广州楼市：买这个板块的人后悔不已，未来无人接盘

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我是雕叔，专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行实地市场调研，选择大于努力！未来10年依然可以靠买房躺着赚钱

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提问：雕叔好，红卫地铁站的时代印记楼盘现在入手作投资怎么样啊
回答：对知识城不是很感冒，建议还是回到科学城或者老黄埔那边买吧 有限购区房票的话选择更多始终还是不建议，你现在去买时代印记，等你可以卖的时候，不一定能赚钱，行情来的时候什么盘看着顺眼，等行情褪去的时候，跌到流眼泪，上一轮很多人也是这么过来，买在高位 你不一定非要上那边，科学城那么多盘够你选的


提问：请教雕叔：目前广州户口无房，外地有房贷。 1、现想结清外地房贷，但不离婚。结清后立马买房，是否就是首付40%？ 2、一旦离婚，是不是即使房贷之前结清，一年内也是首付50%？ 3、外地贷款还清后，广州利率是否按首套执行？ 谢谢！
回答：离婚后，找我们可以做到首付30%没问题的，主要结合你的首付资金和标的物大小来选择是首付4成，还是3成，外地贷款还清后，广州利率主要是看房子的数量而已，这个相对好理解


提问：雕叔，你怎么看金沙洲的房子？
回答：金沙洲不好的地方就在于要靠近佛山，一路之隔的佛山性价比更高，购买力被吸引到那边去；再加上自身是一个睡城，没有多大的产业支持，幸好2020年市区这边涨得比较凶，21年是有机会有一些补涨，像金域蓝湾之类的盘可以看下。


提问：雕叔，下午好，早上问您没回复，可能信息太多，遗漏回复了。看过宝中房子，凯旋城(宝安实验9年制中小学，新安地铁站500米)，西岸观邸(宝安实验9年制中小学，新安地铁站500米)，第五大道(海韵学校9年制中小学，宝安地铁站300米)，鸿荣源尚都(滨海小学，海旺中学，宝安中心站750米，壹方购物中心800米)，这4个盘差不多都是07年，价格也差不多，准备买总价800-900万的. 凯旋城和西岸观邸是宝安实验学位最好，但楼盘品质，景观和物业感觉尚都好些，个人喜欢尚都，现在惠州工作，3-5年后打算去宝中生活小孩要用到学位了，如果在宝中片区选这几个盘，您觉得哪个盘更合适些？谢谢！
回答：在宝中选800到1200万的三房四房，是一道超难的选择题，因为没有对错，只有抉择。 凯旋城和西岸观邸，学位更好一些，居家氛围也更纯粹，但是凯旋城物业一般，在宝中风评不高。 西岸观邸的鸿荣源物业加高赠是优势，但也有12年楼龄，价格去到了十万多，和对面九万多的海纳公馆一比，有点三十美少妇仍以为自己青春十八貌美如花的赶脚。 第五大道户型方正合理，但是一期外立面老旧，总让我有点耿耿于怀。 尚都是均衡型选手，各项指标都能打八十分，无功无过。 怎么选，难啊！ 来来，我们运用排除法，不考虑学校，我会先排除西岸观邸和凯旋城，这两个盘价格已经不低，离海纳公馆太近，以后会受海纳二手压制，涨幅会受影响。 第五大道和尚都，我个人其实喜欢尚都多一点，但是尚都位于宝中核心区位，周边同质竞品盘太多，价格彼此形成压制。 最后是第五大道，区位，产品，户型都算中上，周边除了幸福海岸没有竞品，海韵学校优于海旺略弱于宝安实验，上升势头明显，你又有娃要读书，综合评判，就选第五大道吧。 PS：每天后台咨询问题的很多，我做事又死板认真，恨不能每个问题都论文式回复，只恨自己时间太少，无法做到每问必答，如果有漏答的，还请星球粉丝见谅。


提问：雕叔，打算买盈彩三期菁玥正南看花园带空中花园的3房，请问空中花园能改个小卫生间？
回答：你是想把那个房间该做成主套的吧，目前来看改不了的，没有下水位的，下水位最近的靠近卫生间，这么长的距离很难实现改造的。 那个空间就做书房、茶室吧


提问：看盘到底看什么？不得不承认，确实是初级者，即便目标和预算很明确，但很迷茫，就算是小范围的踩盘也是很费时费力，看了一圈后，预算会不知不觉在提高，和一些人讨论加上看公号也获取了一些知识，但还是远远不够，就这样匆忙买下自己不算满意的学位房，内心也是纠结万分的，请问入了楼龄22年的原装电梯三房南向高层700多w，天河北学位，预计两个孩子得10年，会不会烂在手里？接下来如何做才好？
回答：专业的人干专业的事，您的感悟是对的 1、既然您是为了学位，那么就买定离手，没问题。 2、三房，700出头，原装电梯，如果是龙口西学位，那大概率就好穗园小区、华表广场，穗园小区的概率大些 4、如果是华阳学位，那就是侨林苑 5、再次恭喜️


