刚需房票以及土著二套投资需求，400万+的叠加总价会吸纳部分市区外溢土著刚需（参考一期价格），蓝湾板块的人群结构相对丰富
如今很难再选这样匹配资源属性的项目
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退一万步说，单论风险在上海两万出头的单价也是一个没有风险的价格。目前项目已开启全新叠墅样板间，大家可以去看一看
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很多事情只有自己亲眼看了才知道，不论一手还是二手，城市都在函数型的调控，不同个体的温度感知是不一样的，适合你的就是属于你最好的房子
顺祝大家五一快乐，看房顺利 |
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发表于 2021-5-27 23:09:43
