自从楼市调控脱离了国家统一指挥，变成“因城施策，一城一策”后，楼市就进入了调控繁乱期。
地方政府对土地财政的依赖，以及人口红利下行期的抢人方针，使得对房地产的态度上，地方和中央并不总是一致的，于是挤牙膏式的出台政策，不断为上一个政策的副作用（比如限价导致倒挂，激发市场的不理性）打补丁创新。对本地改善极度不友好，却对外来落户打新若有若无宽容等，成为新调控周期的特色。
诸多手段中，若论新意，从深圳出来的二手房市场指导价值得关注。
有迹象表明，本措施有可能成为其他城市效仿的手段之一，同时这个措施对市场的潜在影响值得关注。
1
指导限价是行政干预市场从一手房价向二手房价的迁移，但本质不同，一手房限价是干预预期，过去大多数时候是新房涨价带动二手，政府利用对一手房的定价权按住新房涨价预期，以拖住二手预期。
只不过，在供小于求的强势区域或情绪亢奋期，产生了倒挂刺激赌博的副作用，以及牺牲了高价拿地的开发商。既要马儿跑又要马儿不吃草，可能正在或预期产生“史上质量最无法保证”的一批新房。
指望开发商一边倒挂不愁卖，一边利润被高地价控房价挤压下，还能精心做产品，真是看良心了。而商人良心这种东西是最无法判断的。
二手房指导限价，却不代表政府强制性，不能逼迫二手卖家必须按指导价交易，市场价 15 万一平，指导价 8 万，就能用 8 万强迫卖家卖给你？天真了！
本质是为二手房市场去杠杆。政府不可以逼迫二手卖家，但可以要求银行按这个价格发放房贷。
比如刚才那个例子，假定 100 平，1500 万的市场价，只按 800 万放贷，那么即便三成首付资格，也就能贷800*0.7=560 万。
如果这个房子是个强势房产，卖家用其他办法要求补上差价，那就是首付从三成变成了六成，属于限贷调控范畴。
这个限贷的变种还有个大哥，就是北京的非普通住宅按普通住宅的评估价上限（比如五环内 468 万/套，未考究最近有无变化仅理解之用）发放贷款，超出的部分不得贷款，只能全款。那就是在北京，稍微好一点的房子，你肯本贷不了几成，所以北京房价除了学区房改革重塑价格体系以及最近大半年的结构性行情，大多数房还是在一线里最近几年较为克制的原因之一。
2
观察深圳实施以来，影响比预计大的手段。
第一个被影响的，肯定是房地产中介从业人员，包括各种变种带货的大 V。深圳总体比较强势，指导价打折最大的火热西区，价格波动明面上还有待观察，但至少交易流动性是一下子下来了。
市场交易被冰冻，开始盘整自我消化，供需双降，需求下降了，供给也下降了，不那么缺钱的卖家盘算着卖了房后再买，如此困难也就索性不卖了。
带货大 V 们开始努力把购买力带出深圳（去到不限的地方）。
3
对不择手段的炒房热确实有抑制作用。
做 ABC 单锁定房源，再通过假成交拉高价格锚定，通过自媒体传播营造焦虑感，再出货的不良风气蔓延得到了遏制，这点倒是好事。
同时，也是对二手房进行一次极限测试。
哪里有虚火，哪里真正强大，会在实施后逐步水落石出。总体概念情绪主导上涨的地方，受伤会较大，而内涵价值高的地方，经过短暂冲击之后会较快恢复。
4
如果买房人觉得因此大范围受益，让买房、买好房变得容易，那还是天真了。
因为买房难度和代价陡然增加，优化置换越来越难。
市场情绪冷却后，越是好房受伤越浅，越是非好房受伤越重。
优化置换的要义是利用好情绪外溢周期，好房领涨后，盘整次房，补涨后实现由次换好，但很显然，现在超难了！
5
当中介真实成交价不再被公示后，整个市场虽然不会再“被价格焦虑”，但市场也失去了透明度，呈现出盲盒交易特征。
对于对市场估值能力不强、理解不深的普通购房人并不友好。更清晰明确的打新热度自然会进一步强化，而不是减缓。
but，请注意，对于不够强势的城市本身倒挂空间有限。若二手指导价压低消灭了本来就不大的倒挂空间，那么就要另行讨论了。
政府二手房指导价定价也会有内在导向性，希望把购买力从强势区域导向弱势区域。
我们认为，无论是区域指导价不对称调控，还是城市不对称调控导致的“逼迫性外溢”，你都不应该听话去接库存。
结
今年以来，各类楼市调控超过 140 次，招数比往年极大地丰富，也更精准了。
不知道哪个二线城市先来效仿深圳。
当然了，更为重要的是信贷端，银行的态度和执行力度。
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发表于 2021-5-25 14:40:29
