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这是成都房神，全国唯一能带领你落地实操的房产专家。至今，已为上千人提供买房解决最佳方案。
房神不像其他自媒体房产专家什么的，含着骨头露着肉的让你摸不清头脑！房神属于实战派只告诉对你最有用的方法和自己亲自实战后的经验。
以下为“成都房神”微信公众号粉丝问答精选提问
提问：房神你好，都在一个地段配套房龄都相差不多，但小区楼盘品牌不一样该不该花高价去买，我应该去选择什么品牌？
回答：现在越来越多人很重视地产品牌。可以说，地产品牌就是一个标签。首先，品牌地产的配套和服务更好，一个社区就是一个标签，现在买的是房子，后来看的是服务，有钱人会更注重生活质量的提高。
其次，有些品牌为了维护自己的口碑，底线还要高一些。比如物业服务的质量、社区安全、园林环境，包括硬件维护标准都比较高，住进去也比较省心。
品牌盘还具有更好的抗跌能力，受调控影响的概率较小。例如，许多品牌即使在房地产波动的情况下，仍然有很小的波动，相同的位置，大品牌开发商的房子，未来的增长潜力也更大。这里面也排除学区加持。
如果你在观察或者收集一些资料就会发现，同一地段，往往当时卖得越贵的房子，未来涨得越快。
但品牌与高端不一样。
因为每个楼盘的定位是不同的，例如，有些定位是刚性的需求，有的则是改善，购房者也应该根据自己的实际情况做能做的事。
如果财政能力不允许，盲目追求品牌可能只能增加自己的压力。建议量力而行选择合适的价格未尝不是一个正确的选择。
提问：房神你好，打扰一下，最近关注到了二十一世纪花园3期，这个小区是2000年建成的，确实比较老了，但房价确实便宜，而且据中介说这个小区交易比较活跃，后面出手会比较容易，而且这个小区距离青羊实验附小比较近。
我有个想法，找一个装修很烂的房子，通过装修来拯救一下，麻烦你帮忙分析一下这个小区，谢谢！
回答：像二十一世纪花园3期这种20年的老房子，周边配套基本上也算比较乐观的。一公里内有2条地铁、医院、商场、公园，还带学区。如果只用于居住完全是可以的，唯一的缺点就是楼龄，如果考虑几年后出手，可能流动性差一点。升值可能不是那么理想。
提问：房神你好！新人首问，我目前的情况是：高新区普通资格，在中德与父母共有一套全款房，为了学位父母可以转给我们，但是中德学区属于省教科院现在前景不明；手里面现金有100左右，父母还能支持我们50，在外地有过按揭记录，按揭可以在8k。自己的想法：
1、把中德房子过户给我们，另外买一套房子纯投资房，可以买一些学区一般的入门套三，考虑南湖板块的远大中央公园、恒大天府半岛、南湖国际社区，新川板块这边中铁城南锦汇、黄金时代等；
2、自己重新买一套带学区兼顾投资，主要考虑的是大源片区（比如南城都汇）和中德系列，大概只能买到小套二，但是将来居住会有点恼火；
3、将我们的50%过户给父母，留个名额，学区房重新买；
4、看了你很多文章，提到投资应该首先考虑地段，然后尽量多的囤面积，所以想问问一些户型有明显缺陷的大户型也可以吗，一楼和一些特殊户型，我看到有套赠送超大，价格低于市场同面积的20%左右，但是没有阳台，且房主装修设计使得利用率很低，这种可以考虑吗？
5、目前的市场行情能不能再等等看？
回答：你们现金150万，有贷款记录，月供在8k内。那得分你名下再买是首套房还是二套房了。先得把中德的房子合计合计看怎么处理合适。要么你们父母过户给你，要么你们转让给父母然后弄一个单独的家庭户口，单独的购房资格。
说实话，中德的学区也还好吧，并不是劣质学区，而且前景来说是没有大问题的，可能你们对学区的要求比较高。
1、中德房子过户给你们，你们自己再买，那么就是二套房，首付在天府和高新是7成，按照150万首付计算，理论上可以买到214万的房产，如果把税费中介费考虑进去，可能只能买到200万左右的二手房。这个总价，你去看南湖的或者新川的入门套三，可选项也是有的，但是不多。
2、自己重新买就得把新川腾挪给你父母，然后你们获取独立的首套房资格，按照月供8k，贷款135W计算的话，285万的总价，倒也是可以买到南城或者中德的。
3、这就是方案二，整体来看，我们推荐方案二。
4、地段+大面积建仓，这个是毋庸置疑的，但是我们更多强调的是房源自身的装修、朝向等轻微的劣质属性，而不是明显的缺陷，比如你说的异形户型、1楼，今后流通性欠佳，这种肯定会跑输大盘，目前低个20%，后期也低个至少20%起步，赚的差价较低你能接受吗？如果能接受，才可以考虑。
