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《中国经济周刊》记者 宋杰｜上海报道
今年一季度，上海楼市调控政策密集出台。
1月21日“沪十条”拉开上海新一轮楼市调控的大幕，“假离婚”购房漏洞被堵;25日，法拍房被纳入限购范围； 29日，上海银保监出台加强个人信贷管理新政，要求严格审查个人住房贷款最低首付比、偿债收入比，限贷等。
2月6日，上海对新开盘项目实施积分摇号制度，新房认筹比超过1:1.3的楼盘,将实行积分摇号制度。
3月3日，上海再出调控新政，新“沪七条”重磅发布，其中一条“对按照优先购房政策购买的新建商品住房，在购房合同网签备案满5年后方可转让”引发市场关注。这是上海首次对新房明确提出限售。
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既补漏洞又保刚需，上海正通过新政策的不断落地，向市场释放出明确的稳定信号，影响着市场预期。
新政实施后，效果如何？《中国经济周刊》记者日前进行了走访。
中介按分数划分潜在客户，买家渐趋理性
“你有多少积分，快来扫码进积分群：25分-40分积分群，分数尴尬，不代表眼光尴尬；40-50分群，买得到还是买不到绝对是技术活；50-60分，分数不低，但超级红盘也很悬；60-70分，虽然战胜了90%的人，但如何买到跑赢大盘的项目？”某房产中介在广告中写道。
《中国经济周刊》记者在近期采访中发现，许多房产销售人员将潜在客户精细地按积分“拉群”，这是怎么回事？
有市民调侃，如今在上海买新房要先做“数学题”，分数越高摇中的可能性越大。今年2月初开始，上海新增“积分制”摇号选房程序，此举是为了最大程度保障无房家庭购房权益，打压市场投资炒作氛围。
记者注意到，在上海积分制摇号新政实施近2个月来，触发积分制摇号的楼盘偏少（如认购客户数量大于房源数1.3倍，就会触发积分制。）。据上海房地产交易中心3月12日发布的公告，近期入市新盘有33个。据记者初步统计，截止到4月20日，一共有13盘进行了摇号公示，其中触发摇号积分制的仅2个楼盘，其余项目均未达到1.3倍的认购数，直接公证处摇号开盘。
“触及积分制的楼盘不多，说明在一系列调控举措下市场预期有所转变，买家变得理性。一些热点项目如果自己积分不高，那么买家也就不参与，直接看其他项目甚至二手房。这表明市场正从前期的高烧状态开始降温，”上海中原地产市场资深分析师卢文曦对《中国经济周刊》记者分析道。
过热学区房降温，前滩区域次新房基本没有成交量
上海瑞阳不动产公司门店主要集中在浦东前滩板块周边，总经理蒋毅对于此次中考招生新政出台前后的学区房热度变化有较深刻的体会。
蒋毅分析认为：由于前滩板块规划前景好，且有华二前滩学校这样的顶级学区，去年前滩板块的次新房房价几乎翻倍，冲高到17万元/平方米左右。今年3月中考招生新政出台后，前滩区域次新房挂牌价有所下跌，购房者和业主观望情绪较浓，基本没有成交量。
《中国经济周刊》记者此前曾报道，华二前滩学校2021年的招生新政，想进第一档排序，房产证上要有儿童名字，这一新政令老业主家长们措手不及。
“浦东三林某二梯队老破小学区房，去年单价从6万元/平方米涨到9-10万元/平方米，中考新政出台后降至8.5万元/平方米，我们预期后续可能继续下跌至8万元/平方米左右。若未来上海实施多校划片的话，学区房溢价空间将进一步缩小。”蒋毅说。
蒋毅进一步分析说，从近期的市场表现来看，带看量、成交量均有下降的趋势，目前的挂牌价也基本回到了去年12月的成交价。预计今年接下来的上海二手房月均成交量将在2.5万套左右。受严查经营贷、消费贷以及房贷审批速度放缓等影响，目前全市总价800万元以上的房子成交放缓明显，而500万元以下的房子则影响较小。整体来看，年初多轮调控新政以及中考招生新政出台以来，上海楼市逐渐趋于平稳，此前虚高的学区房价格也逐渐回归，居民购房更趋理性。
