楼市到底会涨到什么时候？

形腿望舞

70个大中城市的房价，62个环比继续上涨……


中国人三大错觉：


房价会跌，股票会涨，她喜欢我，再一次得到了印证。


这么多年了，不管吹什么风，最终大家发现，买房永远是正确的决策……

01

楼市依然在涨

一季度的房地产市场数据，又是全线拉红，甚至好的出奇。


把几个主要数据拆开来看：


先看下房地产投资数据：


1-3月份，全国房地产开发投资27576亿元，同比增长25.6%。


其中，住宅投资20624亿元，增长28.8%。


1-3月份，房地产开发企业到位资金47465亿元，同比增长41.4%。


再看房地产销售数据：


1-3月份，商品房销售面积36007万平方米，同比增长63.8%，其中，住宅销售面积增长68.1%。


1-3月份，商品房销售额38378亿元，增长88.5%，其中，住
宅销售额增长95.5%。


以中国房地产市场的体量，居然还能够实现两位数的增长，即使是去年因为受到疫情影响而出现大的下滑，今年能够实现这个增速，也是非常惊人的。


更重要的是，投资金额和销售金额双双创新高，再一次把那些看衰楼市的人的脸打得啪啪响。


房地产市场看完了，来看一下房价数据。


国家统计局每月公布的70个大中城市房价数据，是国家公布的唯一的房价数据。


因为去年的特殊原因，就不看同比了，只看环比数据。


环比：


2021年3月房价环比涨幅


全国70城：


0.4%


四个一线城市：


北京：1.4%
上海：1.1%
广州：1.4%
深圳：0.4%







从70城房价数据来看，3月份新房和二手房房价环比上涨的城市数量均达到近一年的最高值，分别达62个和58个。


数据不会骗人，不管口号有多响，政策出的有多少，房价上涨还是目前楼市的绝对走势。


还有一个数据，更值得一看：


就是全国商品房均价


这个国家统计局没有直接公布，但是可以算出来。


商品房销售额38378亿元÷商品房销售面积36007万平方米=10658元/平米


今年一季度，全国商品房均价为10658元/平米。


从疫情到现在，房价涨15%，全国平均下来涨了将近1400元/平。





（数据来源统计局，制图：德科地产频道）


比去年四季度上涨了8.5%！


这样的涨幅，只证明一点，和绝大多数人以为疫情会打击楼市不同，楼市依然很疯狂！

02

楼市上涨的真相

虽然整体在涨，全国房价涨幅分化严重。


第一、东部地区是拉动楼市价格上涨的引擎。


其中包括北京、天津、河北、上海、江苏、浙江、福建、山东、广东、海南等10个省份。


也就是说，房价虽然大涨，但是“旱的旱死，涝的涝死”，北上广深、长三角、珠三角贡献了绝大部分的上涨。


相反，中西部地区，大多数北方城市，房价基本上都在横盘或者下降。


我认为这只是开始，未来中国楼市的发展方向就是：


东部房价继续遥遥领先，中西部、东北地区房价塌陷


第二、不仅是不同城市之间分化，同一城市，不同区域，也出现巨大的分化。


就拿一季度，广州的房价上涨来看，其实真正上涨的地方就是两个：


一个片区就是黄埔新区的新房，一个就是核心商圈兼学位区的旧房。


一座城市中，房价分化的甚至有点失衡。


所谓失衡，就是不同区涨幅不同，甚至同一条街道，隔街相望的楼盘涨幅都不一样。


第三、区域分化之外，贫富分化也非常严重。


以苏州为例，千万级别的别墅房源，出现成交井喷、量价齐升的状态。





成交记录图源网络


与豪宅市场的热闹相比，刚需市场却有着完全不同的命运。


从全国来看，刚需市场正在经历着冰火两重天的煎熬。


原因也很简单，这波疫情，开闸放出的水大部分流入了富人的口袋，豪宅的走俏不过是资产价格通胀下的一个缩影。


可以预测的是，未来就算在一线这种特大城市里面，人与人之间因为配置了不同类型的房产，财富增速差异也会很大。


这也透露出楼市上涨的两个真相：


