房地产魔幻冰火两重天：房贷加息，楼市入冬；集中卖地，引爆地价

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熊猫贝贝专栏内容：地产话题第四百六十九期（NO.469）
专栏内容提要：


房地产调控上演魔幻一幕：中国楼市唱响“冰与火之歌”，房贷加息降温楼市和集中土拍火热地价并存，中国这一轮调控，将走向何方？


资深地产人，凭良心写作，讲人话，结善缘，有态度。

客观行文，理性看事。 还请各位读者朋友多多支持。
拒绝标题党，坚持耕耘深度专业内容

（独家内容，侵权摘抄必究，首发头条号）
我是@熊猫贝贝小可爱，地产行业策略研究者，房地产楼市观察者，欢迎关注。



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这是熊猫贝贝第469篇原创文章：
导读：关于本轮调控，背景和目的思考



2021年注定不凡，特别是对于房地产行业，更是具有里程碑一般的纪念意义。
或许站在未来的某一个时间点回头看，未来房价和楼市的结果，可能在2021年，就已经被决定了。
2021年4月份即将结束，2021年已经正式走完三分之一，让人感慨时间飞逝之余，也不由得对中国本轮的调控，有了更多全新的体验：

截至4月上半月，年内发布的房地产调控就已经超过了150次，第一季度中，每月的房地产调控次数为42次、45次和48次，合计调控政策达到了135次，平均一天就有1.5次调控出现。

当然，这一次的调控力度之大，范围之广，态度之坚决，持续时间之长，恐怕在中国商品房市场化短短的二十多年里面都是拔尖的，独一无二的吧？
最重要的，这一轮发起于2020年下半年的全国楼市调控，有一个非常明显的特征，那就是政策覆盖面广，既管需求端，又管供应端，还管金融端，顺带着，关联房产价值的户籍，学区，还有租赁管理等等层面，都全面开花。
时至今日，恐怕只有少部分心存侥幸，负隅顽抗的群体还认为这一次的调控只是一次老调重弹，雷响雨小的过场了吧？
当然，或许还有人会说，调控又怎么样？房价不是还是涨上去了么？
其实不一样，调控的目的，永远不是奔着简单的商品价格而去的，就像炒作姜蒜葱，打击治理的目的还真的不是抓几个炒作份子，而是要立规矩，下重手，树典型，将市场经济环境中民生关联的价格体系和规则建立起来，保障这个市场的平稳和可持续性发展。
对于楼市也是一样，房价从来不是调控的目的，调控不是为了压低房价，降低门槛，让更多原本买不起房子的人去买房子。
市场经济政策市的调控政策，是一场人性贪婪和市场规矩的深度博弈。
而人类历史上所有的金融危机，经济问题，都是人性贪婪占了上风，在无尽的欲望之下，最终导致了市场的分崩离析，彻底崩坏。
所以，调控的逻辑，就是要控制人性贪婪，保障市场正常运行，让投机炒作的群体和资本不能得逞，降低和消灭不合理的市场预期，从而让真正需要买房，也买的起房的群体，顺利的买到房子。
这也是很长时间以来，很多人对调控的误解。这篇文章开篇，先做一个理性梳理，也是为本文奠定思考和讨论的基调。
记住，流氓无产是没有下限的，穷人思维之下，就算免费送，也要嫌这嫌那；
极端思维就是极度利己主义，既想要市场经济的自由，又幻想自己应该不劳而获。
这两种群体，不管房价高低，当拥有了房子以后，就是一种灾难，因为从骂房价，骂政府，骂社会，转变成哄抬房价，趾高气扬，疯狂逐利的功利走狗，只需要一瞬间。
我更愿意称这个群体为：“经济社会背景下的利益骑墙派”。


这一轮从2020年开始的全国调控，经历了接近一年的时间，事实上已经走向了深化和效果初显的关键时刻了。
进入2021年4月，中国的房地产市场供需两端，出现了非常魔幻的一幕：
在需求端的楼市：多地多银行正式开启房贷加息，购房成本节节攀升，楼市开始进入冷却期
在供给端的土地市场：四月下旬，“两集中”新规颁布后多个城市土拍市场出现暴热情况，地价高涨，参拍狂热。
这就很有意思了，一冷一热，冰火两重天，就是这么魔幻和强烈的对比，正在中国房地产领域上演着。
这篇文章，就深入对“房贷”和“土拍”冷热分化的现状，进行分析解读，并对后续中国楼市和房价的趋势，以及本轮调控的发展方向，进行有深度，有态度，有专业的思考和分析。