“这两年二手房的炒作中，有很大一部分都和教育资源有关，必须要让房源和教育资源进行脱钩，而监管方面必须有联动的思路。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对《中国经济周刊》记者说。
严跃进认为，重庆近期的案例值得借鉴。3月30日，重庆市发布《商品房销售不得与入学资格挂钩宣传提示》。政策明确四点内容：第一、不得暗示有教育配套，即在广告中不得使用中小学名称、中小学形象标志等内容。第二、不得暗示可入学，即不可以在广告中暗示购房可签约入读或划片入读中小学。第三、不得包装房产，尤其是不能出现学位房、学区房、学府房、指标房等用词。第四、不能承诺入学资格，无论是书面还是口头。
“五大新城”政策利好下，郊区房子不愁卖
从上海新房市场来看，今年和去年表现出一些不同的特征。易居营销上海公司常务副总经理陈广颖回顾道，去年市中心区域楼盘销售较好，部分郊区楼盘销售情况不佳，而今年以来上海市场整体表现都不错，许多郊区楼盘也呈现出“不愁卖”的状态。这已呈现出上海楼市热点从市中心区域逐渐往外扩散的趋势，这也与年初频繁发布的位于郊区的“五大新城”规划有关。
陈广颖认为，目前从板块来看，前滩、临港新城、大虹桥仍是热点区域，新房供不应求，摇号积分制下入围分数较高。临港新城板块供需矛盾比较大，过去多年供应偏小户型和刚需，而现在政府在积极引进高端人才，势必会造成未来大户型和改善产品的稀缺性。
陈广颖说，从地市和楼市联动来看，集中供地新规下，部分房企担心拿地难度增加而拿不到地，从而放缓出货节奏，影响局部板块的供应量。比如，过去两年浦东新区供地指标消耗较多，今年供地量断崖式下跌，这对开发商来说是不利的。在三道红线、贷款集中度管理新规和集中供地的新形势下，新房营销要进一步完善系统化、专业化、流程化、规范性和标准化。
3月2日，上海市印发《关于本市“十四五”加快推进新城规划建设工作的实施意见》的通知。此次通知对于新城规划提出了非常详细的内容，且在房地产开发和购房等领域出现了很多新的动向，值得关注。
易居研究院智库中心研究总监严跃进分析，此次政策提出了一句颇受关注的话，即“探索出台与中心城区差异化的购房和租赁政策”，这句话某种程度上意味着后续此类区域购房政策有望放松，释放了非常好的信号。严跃进认为，要防范中介和房企炒作，积极稳定市场，真正让利好政策和人才导入政策进行结合。
在上海市政府官网“人民建议”栏目中， 有市民建议加强临港新片区内的新房价格审核。
这位市民写道：“如今临港新片区二手房房价飙升，已经达到了每平四五万的价格，比肩上海其他成熟区域的价格，对于人才的吸引和落户已经形成了极大的阻力。管委会为了筑巢引凤，制定了新房每平米原则上不超过3万元的指导政策，像我这样希望投身于临港工作、落户的外地人，只能寄希望于新房。但是临港新片区已经半年多没有新盘入市了，一些开发商一直捂盘惜售，试图打破管委会制定的新房每平米不超过3万元的指导政策，抬高新房价格，赚取更大的利润。”
上海市浦东新区南汇新城镇人民政府通过书面形式回复了这位市民。文中写道：“预计今年二季度开始，临港新片区住宅房源会逐步上市供应，届时矛盾会得到缓解。后期的新建商品房上市供应后，新片区也将坚持调控目标不动摇、力度不放松，尤其要做好地价、房价联动调控工作，从源头上控房价。大力整顿规范房地产市场秩序，严厉打击房地产企业和中介机构违法违规行为，严肃查处捂盘惜售、炒买炒卖、规避调控政策、制造市场恐慌等违法违规行为。支持刚性居住需求，坚决遏制投机炒房，因地制宜，精准施策，确保房地产市场平稳健康发展。”
责编：郭芳
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发表于 2021-5-26 08:06:59
