北京楼市：洼地正在消失，能入手的板块只剩这几处

忆困血馆闻

我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答
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提问：房姐，您好，新人首问。男，34岁，未婚，非京籍，刚满五年社保，首套首贷，纯刚需，准备结婚，但也求保值增值，想一步到位，子弹1100到1200（如果特别中意的房子，可以再往上调100，因为手里还准备留有300的流动资金），准备全款买南北通透三居，在朝阳门上班，平时地铁上班居多。 由于没有北京户口，也没有结婚，所以没有考虑东西城及海淀的学区房；又不想上班通勤时间太长，所以主要看的朝阳区的房子；现在有如下的问题，请帮忙分析： （1）从居住角度看，未来3-4年，2居也足够住了，但是目前现金足够多，也没有好的投资项目，然后再从投资角度考虑，有没有必要一步到位买三居？（5年社保只能买一套北京的房子） （2）由于有通勤时间最好40分钟以内的考虑，以及次新盘的青睐，我主看的朝青，双井，四惠，常营区域，这个策略是否正确？有没有必要再看其他区域，比如望京等？ （3）我目前有意向的是润枫水尚的184平米南北通透大三居，上套成交价格在1185，还有十几到20万的增值税；对于大户型，我比较担心的是未来房产税会不会征到大户型头上，导致价格大幅下跌？这个小区的三居出房率很低，目前没有合适的挂牌房源，我有没有必要一直等下去？对于刚需的我来说，是最近就要下手好，还是等下半年下手比较划算？2020年后面的房价走势会是什么样的？润枫水尚三居值不值得买？ （4）我最近几天在关注华纺易城的166左右的大三居，价格在950-1060，是否值得购买？天鹅湾的房子是否值得购买？ （5）对于我这样的情况，您有推荐的小区和户型吗？ （6）对于房产中介的选择，中介服务点数2.7，能往下谈的空间很少，但是服务有保障；我爱我家由于20周年庆，1200万以上的交易，可以打59折，我爱我家也是上市公司；找我爱我家签约可以节省至少10万的中介费、有没有什么问题？您在中介选择方面有什么建议吗？ （7）在子弹比较充裕的情况下，还有没有必要去贷款？ （8）我从去年12月初就开始看房子了，除掉疫情期间没有看外，大概看了近3个月时间了，主看朝阳区，除掉望京，东坝，酒仙桥区块没有看外，朝阳其他区域，这个价位的房源，基本都有所涉猎。所以还想请您，从居住的舒适度，增值方面，以及生活和交通的便利性，给出建议。 静盼您的回复
回答：你属于刚需首套，有合适的就买，不用等，房价普跌的可能性不大。房产税看下精华帖，不用过度担心 润枫水尚是青年路那边比较不错的一个楼盘了，但别买挨着铁路那几个楼就行，小区环境还可以， 那附近还有逸翠园你可以看看，位置稍微偏一点点，但是更安静，密度低，自住也不错。天鹅湾也可以考虑。 中介服务水平差不多，选择有优惠的没问题 sfsd建议贷款，你的收入能覆盖两倍月供即可，提高总价有利于你选筹 另外推荐看下 双井富力城，望京橄榄城、东湖湾，三元桥凤凰城。


提问：房姐好，新人首问，我的情况是这样，工作在双井附近，打算买二手房，意向是买3居，爱人对小区品质和户型比较看重。双井附近一带，符合条件的都远超预算。目前在看亦庄金茂悦113的，和枫丹壹号113，以及和成璟园。自有资金大概300左右，预算总价包税费700内，打算全款再抵押(您有渠道吗)。这3小区，目前都是无地铁，开车到工作地点大概在34十分钟左右。我的疑惑:1.这三个区域哪个潜力更好，目前更倾向于枫丹壹号2期，lj网单价在6万-6万4左右，是否能入？我们自住为主，对学区要求不高。2.今年上车，何时出手会比较妥当。现在国内外经济不明朗，有点担心。3.面对比较强势的业主，谈判有什么建议。您若有其他推荐楼盘，请指点，多谢！
回答：1. 可以在和枫丹壹号这个盘还不错，价格可以入 2. 春节前入就可以，经济不好才应该买房，现在放水严重，肯定会刺激房地产， 现在M2增速都超过11%了，现金在持续贬值 3. 谈判策略看看精华帖有过介绍