以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。

PS：

• 文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。
  
• 每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。
  

选择大于努力，思维决定层次，是任何时代任何环境下的重要规则。
读者通过文字选择作者，作者也在通过文字选择受众。



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一、冷！房贷利率上调，楼市全面入冬！



对于楼市的买房人来讲，不管买房的出发点和目的是什么，房贷利率的变化可谓是最关键的经济环境指标和影响主观能动性的因素，极其重要。
一方面，房贷利率上涨会造成贷款炒房的人资金成本变高，一定程度上会让楼市稍微“冷静”，从而影响房价趋势。
另一方面，房贷利率直接与月供挂钩，影响部分购房者未来的月供成本。
然而最近，全国上下，房贷利率都上涨了！其中比较厉害和具有代表性的就是老牌一线城市，大湾区的广州市。

经历了4月初的上调后，广州地区的房贷利率本月再次上调。4月28日，工行、农行等国有银行广州辖区内网点将首套房贷利率调整为最低LPR+75BP（5.4%），二套房贷最低LPR+95BP（5.6%）， 相比月初各上调10个BP，这已是广州地区今年以来的第三次调整，也是本月以来的第二次调整。

100多天，广州三次房贷加息，给楼市降温的态度是非常明显了。
不仅仅是房贷利息上调，很多银行房贷额度告急！二手房暂时停贷！审批流程从严，审批周期延长！这种现象，已经不是什么文字上的描述，而是已经落到的现实之中。
重庆：一个月内两次上调房贷利率！
4月初，重庆的农行和工行率先上调房贷利率，普遍上调10个基点。
4月中旬，交行、农商行跟进上调利率——

• 交通银行，首套首贷从上浮60个基点，调整为上浮80个基点；
  
• 农商行，首套首贷从上浮50个基点，调整为上浮70个基点，二套上浮90个基点；
  
• 部分商业银行，暂停了二手房贷业务。
  

成都：首套房贷利率破6%，放款时间最高延长至半年。
2月份，成都绝大多数银行的房贷利率还在5.88%左右。
3月份起，多家银行就不断上调房贷利率——

• 中行、建行、中信、招商等银行，首套房贷利率突破6%；
  
• 浦发银行，二套房贷利率高达6.74%
  

截止目前，首套房贷利率普遍上浮到6.13%，二套房贷利率最高达到6.74%。
成都，已成为全国房贷利率最高的城市之一。
上调房贷利率的，不仅仅是这些城市。事实上，房贷加息，已经成为全国范围内，特别是房价热门城市的标配风向：
上调房贷利率的，不仅仅是上面这些城市：

• 中山首套房贷利率，从5.35%最高涨到了5.65%。200万总价的房子，至少要多支付10万的利息。
  
• 南宁首套房贷利率，全面破6%。130万总价的房子，至少要多支付4万的利息。
  
• 苏州首套房贷利率，即将从5.05%上涨至5.2%，且放款周期至少1个月以上。
  
• 济南首套房贷利率，已经从5.15%上涨至5.25%。
  
• 其中比较值得一提的是惠州，某国有大行直接把二套房贷利率提到接近7%！
  

很多城市，特别是房价监控名单中的热门城市，现行的房贷利率已经达到了最近5年中的最高利率！
2021年，也仅仅是过了4个月。过去的短短4个月，已经连续3次上调房贷利率。
很关键的一点，是全国多个城市的中小银行，受到2020年12月31日实施的两道红线限制，房贷额度已经接近透支。
而大银行，国有银行虽然底子厚额度高，在金融监管态度之下，也是纷纷放缓了审核周期，加强了审核的严格程度。


通过全国房贷加息这个具有普遍性的趋势现象，说明了什么问题？
国家从金融层面开始，卡住楼市脖子，降低市场热情，要知道，利率是终极的金融杠杆支点，调整利率对于市场的影响，不言而喻。
房贷利率的提升，对应的结果只有一个，那就是给市场预期降温，给成交热情泼冷水，给房价当头一棒！



