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这是成都房神，全国唯一能带领你落地实操的房产专家。至今，已为上千人提供买房解决最佳方案。
房神不像其他自媒体房产专家什么的，含着骨头露着肉的让你摸不清头脑！房神属于实战派只告诉对你最有用的方法和自己亲自实战后的经验。
以下为“成都房神”微信公众号粉丝问答精选提问
提问:房神你好，我准备买个房投资,总价预算170，按照你说的十年内次新房，主城区小套二结合学区，选出了的首航欣程，对口棕北小学,你觉得这个盘有升值空间吗?因为那里离BRT近，所以看上去感觉升值空间不大。
回答：自住的话，首航欣程，无论是位置，还是配套，都不错，首航还是比较保值，但升值空间在全成都来讲，应该算中等类型，贵在生活配套完善，自住起来会比较方便一些。
总结就是自住方便，但升值中规中矩，抗风险能力还是不错，纯投资，在房屋升值的同时，这个房子的租售比还不错，带来的收益也很可观，还是比较推荐的。如果看上有喜欢合适的房源，是可以下手的。
提问：房神你好，想问一下成都青羊二十一世纪花园的一楼值得买么？未来出手会因为是一楼而折价么？感谢回答！
回答：其实折价不是一个固定值，而是一个相对值。
譬如，我们说，楼梯一楼应该比三楼折价5%以上。
一些高档小区，一楼折价比例通常更高；而在上车的老破小里，房子总共就300万，3楼300万，一楼285万很正常，地板价挤压。
买的时候可能便宜两三千，卖的时候可能折价就不止这么多，而且还不好出手。
当然一楼带花园有特色纯自住是可以考虑的。
提问：房神你好！新人首问，普通资格全成都资格，总价600万的预算，想买套改善学区新房，最近看了很多，比如新力曦悦、昱湖一号，陆肖等，都不满意，普通资格还买得到房子吗？有没有好的思路可以推荐?
回答：600万在成都除了个别豪宅基本能买个遍。新力曦悦在地理位置比较偏一些,周边也—般,学校是个挂牌,并不是特别好,买它不如买西派金沙。昱湖一号价格还可以，但产品品质一般，不过说回来这个价格也对得起那个位置，买也是可以买的,但普通资格几率不高。既然你都有高新资格，你可看看金隅金成府和麓鸣九天，学区还是省教科院k12和天新万科天府锦绣，学区都不错的。
提问：房神你好，新人首问，目前刚需，因人不在成都，打算过两年调回，现以投资为主，首付50-60W，希望租售比好一点，请问有什么盘可以推荐？二手房还有笋盘吗？如何找？谢谢！
回答：如果是考虑投资的话，还是建议首选那些倒挂比较厉害，地段和配套都还不错的楼盘。
不过，这样注定会是一些上车比较难的楼盘，需要看你的顺位度。
至于二手房的话，一房一价，笋盘有，但很多时候不来自房子本身，而是来自于业主的急售心态。
如果房子本身没有问题，地段、花园、户型、楼层什么都OK，就是因为业主自身问题，急售，卖房救难那种，所以价格才便宜，这种才是真笋盘。
一旦弄清楚这一点，市面所有笋盘真假都能快速辨别出来。
如果下次有中介打电话来说某处有套笋盘很值得买，但是地段太差、旁边有垃圾站和房龄太老等等，就可以直接挂掉了。
第二，注意几点买入的方法：现在的买房时机是否被低估？整个地段是否被低估？房子是否被低估？
提问：房神你好，新人首问，坐标成都，目前在高新西认购了一套100平的房子，首付50万元，首套首贷，家庭收入不高，在十万左右，想问下
1：是买新房还是周边二手房，投资为主，自住可能性较小。
2：父母有三套安置房，一套自住一套入股一套出租，入股的年底可以拿房也可以继续入股，出租的那套是学区房暂时不能卖，我是卖哪套比较好，准备卖了房子减轻贷款压力和孩子开销。
回答：你好！如果你买房的目的是投资为主，我建议买二手房，即买即租，避免新房2年空置期，也可以减轻部分还贷成本。现在省下的就是以后的利润。如果是想自住，就可以考虑买新房，毕竟居住体验性更好。
在去年，对于刚需跟投资，到底买新房还是二手房？若是换成去年，我会说，尽量摇号剪刀差大的新房，可是今年，对于刚需跟投资这两类人群，我会斩钉截铁地告诉你，买二手！
对于刚需来说，稍微有一点剪刀差的新盘基本上都是万人摇。这其中，有一大半都是冲着剪刀差来的伪刚需。你夹杂其中无法自拔的时候，错过了购买二手房的最佳阶段，这些伪刚需买不到就算了，可是你浪费了购买二手的最好机会。等你摇了一圈发现，不仅剪刀差没买到，二手又涨了一轮了。
