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这是“武汉房姐”带你赚钱的第三年，已经带领10000+人资产破千万，22次成功判断各城市楼市波动，关注武汉房姐，成为最会买房的人。
以下为“武汉房姐”微信公众号粉丝问答精选提问
提问：房姐，投资一楼的房子能买吗？
回答：对房产价值的评估是一件非常具有技术含量的工作，它不同于普通中介对市场价的评估，也不同于评估公司对公允价值的评估，而是一种对房屋本身内在交易价值的试估。 所以要判断这套房子是否值得投资，是看这套房子的内在价值和它现在的价格是否错配。 一般来讲1楼房子的价格是要比次顶楼价格打8折的，但是1楼如果是送花园或送地下室的，那花园和地下室的价格又有加成。 任何楼盘一楼和顶楼总是最低价的，但是大部分都是市场价。能不能买，还是看价格是不是真笋。
提问：新人首问。武汉沌口金域蓝湾三居室一套，15年购贷款已清，投资用途。请问现在出手还是持有？怎样能让资产增值，悉听建议！
回答：你好，沌口是武汉最早的开发区。以汽车工业为主导 GDP和消费能力都很强 所以价格也偏贵，但是汽车产业最近几年逐渐走低，产业转移到光谷。未来利好太少，加上板块比较封闭，很难吸引汉阳以外的其他板块人口。 如果自住可以继续保留金域蓝湾，沌口的ceo盘，品质不错，短期内可以保持溢价，但是板块未来难跑赢大盘。 纯投资角度，建议出手金域蓝湾，置换到关山大道 光谷东这些领涨板块。
提问：新人首问！美丽睿智的房姐你好！十分佩服你的胆识和眼界！本人已近不惑，相见恨晚。家庭目前南湖有套小户型学区（东方莱茵59平，余商贷49w，是否应商转公？公积金每月2k8,之前一直是提取在用）等二胎上完小学已是8年后了，另有积玉桥金地国际88平高层二线江景自住(无贷），与老公JLH买了世茂瑰海园125平投资兼自住，两套房都是商贷目前月供总计1w1，家庭年入30w,子弹余50w,请问房姐金地国际是否还应持有(考虑孩子未来可能回市中心上高中以及培优方便），如果出手目前市场价格270w如何，月亮湾性价比不错但总价最低要370左右，家庭负债会更大，请问是否可以考虑置换保值？主要担心后期万一一方失业的现金流问题。 或者房姐有其他更好的资产配置建议？请求房姐翻牌！
回答：你好，金地国际没必要换到月亮湾。都是武昌滨江商务区辐射范围内，未来涨幅都能跑平大盘。 除非你单纯考虑自住，否则更倾向再加仓一套光谷东低价潜力盘。 未来租金可以缓解一部分月供压力，南湖学位用掉之后可以直接出手。
提问：新人首问！房姐好！绿地光谷星河绘1.8，联投瑞园1.3，这2个楼盘怎么选！瑞园价格低性价比高，绿地地段好升值潜力大，好纠结，怎么选！
回答：你好，感谢付费！ 产业新区的发展，一般分为3个阶段：
1.发展初期 地缘上来说，此时还远离市中心，配套缺乏，市场供应量大，此时房价位于整个城市的低位区。 在这个时间段，新区楼盘还在初期开发建设中，周边环境较差，但库存量会在短短几年内激增。
2.快速发展时期 这段时期正是新城迎来一轮去库存阶段，房价开始上涨，早期楼盘已陆续清盘，新的第二、三批楼盘开始建设。 城市年轻群体已经相继，定居新城区，人口开始逐渐增多。 商业配套开始规划建设。此时新城价值潜力仍然比较高。
3.接近成熟时期 土地供应已经减少，片区楼盘已饱和，商业配套已基本完成并形成地标性建筑，人流量激增。 此时房价经历前期的快速上涨，涨势开始放缓，并逐渐与全城的平均涨速接近。 虽然仍具备升值潜力，但相比发展初期和快速发展时期来说，要小。 从新区发展初期到成熟期，这一阶段周期大约在10-15年左右。
所以在确定性大的新区买房，一定是越早越好，光谷东目前已经处于第二阶段：快速发展时期。1.8的价格入手未来仍能跑赢大盘，但是回报率已经不如从前。 花山目前还处于发展初期，1.3的单价放眼整个武汉都是非常有性价比的，未来回报率可能更大。 所以如果求稳和相对高的租金，建议优先绿地。追求回报率，建议优先瑞园。
提问：智慧的房姐，您好 1，进入圈子后，9月入手光谷东山水年华98平的小三房，前后期算下地单价1.87万，长持5年的话，房龄也10年了，不知是否合适卖还是再等个5年？ 2，山水贷款51万1月开始还款，利率5.93（下图），怎么这么高？这正常吗？银行理财都追不上，我应该提前还款吗？ 3，我父母（80岁）在中南一路建工局宿舍有个100平的楼梯老破中，出租3000一月，中介说可以卖200w，我手上现有60w，但是房票已经用完，只能用父母的名额全款再买个房，将来我来继承 困惑的是：老破中是收租好还是置换好？置换的话该何时卖，全款房何时买在哪里买？因为全款买房划不来，所以是置换好还是换钱理财好呢？置换的话将来遗产税是不是又要被收割一次？ 我目前没有月供能力，公积金还一套，商代还一套。还要养2岁孩子
回答：你好，感谢付费！
1.光谷东这类优质资产，只要入手价格不虚高（低于2W）长持10年没问题。
2.利率不超过6%都可以接受。 假如100w的房子，首付50w，贷50w 5年后，你的总成本就是50w首付，以及5年的利息大概12w左右（我没仔细算，大概这么个数） 如果房价上涨50%，也就是升值了50w，那么你的收益率就是 50/(50+12)= 80% 5年的投资收益率80%，这很不错了吧？ 即便房价只上涨30%，收益率也有50%，理财哪有5年50%收益率的？ 另外你的租房收益也应该算进去。 房价不涨，就不存在买房投资这门技术。没有通胀，租售比大于月供的部分就是毛利润。纯利润，还要代入你的人工成本，机会成本。
3.二线城市价格不算太高，作为刚需入门产品，刚需的选择还是很多的，老破只是其中一个，在一线城市，有一定的流动性往往是因为刚需选择不多，没有次新替代品。而二线稍微远一点的次新，可能价格还更便宜，所以次新或者新房作为刚需入门产品，往往是第一考虑的。即使在一线城市，目前老破行情慢慢也在变差。 不管是一线还是二线，老破的投资潜力跟次新差距很大，往往是跑输大盘的。 什么时候可以买老破，往往是楼市极初期，次新和老破差距数倍。只要恢复了市场应有价值，老破就开始跑输大盘了。 老破大老破中老破小属于相近市场，武汉目前老房子流动性不强。 建议出手换筹，可以用老人票全款买。
提问：房姐你好，光谷瑞园的优势在哪里啊？帮忙分析一下，谢谢了！
回答：你好，联投光谷瑞园是不错的盘，值得买 目前周边很荒凉，啥都没有，需要长持静待花开。 瑞园是光谷东最后的低价盘了，周边高端盘单价近2万，刚需二手房单价在1.5左右，所以瑞园的新盘价格有轻微倒挂，板块发展潜力看好。
以上为“武汉房姐” 微信公众号粉丝提问精选
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发表于 2021-5-27 13:32:48
