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买一套好房子
从关注「青岛楼市研究员」开始
正文2128字，预计阅读时间：可能6分钟
文/观察员老王
虽然今天是五一，但是三大数据公司的小伙伴们没有放马南山。从昨天下午开始，青岛楼市的龙虎榜就开始陆续发布了。
据CRIC信息系统统计：2021年1-4月青岛全市商品房销售面积为537.84万平米，较2020年同期增长58%，对比正常年份的2019年，涨幅也接近33%。商品房销售金额为799.4亿元，同比增长61.4%。
锐理的统计数据显示，2021年1-4月青岛市共签约新建商品房（不含保障性住房，以下皆为新建商品房签约数据）46773套，销售面积549.4万㎡，销售总金额798.63亿元。签约套数，签约面积，签约金额分别同比去年上涨59.3%，58.57%和60.94%。
卓易的数据是：截至到2021年4月30日，青岛商品房市场累计成交金额约794.3亿元，同比上涨约71%；累计成交面积约536万㎡，同比上涨65%；累计成交套数45818套，同比上涨65%。
从数据上看，青岛楼市不是一般的好，而是大好。
但是老王发现，不论是买房的还是卖房的，有房的还是没房的，绝大多数人脸上都写满了焦虑。为什么在青岛楼市，高兴的人那么少呢？
1
浮山后最后的“凡尔赛”
不论是哪家机构的龙虎榜，TOP10的榜单上，上榜的楼盘都是这三个方向：主城、西海岸、中欧国际城。
银丰·玖玺城、君澜、金茂府们带动了青岛平均房价，海岸万科城、融创中心等保证了成交数量和面积，所以看上去青岛楼市一片大好。不过，我们如果一直关注市场，就会发现今年数据亮眼的特殊性。大家可以拿这个榜单和2019年、2020年的同期榜单相比较，会发现今年是名副其实的豪宅大年。且不说玖玺城和金茂府，就连深蓝中心都卖了7个多亿，可见富裕阶层在热钱汹涌的时代，购买力有多么强悍。
但是，高端住宅不会一直热下去。浮山后远洋万和公馆等住宅都已经清盘，未来想卖也无货可卖了。豪宅需求量本来就小，周期性波动很大，所以，我们基本可以判断，在二季度的榜单上，我们就看不到这么多高端住宅的身影了。
所以在6月末，我们不会在朋友圈里看到那么多销售人员晒“凡尔赛”的成绩单。
除了高端住宅区，其它区域就如同老王在年初预测的那样，走量未涨价。在西海岸，融创和万科的红盘价格一直很平稳，其它区域更是以价换量。比方说胶州华润城，多次上成交榜是因为不断出不到8000元/平方米的特价房，有楼盘蓄了一冬天的客想在万元线上开盘，但立即被市场打脸。
对于青岛楼市整体而言，一旦没有主城量价齐升的红盘撑人气，夏季市场会比春季更艰苦，所以许多开发商都在昨天召开了声势浩大的动员会，大家都做好了打硬仗的准备。
2
实用主义下分化的市场
去年看了很多开发商的新品发布会，对老王触动最大的还是碧桂园。相比许多开发商追求玄之又玄的超现代产品系，碧桂园提出了“极致实用主义”的发展方向。
从四月末几个楼盘的首开看，实用主义是当下置业的主流思维。
华润灵山湾悦府，在青岛最红的灵山湾板块，拥有无敌的海景资源，央企品牌+名校的双加持，产品做得也很不错。1.6万元/平方米起的首开价格，老王认为真心不贵。这个产品如果2018年的这时候开盘，我相信营销中心门口的小路一定能堵瘫了。
然而，在它开盘后老王去现场看，三栋首开楼座没有一个“红标”，私下问了一下销售状况，与老王的估计相差不大。问题，可能就是“颜值”足够，但少了那么一点实用价值的挖掘。
红盘，当然也有。
卓越·和悦，不出意料地红了。高新区的科学规划和已经落地的配套是加分项，更重要的是开发商在产品上真下功夫了，三阳台的设计考虑到了柴米油盐的居家琐碎，也想到了赏花撸猫的生活情趣，正是因为这种实用性，所以才获得那么多人的青睐。
中铁建·梧桐苑，对于这个“角料”盘老王周四在半岛楼评分析过。从去年冬天开始蓄客，那么片要啥没啥的“孤”地居然要卖2.35万元/平方米，拿地的眼光和开盘的勇气都让人敬佩。最后首开只有一栋楼，还像当年青铁华润城似的搞了个线上开盘，其间原因业内不难推测。从视频上看，几秒钟就卖了七七八八。周边竞品的销售人员对此只有两个字：呵呵。究竟卖了多少，一个月以后我们看一下网上房地产的网签数据吧。
从这三个盘看下来，未来两个月青岛的楼市趋势相当明显了：拥有纯熟配套和产品力的楼盘将成为市场的主角。
3
央企大盘并不炫目的亮相
未来两个月，青岛主城的热点可能从浮山后转移到青科大板块。可能很多人会说，老四方腹地有什么发展前途？
十年前，你是不是也是如此评价新都心？
从城市更新的角度出发，这是青岛主城为数不多可以整体更新的板块。有足够的土地支撑，有地铁的加持，一切便皆有可能。
从卖家秀角度说，中海寰宇时代并不是今年老王探盘中最炫目的那一个，甚至都不如烟台的几个网红楼盘。
但是如果我们仔细研究一下中海的精装选材，会发现很多亮点。大金的中央空调、西门子的油烟机、科勒的卫浴、博洛尼的橱柜、林内的热水器、方太的洗碗机等等，还有一切皆可用手机控制的智能物联系统，这在市北可以说是顶级配置，与浮山后4万+的高端住宅相比也毫不逊色。
相比其他开发商，中海就像是文科生中间少有的工科男，并不太善于表达，但是实心实意。这样的楼盘，让我们对于主城多了一丝信心。如果5月份上新的都是这样的楼盘，那么我相信更多的改善需求会被唤醒，市场数据可能有调整，但是这股气还是能提起来。
真心希望越来越严峻的市场，能为青岛淬炼出更多的好产品出来。 |
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发表于 2021-5-27 07:25:31