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二、热！首次集中卖地引爆了热点城市！



与楼市调控层层加码，定点监督管理，金融加息收紧，严厉打击炒作行为，给楼市和市场预期降温相比。
来自于供给端的土拍市场，却出现了出人意料的热火朝天景象！
在国土资源部“供地两集中”的政策指导下，年初22个重点城市集中卖地新政出台，虽然引起了广泛的关注和热议，但是谁也没有预料到，战场见真章，在两集中规定出台以后的各地土拍市场，竟然掀起了一场“抢地+高溢价”的热潮！
热都可能比较含蓄了，简直是焦灼！
继浙江省在两集中新政下拍出火热的第一期土地市场以来，似乎就给“两集中”背景下的城市土拍，埋下了伏笔：
四月下旬，广州、无锡、重庆等热点城市接连进行了2021年首批集中拍地，火爆异常，土地溢价+多轮激烈竞价：

• 广州7宗地块拍至封顶，溢价率冲到45%，其中4块竞到最后只能摇号拼运气。要知道，去年一年才摇号3次。
  

• 无锡战况也非常激烈，28日本来准备拍卖16宗地块，结果因为前4宗地块争夺激烈，统统拍到封顶价，土拍不得不延长，进入了加时赛。
  

• 最夸张的是重庆！22个地块平均溢价率高达48%，溢价率最高飙至129.98%！
  

这对高压调控，金融收紧之下的本地楼市而言，无疑是刺激强烈的肾上腺素刺激，土拍火爆，直接导致了对应城市的新房开发商重拾信心，甚至开始采取捂盘的形式，准备提升价格。
不是说好了调控利好刚需吗？这价格一涨，市场一躁动，还玩什么？
于是乎，各种舆论和楼市参与者的矛头，又对向了开发商群体：这么猴急抢地，哄抬地价干什么？
没办法啊，开发商最有价值的就是土地，两集中规定地方政府一年只有三次机会卖地，错过了饿肚子事小，团队都可能要解散，谁不拼命抢？
于是乎，集中拍地，好像卖肉一样，开发商不都往油水最多，肉质最好的土地上集中？
这就在市场经济规则之下，形成了一种必然的需求挤兑：狼多肉少，物竞天择。
需求挤兑，就看谁的胳膊粗了，没有理性可言，土地是开发商最核心的资产，没有土地，就和开包子店没有面粉一样，什么店面装饰，客群维护，甚至口碑品牌，都是虚的！
这也让楼市发出感慨：这面粉都涨价了，还怎么指望面包降价？不涨价都难了！


当然，这也让当时对两集中政策持有“土地集中入市，利于地价平抑。”观点的各路媒体和专家，脸都被打肿了。
以重庆为例，市场还是那个市场，集中卖地的魔法一来，开发商就像打了鸡血似的，齐刷刷创造了历史。


最高溢价率被刷新了：129.98%！


重庆的地王记录被刷新了：楼面价15711元/㎡！


开发商赶紧调价，买房人的心态，估计也很快要崩了。
以广州为例，原本房价上涨动力就很足，这一次集中卖地，毫无疑问是给调控之下热度不减的楼市加了一把好柴。
甚至波及到增城，从化这些长期房价温和的边缘地区，当地新房楼盘和二手房市场蠢蠢欲动，各种调价，连夜涨价的苗头开始出现。
现在在广州买房，基本上都是乘兴而来，灰心而去的多。
无锡就不用不说了，热门地区房价奔着4万去，已经不是什么新闻了。而距离无锡上一次出现如此凶猛的涨势，还是2016年。
为什么集中卖地，突然在各个城市酿成了一场又一场“雪崩式”的调控灾难，甚至对现有的调控和金融配合建立起来的市场趋冷的环境，添柴加油？


很重要的一个原因，是信息透明度提高之后，土地供应总量没有明显的提升，尤其是优质地块仍然非常稀缺。


甚至，稀缺性更加凸显。各大房企手上无粮，急于补仓，掀起了恐慌性的抢购。
一方面，是国家希望楼市躁动和房价暴涨能够得到控制，不能对金融和经济产生系统性风险；
另一方面，是开发商在规则之下，求生保命，获得必要的生产资料的需求，挤压。
又一次的，让中国这一轮的调控，走进了迷雾。
客观来说，这种土拍热潮，应该是始料未及，或者说，预料之外的情况，但是事实上，土拍的热潮，本身就是大小开发商，本地和外来开发商，不同规模档次开发商，出于生存博弈的生死战场，国家原来的本意是加大供应，公开透明的制定交易规则，目的就是为了平抑地价，规避黑箱交易，土拍暴热，完全是市场需求挤压，非理性博弈之下的产物。
不能说两集中没有效果，在北方城市其实也有长春这样省会级城市试水，凉得一塌糊涂，连个水花都没有激起来。
但是到了南方，特别是原本房价就存在上涨压力的城市，就完全是另一幅景象了。