提问：雕叔你好，看了老邝佳兆业天墅的视频，单价7W5，250平复式，总价2千万左右，在白云同和地铁口附近，开车去珠江新城二十来分钟。这样的豪宅是否和该地段错配了？后续是否会跑输大市？新房开发商有溢价，吃掉未来两三年的涨幅，是否可以看作这个盘未来两三年都不涨？ 豪宅涨幅的逻辑是什么？ 这个盘什么样的客户群体会买？
回答：1、这个盘是豪宅盘来的，一期开盘去看过，看过那种复式产品，反正就是贼贵贼贵的那种 2、这个项目没办法，因为地价和佳兆业自己的原因，硬是定位为豪宅，所以才有了“大复式、顶级豪装、房间数量少、顶级物管、高科技配套、高单价、高总价、限量88套（类似说法）”之类的 3、豪宅盘的特点就是贵，几乎没有流动性，丧失流动性，而且如果2000总价，第一选择是猪心东区，而不是其他区域 4、买得起2000万的房子，至少资产是8000起，甚至10000万起，这个层级的人是厌倦了每天飞机赶场高级研讨会、小鸟高尔夫球场、各种红酒会的生活，看透了行业格局、掌握了行业核心资源和人脉，每天大批大批的去收割乐此不疲的韭菜的人，无论怎么分析，他们一定是企业金主、行业翘楚、仕途高官


提问：雕叔，你好。最近考虑二套。黄埔花园91-96的小三房，保利罗兰或者东荟城的小三房，哪个更有投资价值呢？
回答：你的这个问题其实想问的是：老黄埔板块、萝岗区府板块之间的优劣如何比对 1、规划层面：老黄埔板块是城区向东的自然延伸，沿着5#、13#号线自然向东的过渡和摊大饼，而萝岗区府相对来讲是一个独立的由工业区向城区转变的一个区域板块，跟主城区不想连，尽管有6号线、21号线贯通，相对来讲老黄埔具备“稳”的属性，萝岗区府具备“跃进”的属性 2、客群层面：老黄埔区域的客群主要是黄埔本地的土著为主，以及部分天河外溢的客群为主（沿着5、13号线过来），而萝岗区府以萝岗区高新技术产业和公司的中高管、以及买不起天河的居家客为主，相对来讲萝岗的客群购买力旺盛一些 3、产品层面：萝岗区府的小区和产品都是2008年以后的，甚至2010年以后的，而老黄埔则要年代久一点，最新的是中鼎君和名城和金碧领袖，以及黄埔花园部分组团 4、纯投资来看：保利罗兰和东荟城的小三房单价在3.2-4.0之间，而黄埔花园的在4.0-4.5之间，萝岗区府的投资属性略微胜出 5、投资层面，除了区域板块、产品新旧、入手单价之外，如果对学位有要求，那可以考虑黄埔花园、东荟城，对应的学位都不错 希望能从城市规划、客户接盘侠、产品系列给到最全方位的分析，有助于在选择上做到精准，谢谢


提问：雕叔，昨天看黄花，一套19楼的西北向三房两卫91方，四万五卖了，然后前天给我推荐中鼎的99方450万也卖了，这块已经站上了4.5万了，还能追吗？
回答：不能，很明显太贵了。中鼎，还有黄花这半年涨得妈都不认得，都到了金融成的单价了 如果有广州限购区房票的话，还是优选天河，海珠，万博这些


提问：雕叔，向你请安，纯投资，400-500万总价，10年期长线持有，以下几个板块如何选择： 1、广钢新城，中海花地湾一号，五万均价，地铁、学位都有，次新房，缺点离珠江新城偏远，体量太大； 2、海珠区，市二宫附近，二手笋盘，4.0-4.5，2000年以后的房产，有地铁、学位，价位低，中心城区，靠近珠江新城、五羊新城，缺点是高科技金融产业工人少，都是一些低附加值的产业，未来没有好的前景； 3、金融城鱼珠板块，楼盘太少，价位已经偏高，基本上都在4.8万到5.5万，楼盘旧
回答：我觉得10年期长线持有，其实用不了那么久的，个人觉得一套房子可能5-6年，最多8年的持有周期就OK了 1、广州的买房投资，真的要“往东往南”，而不是简单的喊喊口号 2、既然持有周期5-8年，那么区域板块的重要性就不言而喻了，比如金融城鱼珠板块，比如琶洲附近的客村磨碟沙板块，比如番禺万博，甚至更加远距离的萝岗区府板块，一个楼盘是附着在一个“区域板块”上的，而区域板块的分化在以后的日子里会更加的分化，甚至分化到爹妈都不认识的地步（详见荔湾彩虹桥板块VS金融城板块） 3、按照上述描述，其实你已经有了答案，只是你不知道在区域板块之下，该如何选择具体楼盘，以及为什么这么选择的问题了 希望给你一些思路


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雕叔，你好！请问黄埔富力新城综合学位、地段、未来易脱手度，值得投资吗？