提问：房姐您好！京户，夫妻二人45岁，家庭成员4人。目前有东铁营桥92平两居。想换卖了加上贷款，换一套大三居或者四居自主为主。目标锁定在西红门九龙山庄或者九龙花园选一套老破大（600个左右），或者西红门荟聚附近临近地铁的，您怎么建议？
回答：西红门商业发展还不错，在大兴自住+保值是不错的选择 九龙山庄和九龙花园算是大兴很早的商品房，周边配套很成熟，不过大兴从保值角度次新最好同时也要接受溢价，或者折中看2000年后的盘


提问：房姐好，新人首问，本人情况：老家保定有两套空置，总价值150左右，大兴有一套商住两用被套中，未来大概率在望京长期工作。由于刚够5年资格想卖掉保定的凑200-300子弹，总价想控制在450-500尽快上首套的车； 主要考虑两点：1. 投资用，考虑升值空间。2.未来孩子上学的学区房，到时候不想再换房了。 问题有几个：1.因为是小白首先看是否需要纠正思路，因为目前还没有孩子是否需要提前买学区房，还是只考虑自住和投资到时候再换学区 2.大兴的房如果只出租不自住，是否还有升至空间，还是割肉卖掉 3. 基于以上因素有什么推荐的小区，望京和朝阳有什么推荐的片区可选？ 另外还想问下房姐对雄安新区影响的保定房价怎么看，现在已经1万多了，连邻近新区的县城都8000了，以后看涨看跌？ 谢谢~
回答：1. 没小孩不需要提前考虑学区，大兴能出掉就出，放在那里等回血没有意义，合力投资优质才是正确选择。望京新城、澳洲康都、季景沁园、青年汇佳园、石佛营西里 等，自住+保值优先 2. 雄安雷声大雨点小，未来如何还不知道。先要解决产业和人口问题房产投资才有价值。


提问：房姐，海淀幸福里值得买吗？后期升值潜力如何？
回答：华润的问题在于品控比过去差远了，我怕你买完就维权。 另外，幸福里位置其实不太行，已经到山后了，我觉得单价最多8w，再高就不值了，毕竟橡树湾二手也就8.5-9w啊，位置好多了。


提问：亲爱的房姐，您好，关于人生重要的选择我们两人商量决定咨询下您的看法，以帮助我们决策。基本情况如下： 两个人都有购房资格，尚未领结婚证。现需要买首套住房，我在房山长阳上班，老公在西城右安门工作。他西城户口，我房山有工作居住证。两个人刚参加工作，两个人月收入加起来2万，首付父母可以出150万-200万。提问：1.今年是否是买房时间？大概在几月？2.西城老破小，大兴，房山，应该怎么做最优买房选择？3.房山区长阳商圈，青龙湖，良乡商圈，窦店商圈，哪个值得我们选择，为什么？4.新楼盘和二手房，宜居房和学区房如何选择？您怎么综合考虑这些问题，期待专业聪明的房姐回复～谢谢，❤️比芯～
回答：北京未来城市发展以东南向为主，京津冀都市圈的协同发展需要北京做为核心辐射源，包括联动雄安 现在买房越早越好，没有最佳时间 房山缺乏支柱产业，商圈很难成型，投资不建议，自住：长阳>良乡>窦店 如果以后会置换改善，首套大概率只是过度，一定要慎重，建议二手房核心地段为主，后面换房会更轻松