房地产，尤其是优质的地产资产，已经从大众都可以享受，变成只有少数人可享受的投资品。


房地产市场越来越分化，各个城市之间在分化，城市的各个区域之间也在分化。


以后楼市依然会涨，但是是东部、南部的房子会涨，城市热门区域的房子会涨，富人的豪宅会涨。


其他房子的表现，会越来越乏善可陈。

03

地球不爆炸，房价涨不停

每次一说房价会涨，就会有朋友来反驳。


但是我想说，房价上涨这个事情没有解法，全球都没有。


最简单的逻辑就是：


地球只有一个，但是放水却是每年都在进行。


去年美国、中国、欧元区、日本和其他八个大型经济体的总货币供应量已经高达14万亿美元。







根据彭博社汇编的数据，上述12个大型经济体的总货币供应量规模已激增至94.8万亿美元。


这个星球上目前所有的钱，加起来大概就是94.8万亿美元。


简单类推一下，以人类货币计价的话，地球的价格，大概是94.8万亿美元，而在去年一年中就增长了14万亿美元。


如果没有意外的话，这个数值只能不断攀升。


回顾下历史，从19世纪末20世纪初，经济全球化以来，世界各大国一旦遇到经济难题，蛋糕分配不均情况，无非就是两种解决办法。


战争&放水


战争是为了消灭过多的人口，减少分蛋糕的人


放水是为了创造更多的财富，做大蛋糕


但是自从出现热核武器以来，战争这种比较野蛮的方式，逐渐被各大国放弃了（至少在大国之间不再选择战争）。


1962年，古巴导弹危机，美苏双方都已经把手放到核按钮之上了，最后，却又都把手放下了。


因为在热核武器的威胁下，大国战争这个手段已经太不可控。


打输了就是输，打赢了还TM是输。（参考日本排放核污水）


那解决经济问题的唯一方法就剩下放水


于是我们看到美国：


1987年经济危机，放水


2008年经济危机，放水


2020年经济危机，放水


当然，危机是会过去的，过去之后，也会选择把水收回来。


但是，通常还没收完，新的危机就会再来。


2017年，美联储开始了缩表，试图收回08年放出去的水。


但是，还没搞完，新冠就来了，经济又下滑了。


除了放水，已经没有什么可以解决问题的办法了。


于是印钞机又大开了！


以史为鉴，如果推测接下来的经济和货币史，能得到一个规律：


放水像运动，是永恒的，收水像静止，只是运动的一种特殊状态。


简单来说，人类的总货币供应量，只会呈现向右上角无限延伸的趋势。


去年是94万亿美元，将来会到100万亿美元，150万亿美元，200万亿美元。


以人类货币计价，地球的价格也会水涨船高。


从94万亿美元，然后到100万亿美元，150万亿美元，200万亿美元。


地球都涨价了，地球上的土地能不涨价吗？


更何况，地球上人口最稠密地区仅占陆地面积7%，却居住着世界70%人口，而且90%以上的地球人集中分布在10%的土地上。


一定会涨，最少也是分化的涨。


美国不涨日本涨，日本不涨韩国涨，韩国不涨中国涨，中国不涨，就再回到美国涨。


今年不涨，明年涨，明年不涨后年涨。


看下美国大约过去50年的房价走势：





美国的房价08年因为经济危机砸下来了，但是又怎么样呢？


08年的下跌，不过是几十年上涨周期里的一个小周期。


就连老龄化最重，最为人诟病的日本：





图片来源：挥洒五弦


我们也可以看到，东京都的房价近年来持续上涨，也许下一个十年，就要追平90年代房价甚至再创新高。


想让房价持续性下跌，除非人类对财富失去欲望，那个时候央行也就不用放水做大蛋糕了。


说了这么多其实就想说一件事，家里要是没有配置房子，还是可以买，不过也不要买太多，资产配置和炒房还是有很大区别的（相比按住房价，打击炒房简单太多了，撤贷就行了），而且买房，越贵的地方越好。


逻辑就是这么个逻辑，什么都能增加供给，就是地球不可能增加供给。


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