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大家好，我是财爷。
今天这个话题意义挺大的。
如果你想要对上海楼市下阶段的趋势有所了解，一定要耐心看完。
3月最新的二手房网签数据前几天出来了，我给大家贴一下：
全部房屋类型（含住宅+商业）成交总套数4.33万套，剔除商办类产品后，纯住宅成交套数是3.94万套。
这两个数据很重要。
1
大家一定要记住一句话：
对于上海楼市这样的一个二手房成交比例远远高于一手的市场而言，二手房成交量对于判断市场有着重要的借鉴意义。
每年的3月是全年中很重要的一个月，因为这里面叠加了春节后的买房需求和学区房的置业需求，是全年的第一个成交高点。
而且分析的时候千万不要去和2月比环比涨了多少，2月是春节有十天假期，这些都是没用的废话。
凡是跟你这么对比的，请一律取关。
比也要比，但一定要跟历史同期比，同比的数据很重要，你大概就能知道现在市场是什么情况了。
3.94万套的住宅成交量，光看数据，大家一定是无感的，但如果把这样的数据放到历史3月的成交中，你会发现：
2021年3月的住宅成交量达到了近5年的最高水平，仅次于2016年3月的5.5万套。
很多人的第一反应一定是，为啥2016年3月成交量顶天了。
这其实是调控政策前的紧急应对。
因为2016年3月25日上海为调控楼市出台了沪九台，其中最重要的2点是：
- 社保由2年改成5年
- 对拥有1套住房的居民家庭，购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。
生效时间，2016年4月1日执行，相当于给了大家一周左右的缓冲期。
于是那些预算不足或是只缴纳了2年社保的群众也不管啥啦，先买了再说，再不买就买不到或是买不起了。
所以2016年3月出现的5.5W套的天量二手房成交，相当于对楼市调控政策的紧急避险。
好，我们再反过来看上个月的3.94w套，很多人可能也会惊呼，难道是调控失效了嘛？
怎么还这么多？
其实还是一样，异常成交数据的背后也是对即将出台政策的一种紧急避险。
在3月中下旬时，上海网传4月1日网签合同流程将发生改变，网签时必须先查限购，只有符合限购政策的买家，才可以进行网签。
而一旦实现网签新政，意味着置换的买家不能卖和买同步进行了，意味着整体的交易周期会比前期拉长2-4个月左右。
于是，大量的中介机构开始集中网签，毫不夸张的说，在3月末的时候，各大中介的最主要任务就是：冲网签。
要知道3月前三周网签速度大概是日均约1000套左右，而月末3天日均签约量大概是达到了2700套左右。
同时，3月二手网签数据增多还有一个原因，就是新房积分对人群进行了精准区分。
积分制度最大的好处在于对客户进行了有效的分类，让一些人彻底放弃了买新房的幻想。
3月取证的几个新房已经开始陆续公布自己的入围分数了：
大虹桥的招商公馆，65.39分
闵行新城千禧公园的分数，66.2分
松江泗泾泗水和鸣的分数，68分
金桥世纪的分数，大概率会达到夸张的75分
.....
65分，已经成为了网红盘的基本录取分数线，差不多相当于你单身12年社保或是已婚4年社保，看起来也确实挺刚需的。
上海的新房，已经成为超级刚需的“特供品”。
当然，有了高积分只是万里长征的第一步。
想要预约看热门新盘，售楼小姐姐估计也不太会搭理你，目前这个阶段，可能是上海新房售楼处态度最差的时候。
当然，态度差也就算了，最关键的是可能有些盘还没有态度。
比如今天嘉泷汇开盘了，采取的是电话预约制，预约电话如下：021-39851157。
放心，你肯定是打不通的。
上海的购房者，当下正遭受新房一轮又一轮的毒打。
积分不够高，首付条件不够好，电话打不进的客户，全部都是新房绝缘体。
而且，哪怕是你进入了摇号环节，那也不一定能买到，每个项目卡死的1:1.3的认筹率，决定了你能否买到新盘除了比积分和首付，还要拼运气。
所以我看到，那些被第一轮新房毒打过的人在3月跑步进入上海二手楼市。
2
还有几个点是需要大家特别注意的。
大家注意看下，在整个3月份，非核心区域的成交板块开始迅速放大了，光是前十个区域的成交套数，就占据了上海15%左右的成交量。
南桥新城和嘉定主城区二手住宅的成交套数竟然突破四位数，惠南和青浦新城的成交量也非常庞大。
这一点很重要，说明上海楼市正式进入到了板块轮动环节，整个外围的板块开始蠢蠢欲动起来。
从二手房成交的环线分布看，中外环之间+外郊环间+郊环以外的成交占比达到了75%。