虽然城市和南北分化的激烈超乎想象，但是两集中新政后的土拍热潮，如果没有政策调整，那么可以理性预计，在接下来的2021年剩下的两次集中供地和热门城市，这样的热潮还会继续重演。



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三、魔幻市场表现之下，本轮调控和房价将走向何处？



冰火两重天，原本趋势明朗，房住不炒的楼市大环境，又因为土拍的狂热上演，陷入迷雾之中。
似乎“越调越涨”的魔咒又要重现，对于需求侧的市场购房群体来说，无疑是陷入了一种焦虑的氛围当中：后续房价怎么走？后续调控又将如何走？
这就需要一定的穿透现象，看穿本质的底层逻辑了。
首先，房住不炒，解决真正住房需求层面的大基调，是不会改变的，不管供给侧的政府和开发商再怎么利益博弈，市场归市场，生产归生产，这个逻辑是不会改变的，至少在十四五这5年内，基本不会发生政策环境和意志诉求的转向。
这是大前提。
其次，要清醒地认识到，调控不是万能的，特别是前置式调控，不可能做到全知全能，万无一失的，在加上中国“上有政策，下有对策”的市场经济政策市惯性的存在，不能因为某一个角度的调控出现了政策要求以外的情况，就改变对大趋势的看法。
土拍狂热，地价上涨，某种意义上也是对地方政府依赖土地财政的一次深度尝试和改革，对调控出现的负作用，也需要有一定的容错心态。
最后，土拍火热传递到楼市，其实是需求侧改革必须要经历的阵痛，市场需要一个过程来进行价值理解。
什么意思？那就是二手房市场先热后冷是必然的！特别叠加银行房贷的收紧，房贷提升，土拍让面粉价格上升没有错，但是利好的是新房，试想一下，新房上市，二手房没有金融支持，这个房价还能怎么涨？新房价格，政府可是有直接限价权力的，而二手房指导价也好，限价也好，那就有对市场经济的过度干预的嫌疑了，比如说深圳，大家一想就能明白。
利好新房，盘活土地财政，金融定向辅助，多重因素之下，简直是把二手房，特别是老破小和有一定房龄的房子往死路上逼的节奏。
这些老破小和二手房，又恰恰是很多炒房客，炒房资金集中的重灾区。
从这个角度来看，土拍升温，又何尝不是一招秒棋？


所以，只要用需求侧改革的眼光来看待当前的房地产和楼市，其实并不复杂，而对于上面那两个问题：
1、未来热门城市的房价，会经历从二手房到新房的一个价值过度，特别是在人口政策和学区改革的配合之下，对炒房的赶尽杀绝，会进入技术层面落地实施。
2、未来的调控，是宽供给，紧需求，对供给会持续放宽，经历几轮开发商生死博弈以后，劣币被驱逐，对需求侧，也就是购房群体而言，会逐步进入市场行情和政策指导双重引导的按需购买（也就是新计划经济模式）。



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四、写在最后，几个观点和建议



那么，对于当前需要购房，或者正在购房的群体而言，有什么值得注意和关注的呢？
1、房贷进入上升周期已经成为定局，购房成本的上升，会进一步排除短线投机和哄抬房价的群体离场。
房贷有两个部分，一个是LPR，一个是银行加点，目前是银行加点上升，LPR已经12个月横盘，银行加点是金融呼应。



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但是LPR就是货币政策了，对应到楼市，如果接下来炒房和哄抬房价的市场预期还不能得到有效遏制，LPR上调，也就成了题中之意。
银行加点是有上限的，关键要看LPR，银行加点是“劝退”投机和炒房，LPR加点，那就是赶尽杀绝不留余地了，也宣告调控进入决战阶段，这个关键信号值得跟踪观察。
2、现在的趋势和政策环境很明显，那就是鼓励购买力向新房集中。
对应来看，就是二手房受到限制，甚至从价值层面被不断敲打，直到不再具备价格溢出的可能和条件，这一点，从户籍开放和学区改革动向都能感受得到，再加上金融可控，对二手房持续收紧，二手房很可能在未来流动性持续丧失。
3、买房这件事，不用说以后了，就是当前，都是刚需第一，事实上国家也想尽办法创造一个适合刚需上车的市场环境了，但是房价的本质，有很大一部分是国有资产价值释放，所以考虑到后疫情时代，经济恢复和城市化进程的需求，房价稳中见涨（一线，新一线，省会级别，经济强市）是必然，而小城市和绝大多数北方城市，房价其实下降的意义都不大了，因为房子的资产属性持续削弱，完全没有什么财富价值了。
4、最后再呼应一下今天文章的开题论调，也就是关于调控的目的的理解，房价高，是相对的，只要经济发展带来收入增速提升，中国的房价泡沫只要房价得到控制，就能夯实泡沫，化解风险，所以，调控，是控制风险，是去杠杆，从而实现房价平稳可控，而不是压制房价，这一点很关键，所以，看待中国的楼市和房价，从自己的实际需求出发：
刚需买房，讲究量体裁衣，不要好高骛远，合适的就是最好的，投住融合成为过去式。
而投资买房，这里说的是真正的长期投资，或者缺乏投资渠道，对财富有固化安全保障需求的，相比起房价能不能涨，更应该多关心中国，关心所投资房产的城市发展趋势。
在中国买房投资，就是和国运捆绑的财富成长，就是和城市经济基本面荣辱与共的陪伴。


