3月楼市迎“小阳春”70城房价同比涨幅扩大

李志敏

4月16日，国家统计局发布的数据显示，3月份，各线城市商品住宅销售价格环比涨幅与上月相比变动幅度不大。主要受上年同期低基数影响，各线城市商品住宅销售价格同比涨幅均有所扩大。尤其是一线城市涨幅居前，新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨5.2%和11.4%，涨幅比上月分别扩大0.4个和0.6个百分点。

“春节月过后，房企加大供货力度，热点城市需求延续了开年以来的热度。”交通银行金融研究中心首席房地产分析师夏丹表示，3月商品房成交1.86亿平方米，创历年同期最高，楼市迎来最强小阳春。从一季度整体情况来看，供需两旺叠加基数效应，市场成交热度较高。

热点城市房价延续热度

从环比来看，各线城市商品住宅销售价格环比涨幅变动不大。从同比来看，各线城市商品住宅销售价格涨幅扩大。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，去年以来调控集中在一线城市，深圳、上海最先调控，且屡次出台政策“打补丁”，对市场降温起到了明显效果，一线城市新房价格环比涨幅回落。此外，一线城市二手房价同比涨幅创2017年6月份以来新高，主要是由于市场回升，新房限价，但二手房不限价，叠加一线城市拆迁规模大、部分区域新房供应少等因素，导致二手房涨价。

植信投资研究院高级研究员马泓表示，3月70个大中城市新建商品住宅价格指数同比增长4.4%，较2月上升0.3个百分点；二手住宅价格指数同比增长3.3%，较2月上升0.4个百分点。其中，一线城市二手房价同比上涨11.4%，存在“过热”的问题；部分重点二线和三线城市房价也存在上行压力，抑制需求将成为短期政策调控的主线。

商品房销售处于较高景气区间

一季度商品房销售面积36007万平方米，同比增长63.8%；比2019年1至3月份增长20.7%，两年平均增长9.9%；商品房销售额38378亿元，增长88.5%；比2019年1至3月份增长41.9%，两年平均增长19.1%。

马泓表示，一季度房地产销售处于较高景气度区间。随着经济持续复苏，二三线重点城市落户政策的逐步落地，新增购房需求不断释放，叠加房企当前对现金流要求较高，房产促销积极性上升，住房信贷释放较快，推升了商品房销售的大幅度改善。商品房去库存速度有所加快。相应地，房地产开工情况总体呈现良好态势，尤其是在施工端。

开发投资方面，1至3月份，全国房地产开发投资27576亿元，同比增长25.6%；比2019年1至3月份增长15.9%，两年平均增长7.6%。其中，住宅投资20624亿元，增长28.8%。

夏丹表示，房地产开发投资处于较高水平，主要受稳健的房屋施工支持。1至3月房地产开发企业房屋施工面积79.8亿平方米，同比增长11.2%；房屋新开工面积3.6亿平方米，增长28.2%。

此外，房企资金方面相对充足，融资结构有所调整。一季度房地产开发企业到位资金47465亿元，同比增长41.4%；比2019年1至3月份增长21.9%，两年平均增长10.4%。其中，房企来自开发贷款的资金占比缩减，销售回款直接形成的定金及预收款占比提升至37.4%，创历史新高。

政策加码抑制楼市过热

各地区、各部门不断出台政策“打补丁”，政策加码抑制楼市过热。今年以来全国有包括一线城市在内的13个城市被住建部约谈督导。针对经营贷违规入市，政策也密集出台。4月16日，浙江银保监局发布《诚实守信、按约用款 关于消费贷、经营贷流入房市存在风险的消费提示》，意在引导消费者理性看待经营贷，杜绝炒房行为。

“从调控政策来看，形势非常明朗，就是要通过资金端控制炒作、调控端限制需求，供给端放量供地，给市场降温。”李宇嘉表示，在新的调控逻辑下，一旦房价上涨，调控政策立即出台，而且后续还会“打补丁”，且调控已经开始蔓延到三线城市。从房价来看，部分一线城市已经开始触顶，二线城市上涨趋势尽管还存在，但继续明显上涨的动力不足。三线城市分化比较明显，受都市圈、轨道交通利好的，继续上涨，其他城市平稳或下跌趋势明显。

夏丹表示，随着房地产贷款集中度管理、严查经营贷入楼市等信贷收紧，以及针对重点城市的住建部定向约谈、住宅供地“两集中”、新房摇号“积分制”等调控升级，重点城市房价环比涨幅有望继续缩窄。

编辑/李桁

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