如果我们再往下看一圈，会发现外环、郊环之间的小区成交量正在显著变大。
购买力正在下沉，改善需求占比下滑，刚需购买力开始抬升。
目前二手房卖的比较好的，基本都是中低端房源。
3
很有可能这个月，也就是4月，将成为整个上海二手成交数据成交的分水岭。
3月份受到干扰的影响因素还是挺多的，但是到了4月，整体的数据就会很平稳了。
换句话说，4月的二手住宅成交数据很干净很纯粹。
如果突破3万套，说明上海楼市的整体温度仍在继续，上海楼市异常稳定。
如果低于3万套，说明上海调控威力开始加剧，上海楼市进入了爆发期的后期。
所以，站在此刻看，4月的数据变得非常的微妙。
根据前半月魔都财观二手房的实际成交业务看，整体需求依然比较旺盛。
因为二手房的成交是有一定惯性的。
虽然很多人已经网签了，但因为是在4月之前，所以一定依然存在大量的二手房是一边买一边卖的，所以它在消耗需求的同时也产生了一定程度的需求。
所以整体购买力在上海市场依然会保持很充沛的状态，在相当长的一段时间内保持比较大的平衡。
4
对于下阶段的楼市认知，有几个重点需要跟大家再分享下。
第一，现在买房，要记得买穿越周期的产品。
上海楼市目前已趋于平静，千万不要抱着进去捞一把的心态，更多的是选择那些品质还不错的，改善型的项目。
什么产品能穿越周期，包括那些江景、传统板块的品质次新房，一梯队学区等。
大家一定要去看精装看绿化看社区配套，对于核心地区的楼盘来说，总价段控制会变得越来越重要。
第二，一手市场对二手的干扰大概率会持续到下半年。
很多新房客户目前是没有被上海楼市毒打过的。
哪怕这个项目摇中的概率很低，哪怕这个项目所要的积分很高，哪怕这个项目所要的首付很高，但很多人依然会认为自己就是天选之子，认为自己可以摇到。
目前上海楼市的一手基本就是一个季度集中开盘一次，经过第一和第二轮新房的两次毒打后，相信很多人会慢慢放弃对新房的幻想，重新回归二手。
所以，预测到今年下半年，大家对于二手的关注目光，又会慢慢聚拢。
第三，新房5年限售，会导致优质次新房供需关系越来越紧张。
目前看来，越来越多的新房都是需要摇号的，而一旦触发摇号机制，则会导致5年限售，从而加剧市场上原本就很少的次新房供需。
因此，优质的二手次新房，依然充满了潜力。
现在上海市场上能看的上眼的改善房源，真的是少的可怜。
我们打开链家的房源库，只需要添加4个最基本的改善标签：110㎡以上房源、带电梯、商品房、20年以内房龄。
惊奇的一幕发生了：整个上海，能够勉强被算做是改善房源的只有2100套。
中国70%以上的城市的改善库存，都远远超过这个数字，要知道，这可是在拥有2400多万人的上海。
所以，上海的行情，其实就是从改善房源的上涨开始的，因为供需实在太紧张了。
第四，上海楼市的内生稳定，推力持续存在。
对于任何一个城市而言，房价能否继续维持下去或是慢慢就此坠落的，取决于一个关键性的数据，就是人口是否能够持续增加，市场的购买力能否持续增加。
最近两年对于上海而言，是比较特殊的一年，因为上海有大量的片区都能出现了旧改的动作。
2020年全年，上海完成旧改75万方，涉及到的居民是3.5万户。
2021年，计划完成旧改面积差不多与去年持平，涉及到的居民是3.4万户。
如果将这两部分数据叠加，再扣除少部分留在本地或是选择去了青浦、金山等区域的，差不多还剩60%的客户会流入二手市场。
也就是说，有4.14万户的旧改拆迁土著会以一种几乎全款的方式逐步进入楼市。
与此同时，上海在最近2年正在通过各种方式不断的加大人才落户的门槛。
2020年，上海居转户1.8万人，同比增长40%，人才引进1.3万人，同比增长47%，如果算上随迁人员，差不多有6万人落户。
如果再叠加本土应届和海归们，上海2020年的落户人口应该是创了新高。
而2021年，人才引进和居转户放松程度更大，上海会迎来更多的人口落户。
这么一想，其实上海的1.22楼市新政其实就是对冲了源源不断增加的房票，防止市场过热提前做了政策前置。
旧改拆迁+新政落户这两股凶猛的力量，会成为下阶段上海楼市稳定和托底的基石。
5
上海楼市的大部分购买力，其实都是真正的自住和改善。
当下2.7万套的二手房库存，去化周期依然保持在25天左右的极低水准。
目前上海楼市虽然处于震荡期，依然是全国范围内最健康的楼市。
下阶段的具体走向，请大家重点关注4月的成交表现。
以上为正文，来自财爷。 |
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发表于 2021-5-6 09:33:10