至于炒房？投机？哄抬？不好意思，属于你们的时代，已经彻底结束了。
逆势而行，必遭天谴。多行不义，必自毙！



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文章郑重声明：
本文仅作为认知交流和思考分析所用，至于是否正确合理，还需要等待时间的验证。
并且熊猫也乐于在财富之路上的一些认知思考和理解和各位分享交流
文章没有任何投资建议和投资引导，投资有风险，都是成年人，风险自担是最基本的价值认知。
以上。
2021年，经济波动和暗流涌动正在恢复平静，但是影响视野的大雾依然没有散去。
预祝看到这篇文章的各位朋友，能够心志坚定，做好准备，在2021年实现迷雾冲破，快意逐浪！
文章就写到这里。希望各位读者朋友能够喜欢。
或赞或骂，还请留个声音，求同存异，共同成长。



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思考，是对世界的尊重。探索，是对未来的准备。
每个人，都没有选择时代的权力，但是时代绝对可以选择人。
这是一个长期主义的时代，是一个眼界和思维决定的未来。
希望能与有伟大格局和理念的群体同行。
做时间的朋友，做时代的弄潮儿，做命运的主宰，做财富的主人！
仅以此文，与各位读者朋友，分享。



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以上正文，来自@熊猫贝贝小可爱，熊猫地产观，讲究和追求的就是在纷杂繁乱的信息时代，输出一种稀缺，宝贵的经验。
这就是本人自媒体的态度和初心：不做什么大路货，通过写作分享，记录对世界的认知。
熊猫不稀罕吗？你觉得我的文章不稀罕吗？哈哈哈哈……
不当什么专家，也不敢大言不惭说自己高明，只想通过写作分享，心存善念，广结善缘。

明绍宗朱聿键鼻

#房产大真探# #土拍# #全国房贷市场收紧，买房的人将何去何从#
进入2021年4月，中国的房地产市场供需两端，出现了非常魔幻的一幕：

在需求端的楼市：多地多银行正式开启房贷加息，购房成本节节攀升，楼市开始进入冷却期

在供给端的土地市场：四月下旬，“两集中”新规颁布后多个城市土拍市场出现暴热情况，地价高涨，参拍狂热。

这就很有意思了，一冷一热，冰火两重天，就是这么魔幻和强烈的对比，正在中国房地产领域上演着。

这篇文章，就深入对“房贷”和“土拍”冷热分化的现状，进行分析解读，并对后续中国楼市和房价的趋势，以及本轮调控的发展方向，进行有深度，有态度，有专业的思考和分析。


以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。

因醉鞭名马幌

二手房的价格一直以附近的新房价格作参考，同涨同跌

白云追月素

现阶段，地价其实不重要，违规金基本1个亿左右，地产商拿地就是对赌，行情不对，延迟开发或者退地就行。

真不是我干的的

不怕西方资本主义借机渗透吗

我心如烟卸

广州这几个月卖地千亿，全国卖地想想几百万亿，比什么科技都来钱快。

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任总说过:房子就不是给穷人盖的，什么刚需不刚需的，没有钱别操那么多心了，都洗洗睡吧！

我心如烟卸

提高房贷利率受伤最大的是真正的刚需购房者[流泪][呲牙][呲牙]

强绝商爸摇

两万到五万一亩地补偿标准，转手卖300万一亩的问题先解决了再说

寒郁轩良

“两集中”，房贷上涨，土地价格上涨，集中上涨。