遏制房价出大招，供地大增！深圳楼市未来走向定了

我的苦恼冉

终于，为降房价，深圳拿出了史上最大诚意。
4月25日，深圳市规划和自然资源局官宣2021年度建设用地供应计划，总量1130公顷，其中居住用地363.3公顷。
这是距离2014年后，深圳出让居住用地体量最大的一次，同时也意味着，未来将会有不少于5万套商品住宅诞生。
那么土地供应力度史上“最猛”，深圳楼市后续将怎么走？



1、决心加大供应，新房未来释放迎高峰



深圳一直被人诟病，大城市病突出，地少人多，住房供不应求。
这也是深圳楼市，这么多年以来，一直热度难降的原因之一。
前天（4月25日）深圳公布2021年供地计划，表示愿意拿出363.3公顷的居住用地，其中商品住宅用地149.3公顷。



这对一直土地供应力度跟不上的深圳楼市来说，无异于久旱逢甘霖，也是深圳到目前为止，住宅供地规模最大的一次。
因为回顾过去深圳4年的供地历史，可以发现2018年深圳的商品住房用地供应为87公顷，2019年只有17公顷，而2020年也仅仅只有50公顷。
并且就算是过去2016年、2017年这两年累计的商品住宅用地面积，深圳总共供应287.6公顷。



数据来源：深圳市规划和自然资源局
可能有人对土地供应的面积不是非常有概念。
但换算成未来住房的供应套数，就能感受到深圳官方为减缓大家住房紧张的最大诚意了。
2019年深圳修改《深圳市城市规划标准与准则》，拔高了深圳用地的容积率，规定深圳密度一、二区建筑容积率为3.2～6倍之间，三区为3～5.5倍之间，四区为2.5～4倍之间，五区为1.5～2.5倍之间。



注：白色的为“生态红线内区域”，不能建房子区域
如果按照容积率为3—6倍，家庭住房面积为89平米计算，总供地363.3公顷，大约能提供12.25万套至24.49万套居住用房，其中商品房可以提供5.03万套至10.07万套。
可能有眼尖的朋友看到供地计划表的结构，会说深汕的供地占比太高了，其他区加起来都没有那么多。



但是尽管排除掉深汕28万公顷的供地，深圳2021年市区新增的商品房也能约有4.08万套至8.18万套。
而最近4年，深圳新房平均每年成交3.5万套左右。这就意味着，新增的这批土地带来的商品房需要两年左右才能彻底被消化掉。
可见深圳未来楼市调控的决心。
深圳这次调控的决心来了，但也有人质疑调控的诚意还是不足。
有人认为，这点供应量，如果仔细看福田、南山、罗湖、盐田的供应量占比，太低了，根本就没诚意嘛。
但实际上，并不是深圳不想在福田、南山、罗湖、盐田这几个区拿出诚意，加大供应，而是这几个区，实在是拿不出这么多地了。
过去10年，深圳该新增供应的土地已经累计新增不少，该拆除旧改的，不少也已经在旧改。
根据合一城市更新《2021年城市更新白皮书》数据显示，截至2020年12月31日，深圳各区拆除重建类城市更新规划项目数量中，福田、南山、罗湖可开发建设用地相比宝安、龙岗、龙华来说更少。



如果真的在福田、南山、罗湖、盐田这些区大量拿地出来，确实有点为难深圳了。
所以再质疑官方的决心，就不够厚道了。


2、深圳楼市后市怎么走？



居住用地供应量大，肯定会抑制周边二手房房价，这点是没有什么疑问的。
但是大家最关心的还是深圳楼市整体的后市怎么走。
单纯关注未来新房供应是不够全面的，还要看现存二手房的成交市场。
最近两个月二手房市场已经出现明显议价空间松动的信号。
根据中原地产4月11日-4月17日的数据统计显示，业主目前的心态不再像一二三月那样坚持到底，不少片区业主下调了价格，甚至后海南片区的业主报价最高下调了20.0%。



不仅价格有松动迹象，成交方面，二手房市场从去年7月后成交套数出现持续下降的趋势。



另外，深房中协上周周报数据也显示，周网签量环比上升26%，但依然改变不了4月份网签量下滑的情况。



这就意味着，在二手成交回归冷静、未来新房供应增多的趋势下，深圳楼市两极分化的趋势进一步加深。
居住用地供应量大，肯定会抑制周边二手房房价。
所以新房供应量大的地方，比如宝安，光明，坪山和龙华，二手房会被新房压制，会短期横盘甚至出现回调的情况。这对购房群体来说，担心未来收入跟不上房价涨幅的焦虑也会缓解很多。
但对于福田、罗湖及南山的房子来说，好地段的房子，依然稀缺，不管是新房还是二手房都值得考虑。
因为这次供应，大部分供地都集中在宝安和龙岗，南山、福田、以及罗湖占比几乎可以忽略不计。
供应少，供需关系依旧特别紧张，这就意味着，这些区横盘期也能跑出独立行情，特别是有优质学位加持的学区房。
总而言之，在严格调控+大力供应土地的背景下，房价上涨的速度得到了有效的控制，房子议价空间增大，对准备上车的刚需是个值得考虑的时机。