对于投资来说，当前果断下手部分优质楼盘的二手，是能看到比较好的收益的，只要挑得好，不会比这几个万人摇差，更何况，今年这几个万人摇真的只能算勉强凑合。
对于哪些人，可以继续买新盘呢？那就是不差钱的改善自住。
2.父母三套房只能卖那套入股的安置房，其余2套，一个父母需要刚需自住动不了，另一个有学区你暂时卖不了，所以把剩余那套卖了，减轻压力。
提问：房神你好！高新区普通资格，最近一直在看大源的房子，看得有些着急，请问房神:1.大源的房价目前还会上涨吗?2.我应该尽快入手还是可以再观望下?3.还能等得到二手房指导价出来再买吗？
回答：大源本来就是这次二手涨价的重灾区，之前已经涨很厉害了，继续涨的可能性比较小。3.22新政以后，成都二手房其实冷静了一些，尽管未必有降价，但明显没有继续上涨了。
至于二手房指导价首先会针对一些热点板块，比如大源金融城这些必然位列其中，如果大源被列入首批次指导价,那么参照深圳的先例来看，成交量是下跌的，价格可能会因为成交量减少而适当回落。
最后，二手房指导价出来,会导致银行贷款减少，购买门槛更高，所以你要看你自己的条件，是否预算足够高，并不需要太多的银行贷款,如果是，那就可以观望到二手房出指导价。但如果你本身预算紧张,首付比例较低，那就别等。
提问：房神你好，请问最近一段时间内新津的新房突然变得火爆起来是怎么回事呢?好像连新津的房子都已经开始摇号了。
回答：总价约束导致的市场反向外溢。最近一段时间，新房居高不下，二手房也两极
分化且存在指导价的不确定性，导致了主城区新房买不到，二手房担心站岗，更加上好些购房者实际的预算并不高，所以新津的一些开发商营销趁机造势，做了很多分销包销，市场关注度有一定程度的回升，这也导致了摇号的基础。
提问：房神你好！新人首问，我19年7月学历落户天府新区，家庭在成都无住房无贷款，老公名下有一套住房在我们当地 有贷款，还有十几万贷款没还完，可以在买成都房子之前结清贷款。
预计今年下半年手上子弹60-70，想买50-85平的新房或者房龄不太大的二手房，要能直接出租的带租金的地段最好，小孩2岁，也在考虑要不要三五年后带孩子去成都上小学，纠结三点：
1、不知道投资天府新区的还是老城区的；2、不知道是摇一下新房还是直接买二手3、不知道要不要买个非常好学区的老破小以后让孩子可以有户籍上学。希望房神抽空帮我分析一下谢谢！
回答：你有贷款记录，来成都是刚需，但是首付需要4成，所以你子弹60-70的话，可以买到总价大概150-175万的房子。这个预算，基本上是买不到比较舒心的新房的，现在新房面积都很大，平均130平，所以50-85，是很难有选择的，能买到的也是比较偏远的地区，不是很建议了。与其这样，不如直接买二手房，可选择面比较大。
纠结的点解答：
1、不论是天府新区还是老城区，都建议买二手房，次新一些的，勉强还是可以买到的。老城区学区比较稳定，居住的整体便利度更佳，天府新区学区还在上升期，目前比不上老城区，整体便利度一般，但是更具有未来性，这个看你们倾向于哪个？
2、新房已经说过了，基本是没有可选项的，不建议了，买二手房吧。
3、如果是非常好的学区的老破小，那么可以买到的产品品质是比较低劣的，但是房价却不低，如果你们特别看重孩子教育，也不太寻求楼盘品质，升值能力，倒是完全可以的。
提问：房神你好，请问大家经常说的"刚需顺一，顺二，顺三还有所谓的普通资格"具体是指什么呢？请问有没有相关的科普链接呢？还有，我本人是武侯区的集体户，今年3月落过来的，社保交的是成都市社保，到七月份满一年，名下成都片区无房，这种属于哪种资格呢，谢谢哈。
回答：去年底，成都出炉的摇号新政，针对新房，采取了刚需顺位度的摇号资格。刚需顺一，就是该区域刚需资格，第一顺位（户口和社保都在该区），顺二、顺三，以此类推。普通就是比刚需还惨的资格了，就不分顺位度了。
你名下在成都无房，近年也没成都的房产买卖记录，那么就是刚需资格，你的社保是缴纳成都哪个区的？如果是武侯区的话，那么户口和社保都在武侯。
你就是武侯刚需第一顺位，其余5城区和天府新区以及二圈5区的刚需第四顺位。
无高新南区购房资格，也不是普通购房资格。
以上为“ 成都房神” 微信公众号粉丝提问精选
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发表于 2021-5-22 13:07:03
