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近一年来，深圳对于房地产的调控是一条接一条，政策层层加码不止。
2020年1月:新版征信上线。
2020年7月:新深八条，深户3年，豪宅首付上调10%，免增值税2改5年，豪宅线750万，评估价上调。
2020年9月:银行国土局结婚证联网，严厉打击假离婚。
2021年2月:政府指导价出台。
2021年3月:严查经营贷流入楼市。
2021年4月:进一步严查经营贷。
政府对于深圳的楼市调控力度是越来越大，政策在逐渐收紧。但是可以观察到去年末到今年初，深圳楼市还是迎来一次狂欢。难道这些调控政策一点用都没有？
其实，深圳楼市的环境正在悄然发生变化，只是很多人没有觉察到。
01
2000亿资金逃离深圳
2月底央行深圳中心支行公布的深圳市本外币各项存款余额是105442亿元，而截止到3月底，数据是103551亿元。
3月份相比2月份，各项存款余额减少了1891亿元，且在此之前，深圳基本会新增资金1000~2000亿，因此推断，在短短一个月的时间，有近2000亿资金离开了深圳。
尽管深圳的资金总量同比增长了15.1%，但是它的环比下降趋势非常明显。而在之前近半年的时间，深圳市资金增长速度都保持在20%左右，增加的资金大约是2000亿。
但是3月份的资金总量对比2月份，不仅没有增长，反而下降2000亿左右。
数据背后反映的是投资的热钱正在撤离深圳。
其中最大的原因，有两点。
一是，政府对二手房设置指导价，可以说这是直接暴力去杠杆。但是指导价格只是作为参考，并不会影响实际价成交格，只是买卖双方需要签订一份《风险告知书》，未来自愿承担房价的任何波动风险，那么一样可以过户。
真正要看指导价的，也是政府想让其看的，是银行。银行是必然会贯彻执行这份政府指导价的，这样一来流入楼市的资金将进一步被遏制！实际上指导价的出台不是打击房价，而是去杠杆化，削弱房产的金融属性。
二是，深圳各大银行在严查违规的资金流入楼市。这个也是对深圳炒房行为打击最大的一点。
3月份深圳违规使用经营贷炒房的闹出的动静还不算太大。但4月份以来，随着“深房理”被爆料，炒房已死，深圳炒房“鼻祖”被查，疯狂行为震动高层深圳炒房的疯狂行为可以说是震动了监管层。最近深圳的一场“大地震”想必与此事也有相当关系。
现在对深圳的房价调控正在风口上，所以就吸引不了资金继续大规模进入深圳楼市，部分资金逃离也是必然趋势。
02
“韭菜大逃亡”
房产投资有一句金科玉律：短期看金融，中期看土地，长期看人口。
深圳房地产市场面临最大的危情就是人口净流出。
在人们以往的印象里，深圳都是全国最具吸引力的地方，各地年轻的劳动力带着改变命运的梦想走进深圳。
但如今，深圳的人口拐点恐怕已经到来。
2019年，深圳的移动互联网用户量从2018年的2978万户，下降到2019年的2518万户，减少了460万户。
2019年，深圳小学生招生人数20.4万，比2018年下降1.1%。幼儿园招生人数17.98万，下跌7.1%。
2020年深圳市国民经济和社会发展统计的公报出炉。其中所披露的小学生的招生人数，2020年小学生招生人数比,2019年同比下降六个点。2019年小学生招生数是20.4万人，相比2018年下降了1%，但是到了2020年便下降6%左右。
深圳的小学生入学人数减少的背后，最核心的问题是青壮年的父母正在逃离深圳。
高房价正在拼命消耗深圳的生命力，把一大批人彻底是堵在了门外。
普通人在深圳是熬不起，也等不起，更买不起，结了婚孩子上不起学，所以只能逃。
“深圳永远年轻”这个神话正在慢慢被打破。
03
深圳楼市的未来如何？
资金外流叠加人口流出，从长期上看深圳楼市的预期并不好。可以肯定的是在楼市需求方面会一定程度下降。
但如果说深圳楼市未来会进入全面萧条也太过悲观。
总体而言，深圳的部分地区房价可能出现波动，但深圳的楼市仍然会是全国最抗跌的。换而言之，如果深圳的房价都开始普遍暴跌，那你卖到其他哪座城市都差不多。
深圳楼市的火热主要还是来源于，与发展水平同层次的一线相比，深圳的供应远不能满足需要。
且不说一线城市，在中国14个主要大城市中，深圳土地面积最小。而且，深圳早已到了无地可用的状况。
根据相关规划，到2020年，深圳建设用地上限是976平方公里。目前已使用了940平方公里。未来5年，深圳只有36平方公里的新增建设用地，平均每年只有7平方公里。
此外，还应该明确一个概念。短期看金融，中期看土地，长期看人口，这条“定律”，对深圳只是部分适用。
人口流出和金融杠杆的确会在长期和短期内影响到深圳的房价，但决定深圳房价高度的其实还有另外一个因素。
决定一个城市住宅销量的是人口规模，而决定其房价水平的则是产业结构！
深圳是中国改革开放的前沿地带，在区位优势上，深圳毗邻香港，是中国重要的对外通道。最重要的是在政治意义上，深圳是建国以来，唯一一座党和人民携手缔造的国际大都市。不像上海、北京、广州这些在建国以前就有比较好的基础。
深圳完全是新中国崛起的见证者，至少在目前看来，这种政治地位绝无仅有，国内没有第二家。所以太多太多的政策利好都会给到深圳，新的产业也会优先考虑落户深圳。
深圳现在是国内互联网行业以及金融行业的聚集地，多家机构报告称深圳竞争力首次超过了香港，位居国内第一。
同时，深圳也已经成功进行产业升级，成为高科技、新兴产业的天下，被赋予“中国硅谷”之称。
互联网、金融，还有诸多的高科技、新兴产业都落户在深圳，全是高净值人士大规模产出的行业，全都是收入水平最高的行业聚集在这里。
深圳不光是现在，未来也会是中国人均收入最高的城市之一，现实的购买能力摆在这，深圳的房价就算会因为政策调控有小幅度震荡，但总体会保持到平稳区间。哪怕不增长了，只要不是特别差的地段都不会猛跌，至少能够保值。
这里各位一定要明确一点，政府的房地产调控的目的一开始就不是为了打烂楼市！都是为了稳住楼市！求稳而不是求破，只是想给楼市降降温，不搞得那么热火朝天。所以对于政策大方向，一定不要错误理解。
不过如果对深圳的房价保持比较乐观的态度，那可能也要白高兴了。国家现在坚决整治深圳楼市的决心，相信大家都能看得到，是不见效果不会罢手的。楼市投机的空间将会被极大挤压，现在正好是风口浪尖上。这一点从千亿资金“外逃”的情况也能窥得一二。
此外，资金总得要找个出口，这里简单给大家说三个可能的路径。
1.固定资产端的资金可能向金融资产端转移。
2.以往带有一定灰色空间的小产权房，在深圳的市场可能会被点燃。
3.资金外溢的路径，可能遵循“深圳—东莞—广州—佛山、中山、珠海”，未来东莞、南沙等地或许有一定空间。
总之，对于投资还是看好趋势，顺势而为，趋利避害，不要站在风口浪尖上，最后被一个海浪活生生拍在岸上做了标本。 |
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发表于 2021-5-26 18:45:41