5、对二手房来看，当下是议价的好时机，后续指导价的出炉，或将进一步回调，可以稍微等等行情再下手。
提问：房神你好！请问天府新区融创玫棠府的房子未来会怎么样?我是在17年入手，现在小区内很多人抛售2万一平，我想请问要不要跟风现在出手?有点担心以后卖不出去，感觉这边盘太多了，光麓湖就有几十个组团。还有保利，花园城等等。
回答：天府新区房子卖了再买现在也不好买。天府新区是公园城市，大部分土地都是公园绿地,再除去一些产业和商业用地，住宅用地本身就不算多，再加上天府新区的宅地基本都是低容积率的，单位土地能修的建筑面积就少，再加上天府新区现在的房子大多都是改善型产品，面积都不小,那么同样多的体量能修出的住宅套数就更少了。所以天府新区房子太少了，不是太多了。玫棠府现在差不多翻了一倍,你卖了有购房资格再买其他的吗?按现在的行情,你2万单价卖了之后在其他地方也无法用2万买回同类的房子，所以显然现在没有卖的必要。
提问：房神你好，我在银唐国际有一套90平米的学区房和一套华宇锦锈花城的住房。这两套房有无继续持有的价值。如没有什么时候卖时机最好？孩子8月份锦江区户口满二年打算买一套房，如旧房有持有价值不卖资金可另想办法。如需卖旧房担心卖后这边又没摇上号。两边挂脱，怎么操作？孩子摇中机率大不大？可以买顺销盘吗？顺销盘价格比摇号贵吗？孩子是留学研究生。有不有机会去选人才公寓之类的楼盘？
回答：华宇锦锈花城当下还没有二手房市场，价格不好评判，现在卖是比较亏的，因为价格还没涨起来，可以继续持有，等待龙潭寺TOD项目带来的增值和溢价。银唐国际的话目前来看，价格不尽人意，因为对口的龙王庙正街小学谈不上顶级，而是中上，所以价格再上行的压力较大，建议可以及早出售。
2、这个没法保证不脱钩的，除非就是有大量的其余资金可以先行摇号新房，摇中了再出售锦江旧房。
3、单纯户口在锦江满2年的话，得看社保，如果社保也在锦江，且关键是你孩子名下无房是刚需的话，那么才可以当做锦江刚需顺一资格，这样摇号概率大大提升，可以看建发央玺等楼盘。此外顺销盘也是可以买的，不过比摇号的贵，而且还好些要求全款。
4、研究生及以上学历，是可以去申请获得成都各区认证的人才资格，可以买该区域内的人才公寓。
提问：房神你好！坐标成都，手上有一套老破小，房龄二十多年了，是现在卖掉！还是等待拆迁？
回答：你好！就现在卖，老破小在成都升值潜力小，加上现在提倡旧改。
为什么呢？打个比方，你现在这套老破小50平米能卖50万。
附近次新房卖2万一平，贵50%。
就算拆迁了，原地回迁的话，想要增加面积还得自己掏钱。
如果你卖掉，拿这个50万，买热点片区单价一万五总价150万的房子，杠杆加上去了，面积变成100平。
十年期间，来个两次的增值抵押、买入，再抵押再买入
十年后，你可能都有200平的房子了，但你的老破小说不一定还没拆迁。
即使拆迁，还不一定马上拿证，还不一定原地拆迁，除了市区以内，其他周边的回迁房还卖不上价。
提问：房神您好！请问：1.首创禧瑞光华算不算是学区房？（旁边有个树德中学弘毅校区，9月份将首次招生）
2.建议一下：参与华润金悦湾的一套法拍房是否妥当？且应注意些什么？还是建议买新房？
回答：1、算学区房，只是树德中学弘毅校区是初中部，教学质量如何，还需要时间来解答。但是当下首创禧瑞光华只剩尾盘，不论是叠拼还是大平层，价格非常高。
2、有购房资格的话，是可以参与法拍的，当下法拍也纳入限购，在一定程度上降低了热度，不妨试着买房捡漏的一种方式。最好是找一家专门做法拍的经纪公司全程帮你代办，包括房屋的抵押、租赁和人员滞留信息需要核实清楚，避免拍下后反而不能入住的尴尬。
提问：房神你好！请问川发天府上城和远大中央公园要怎么选呢?哪个位置更好?哪个性价比更高?麻烦从各方面分析下，增值，商业，配套，居住质量。
回答：你好！从理论上两者性价比都很高，都值得买，买到都是赚。但如果你要我选，我会选川发天府上城。
第一：因为锦江生态带肯定远远好于南湖板块，无论从板块规划，定位，各种配套来说，都存在等级差。
第二：是川发的土地容积率低一些，产品品质更好，远大其实是上一个时代的土地容积率，产品其实是刚需定位鼓捣加了豪装，目的是把价格抬上去，增加利润。
第三：现在的精装水分至少一半吧，所以清水不用买水分，也不用维权。当然，远大的价格其实更便宜一些，所以它也有合理性,但我会更倾向于川发一些。
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发表于 2021-5-23 19:09:08
