“排队卖房”后，楼市又出现“第二套半价”，刚需今年该买房吗？

麻辣鸡翅

2021年，楼市风向真的变了。
这体现在三个方面：其一、今年以来，有20多个城市迎来调控收紧，深圳、东莞、广州、宁波、合肥等地最为突出。尤其是合肥，4月6日发布楼市调控政策新8条，足足上了三天热搜。而且业内一致观点认为，合肥这次刹车踩得狠，接下来楼市降温板上钉钉；



其二、2月底，楼市爆出重磅新闻：土地市场迎来重大改革，首批22座大中城市试点“一年三次集中供地”。毫无疑问，此次调整土地出让计划，受影响最大的是地方单位和开发商，“利空”会间接传导到楼市；
其三、3月中旬起，全国银行刮起整顿风。这直接导致很多银行房贷额度告急，有些地区二手房甚至已经停贷，纵使是一些国有大行，也逐渐放慢了放款速度，拉长了放款周期。
此时此刻，房住不炒不再是一句空话——一个月或者半个月前，很多人还沉浸在“万人抢房”、“多盘齐开”的抢房盛宴中，但在三大风向转变的影响下，房地产整个链条上的开发商、投资炒房客、银行等既得利益群体的心态都发生了巨大变化：从信心十足转变为噤若寒蝉、迷茫无措。



但殊不知，楼市最大的变故发生在二手房市场端：房地产市场正发生大范围地“排队卖房”。两个数据为证：其一是今年一季度全国热点30城二手房挂牌量和销量均创5年以来历史纪录，尤其是重庆、济南、南京、南昌等城市，更是罕见迎来量涨价跌。值得一提的是，广州一季度二手房挂牌量环比涨幅达到83.4%；其二是易居研究院报告显示，截止到今年2月底，全国100城新建商品房库存大增5.6%，而且是连续27个月保持正增长。这意味着从两年前起，新房市场就已经步入“供大于求”局面，新房价格跌势已定，楼市降温的影响已经传导到二手房市场；
数据不会说谎，二手房市场正真真切切上演“排队卖房”剧情。
不仅如此，每日经济新闻报道，当前的楼市甚至罕见出现了“帮还房贷，免费送房”的剧情——2017年至今，环京的香河、燕郊等地局部地区房价已经下跌了50%以上，在楼市降温的冲击下，一些炒房投资客撑不住了。燕郊有网友在网上发布视频称，如果有人愿意替自己还房贷，房子可以免费送。



我们查阅发现，该网友背负的房贷其实比当前阶段这套房子的总额还要高，换言之，其所谓的“替还房贷房子免费送”一事是极其不划算的。在我们看来，有能力替他还房贷，还不如以更低的价格购买一套新房。
非但如此，最近一段时间，多地都上演了惊心动魄的“花式降价”卖房。比如香河某楼盘，在2月份宣布“全面提价4%”后，转眼一个月过去了，又再宣布“直降8%”，而且买房还赠送价值10万元的车位。不得不说，这一波“先提价后降价”的操作，确实足够高明。但效果却不明显，一方面是这种套路早已被识破，另一方面是当前国人的购房预期严重不足，尤其是房价跌跌不休的地区，购房者现在观望心态浓厚。



相较于香河某开发商狡猾的“先提价再降价”式促销，云南某开发商则比较开诚布公，而且诚意十足：购买公寓第二套半价。不仅如此，广告还宣称该公寓带学位、可落户，噱头十足。
不过，云南“第二套半价”这一波花式营销，随后就被央视财经作出了点评：这是云南房地产市场降温的直接表现，归根结底是新房库存严重积压，购房需求严重不足，购买力缺失，一些性价比不高的楼盘去化艰难。叠加过去一年多金融政策持续收紧，开发商融资压力大，“第二套半价”实属无奈之举，开发商最终的目的就是为了回笼资金，以解燃眉之急。



