楼市出现挤出效应？一线城市开始降温，强二线城市却出现升温迹象

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严控之下，资金寻找新的目标。

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4月27日，贝壳研究院发布《2021年4月楼市报告》，2021年4月，全国66城新房市场成交量增速收窄，贝壳50城二手房成交量环比下降约20%，楼市出现明显降温，调控效果开始显现。

其中热度降温非常明显的是调控剧烈的一线城市。具体来看，北京、上海、广州、深圳2021年4月新房成交面积同比增幅较3月均下降了10－20个百分点。

而另一面，二线城市市场活跃度则相对较高，特别是长三角、长江中游、东南沿海的城市，武汉、南京、杭州、温州、宁波、福州、厦门、扬州、泰州等全国重点区域的强二线城市。

从成交量的变化来看，一线城市因为强调控的影响，正在形成挤出效应，大量的资金开始出现涌入热点强二线城市的迹象。

从这个角度看当前的楼市，其实可以很明显的判断出，这波由资金推动的行情还没有结束的迹象。

总体来看资金没有出现枯竭的迹象，行情就会大概率地延续下去，只不过就是城市之间的轮动，但从目前强二线的情况来看，很多城市都出现了第二次甚至是第三次的升势，一波大行情走到现在，虽然还是向上的趋势，但我们真的开始要警惕了。

因为，接盘侠的大举入场往往就是在这个时候，这也是大概率出现最后一棒的时候。

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这次一线城市楼市出现降温迹象，最重要的催化剂就是深圳出台二手房参考价。

首先，深圳楼市是整个楼市的风向标；其次，深圳这次出台的指导价确实是在不刺破泡沫的情况下，压制住了炒房的预期。

这段时间以来，宁波、无锡、东莞、上海等城市都相继推出了类似深圳二手房参考价制度。

其实对于参考价制度本身来说，并没有太大的效力，但与资金端进行对接，则是一步妙棋。因为这就相当于降了杠杆。

这波楼市行情的基础就是债务驱动的，只要债务规模可以不断增加，行情就能一直延续。

但这波行情也有一个很显著的特点，那就是分化，热点城市和非热点城市简直是冰火两重天。

为什么会出现这种情况？

之前的文章中也曾反复探讨过，目前的债务扩张规模不可能支撑起全国范围的普涨行情，这种情况下，只能退而求其次，将债务集中在少数城市，推高行情。

这也其实说明一个问题，那就是楼市即将走入下一个时代，因为如今靠债务驱动根本就延续不下去了。

大家可以思考一个问题，如果要今年的房价涨幅超过去年，那么所需要的资金量是不是也要大于去年？答案是肯定的，这种情况下，债务端就得继续膨胀下去。我们也看到了，去年的楼市总体成交额之所以创出新高，是因为疫情的原因造就了2020年成为了历史上货币最为宽松的年份。这种情况之下，楼市都走不出普涨格局，那就只能说明一点，从资金量的角度来看，即使是最宽松的时期，也不能带动整个行情上行，如果要带动的话，这个资金量可能庞大到我们无法想象。

从市值的角度看，中国楼市已经是全世界第一大的资产类别了，总市值达到了65万亿美元，超过美股和美债。

炒过股票的朋友都知道，超级大盘股的涨幅波动是很小的，原因就在于想要让超级大盘股走出一波行情，所需要的资金量是非常巨大的。

这就是目前中国楼市所面临的最严峻的问题。

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今年的货币宽松程度不会向去年那样了，但在这个背景之下，强二线城市又开始轮动起来，确实不太像一个好兆头，越是这个时候，就越要保持头脑情醒，从楼市目前的体量上看，只是为了保持资产泡沫不破，居民每年的新增借贷就要保持在10万亿人民币以上的级别递进，而接下来的几年之中，资金规模越来越不确定了。

这两天，媒体爆出房贷又上涨了，仅仅是年内的四个月，就上调了三次。其实可以清楚地感觉到，虽然LPR基础利率已经连续12个月保持不变了，但银行端的加点已经进入到上升通道之中，这种情况下，实际的房贷利率就是上涨的状态。

资金成本不断上升，对于楼市的前进可以说是一个很重要的不利因素，对于交易的抑制作用将会越来越明显。

热点城市的房价是一直在涨，但只要不破，就不能定义为泡沫，这是一个现实问题，房价和泡沫其实不存在必然联系，因为不产生风险的上涨，是可以被定义为合理的；但问题的关键是，永远没有人能够知道下一秒会发生什么，这一秒还不能定义为泡沫，而下一秒就破了，即使可以定义为泡沫，那又能怎样呢？

理论上来讲，最关键的就是介入时机，泡沫晚期之前介入都叫享受泡沫，说这个不是让大家去炒房，而是想说，如今这个节点其实已经很微妙了。

一线城市，不论是市场运行规律也好，还是政策调控也罢，都已经出现降温的迹象，楼市中一个很玄的东西就是"共识"，而共识是要靠行情催化的，当市场出现明显降温，对"共识"会产生非常严重的影响，这种情况下，要想重新建立共识，就要把行情重新推起来，而一线城市想要再一次推升行情，要经过政策、资金等重重阻力，难度比起2020年3月的那个时候不知要大了多少倍。

所以，楼市接下来的不确定性其实是很大的。这里面要重点注意的就是那些非热点城市，这些城市虽然没有出现崩溃的现象，但基本上也都是一种"生挺"的状态，如果出现第一个倒下的骨牌，那可能就真的不好玩了。

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