提问：房姐，新人首问，第三天了没见到回答，再问一遍吧：未婚女，首房首贷，社保满五年且有工作居住证，在亦庄京东附近上班，想购买总价350左右的上车盘，自住加保值，小两居。目前看房有三个区域：东三四环，南三四环，旧宫附近。 东边看过的小区有：1.松榆西里，预算符合的顶楼居多，基本都6+。2.磨房北里，松榆东里，松榆里，农光东里，华威西里，这些也基本都是6左右，预算顶楼居多，且看的房子94-95年的都已经算新了。3.双龙南里，离地铁稍远，1公里外，房龄基本都是94年的。 南边看过的小区:晨光小区，角门16号院，建欣苑，石榴园北里，这些单价比东边稍便宜，但小区房子看着较破，周边建设没有东边好，房龄较新有96-97年的。 旧宫房子：美然，灵秀，清和园，清乐园，单价比前面的都低，离地铁不太近，周边建设也相对差一些。 想请问房姐：1.除了我看的区域，从投资保值角度考虑，还有没有推荐的小区？ 2.我看的区域更推荐那边，小区排序的话是怎样的建议？单价多少内合适？ 3.对房子的房龄和楼层的建议是怎样的呢？目前不接受底层，顶层爬楼较辛苦，考虑自住会有老人。
回答：1. 另外推荐看石佛营西里，丽景馨居、晨光家园、CBD传奇、炫特、酷特区 2. 东边双龙南里一般，其它几个都可以淘。南面晨光可以淘。旧宫位置过偏不如其它的潜力大。主淘单价6以内的标的 3. 楼龄90年以后都可以，楼层和价格也有关系，非电梯选中间3-5比较好


提问：新人首次提问，户口vs工作居住证和换房问题 两人自住75平大一居，因为理念希望孩子走国际学校路线. 不考虑公立路线. 考虑未来房子置换和身份问题: 1. 不考虑公立学校，户口是否有价值？您了解办理北京户口和工作居住证是什么价格？ 工作居住证可以买限竟房吗？ 有朋友说2个月内拿到京户，办好给钱您觉得靠谱么？有什么坑吗？ 2. 国际学校费用高昂，我们担心未来支付不起孩子的学费，若有户口可以让孩子走公立路线，高中考国际班然后出国，费用可以大大降低，为保底选择. 工作居住证可以实现私立转公立高中就读吗？（不高考） 3. 目前房子估价580到600左右（租金1万2，房贷月还款7700），租金高不想卖，老人可来住. 稀缺纯南向大一居小户型，自住特别舒服，不知道是否具有持有价值？我们都没有首套资格，现金子弹预计800.在乐成国际学校附近想置备一个2室加保姆间或者三室，您有推荐的小区吗？最好没有学区溢价但有保值潜力. 4. 孩子爸爸马上上emba, 毕业后不知道是否有落户资格？ （涉及大量引起希望这条不要公开发表 或者隐去问题 1 2 和4）
回答：1. 限竞房的购买同普通商品房是一样的，工作居住证可以买。可以明确问下你朋友的操作方法，在判断是否靠谱 2. 进公立高中政策上不确定 有点困难难度。可以高中争取考到好的私立高中 读完出国，比如人大附朝阳或者建华这种的，或则小学初中公立，考进好的高中国际部 更可行。 3. 可以看看天之骄子、九龙花园、苹果社区南区等 4. 毕业后能增加积分，没法直接落户


提问：房姐好，我们四口之家，俩娃已上学。18年底分别以400、460全款购入海淀景王坟、丰台建邦枫景。现在想置换，目的是纯投资、出租，不自住。贷款方面，有公积金贷款额度50，且是二套贷款。请问现在置换是否合适？卖1套还是卖2套？单价低、面积大、租售比6个点的商住两用房是否值得投？如何配置比较好？谢谢。
回答：现在置换合适，北京市场宜早不宜迟，未来上涨空间还是蛮大的。卖一套抵押一套最合适，可以看一套800上下的标的。 商住说实话不适合长期投资，虽然租金高，但是涨幅太差了。住宅行情一旦来半年的涨幅就足够了，长周期看租金收益是赶不上住宅增值收益。 我的建议是，如果未来你没有强现金流支撑，或者不想承担高风险，就选择租金类产品。否则一律选择住宅。


提问：新人首问，房姐您好，二套，首付300，学区兼自住，请房姐推荐合适的小区
回答：你好，自住首先要考虑你的工作和生活半径 如果在朝阳，可以关注以下板块： 1.望京关注南湖东园二区 2.芍药居北里：人大附朝阳 九年一贯制 3.慧忠里：朝外九年一贯制 都是朝阳的好学区


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