楼市总体趋稳，遏制投机炒作、收紧金融市场融资的举措接连出台，说到底影响最大的就是开发商。为什么这么说，因为房地产是资金密集型行业，过去这些年开发商之所以能短期迅速扩大规模，说白了就是因为背后有银行支持。有资料显示，房地产开发行业的杠杆最高达到10倍以上，开发商自有资金率不足10%。从2020年4月份开始，国家对开发商的管控布局已经形成了两道“天罗地网”：“三道红线”和“供地集中度”。受此影响，很多开发商今年的处境更加艰难。
房产专家卢俊分析认为，在两道政令、还债压力和市场购买力衰弱的共同作用下，今年房企打折促销潮或将来袭。该专家解释称，广发固收数据显示，2021年5、6月份是房企还债第一个高峰期，境内、美元债及回售金额合计高达1867.2亿，基于当前的融资环境来看，很难保证有些房企的债务问题不会演变成为实际的信用风险。所以为了防止这种局面发生，有些债务高企、融资不畅的房企就不得不打折促销以价换量拉动回款了。换言之，5、6月份，将成为房企打折促销潮来袭的第一个高峰时期。这并非危言耸听，从房企债务排行榜来看，全国百强房企中超过一半都有这种需求，更不要说数万处境危险的中小开发商了。值得一提的是，某宇宙级房企“75折卖房”的广告从去年10月份一直投放到现在，而且是全网各地毯式投放。



有人可能会提出质疑，因为按照以往的经验来看，房企打折促销不仅会招致老业主阻挠，还可能会被地方部门约谈，甚至问责。但我们想说的是，今时不同往日，更何况实际上党媒经济日报早前就已经明示“开发商可以在合理范围内采取降价促销，以此来拉动回款渡过难关”。
“排队卖房”后，楼市又出现“第二套半价”，刚需今年该买房吗？
首先，“排队卖房”和“第二套半价”，均体现了房东和开发商的甩卖心态。什么市场环境下，才会甩卖？当然是市场不景气或者急需用钱的时候。换言之，当前的楼市正处在政策压制作用下达到降温目的的初期阶段，也即是市场刚开始有所反应。未来几个月，在政策持续收紧，开发商还债压力加大的背景下，楼市抛售的欲望会更加浓厚，所以理论上来说，接下来的5、6月份，才是刚需购房的最佳“窗口期”。有购房需求的购房者，5、6月份或是最佳上车时机；



其次，但也要因人因城而异。文章开头我们提到，今年以来全国有20多个热点城市加码调控，实际上这恰恰证实了这些城市今年的市场热度很高，这也符合现阶段调控“露头就打”的客观规律。全国市场整体偏颓势的情况下，有些城市仍需加码调控来降温，毫无疑问这些城市的需求较旺盛，换言之这类城市整体供需失衡。仔细分辨不难发现，今年以来收紧调控的基本上都是一线和强二线城市，这类城市都有一个共同点，人口显著增量、区位优势明显、经济发展较发达。虽然短期调控压制可以强行把市场按下，但不得不说，这类城市房价基本面支撑很强，换句话说就是，中长期房价上涨压力很大。所以这类城市，刚需有需求，还是应该尽快行动。
此外，过去两周另一类城市也在出手调控，但出发点是“鼓励购房”，比如四川达州、湖北张家界和吉林四平，政策内容主要包括开发企业让利折扣、政府税费补贴和赠送消费券、发放购房补贴、公积金贷款支持、发放家电购买优惠券、人才落户购房打折优惠等。



不得不承认，这类城市出台的政策都有很明显的“托底”作用，即有助于房地产交易行情的活跃，直白点说就是在人口导入和去库存方面有迫切需求。为什么会这样？核心原因有两个：一方面这些城市库存严重积压，且需求面临枯竭，尤其是棚改政策陆续退出后，需求更是一泻到底；另一方面这类城市人口流失严重，而且基本没有核心产业，经济发展又缓慢。明确地说，未来这类城市的房价下行趋势明显，现在地方紧急出台楼市新政，就是巧妙地在托底房价。所以对于这类城市，今年地方在政策上会加大力度给予购房支持，如果你在这里有购房需求，而且符合政策扶持的条件，今年下半年也确实可以出去看看房了。
以上对于购房的分析只适用于普通刚需家庭。对于投资性购房，我们一直以来的建议都是：房子是用来住的，不是用来炒的。且楼市已经过了投资稳赚的时期，投资买房需要格外谨慎。